Получите совет юриста за 15 минут
Бесплатный звонок юристу8 499 938-65-20

Перевод жилого помещения в нежилое

У предпринимателей (в особенности начинающих) нередко возникает необходимость перевода жилой недвижимости в нежилой фонд. Возможность поменять статус квартиры на помещение для осуществления коммерческой деятельности (под офис или магазин) открывает для бизнесменов новые возможности. Это гораздо выгоднее, чем строить с нуля или арендовать площади в административных центрах. Единственное, что может послужить препятствием в данном случае, - это достаточно сложная и долгая процедура оформления. Помочь на каждом ее этапе может квалифицированный юрист. О том, как перевести жилое помещение в нежилое, читайте ниже.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Предпринимательскую деятельность возможно осуществлять и без изменения статуса жилья, но для этого необходимо соблюдение определенных условий (ст. 17 ЖК РФ):

  • ведение бизнеса не ухудшает жизнь и не вызывает нареканий со стороны других жильцов квартиры, а также соседей по дому;
  • состояние дома не аварийное, а жилое помещение соответствует всем санитарно-эпидемиологическим требованиям;
  • предприниматель зарегистрирован в данном жилье на законных основаниях.

Однако на практике бизнесмены чаще всего сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилое.

Для осуществления данной процедуры необходимо учитывать следующие требования:

  • помещение должно принадлежать заявителю по праву собственности;
  • недвижимость не должна находиться под арестом или в залоге;
  • всем жильцам нужно выписаться из квартиры;
  • не допускается изменение статуса только части объекта;
  • если в помещении ранее проводились незаконные перепланировки, перед подачей документов их необходимо узаконить.

К данной недвижимости предъявляются жесткие технические требования (ст. 22 ЖК РФ):

  • помещение должно иметь прямой вход с улицы. Если площадь квартиры превышает 100 кв.м, то дополнительно требуется наличие запасного входа с подъезда. Если вход с улицы не оборудован, однако такая возможность имеется (например, если квартира расположена на первом этаже), контролирующие органы все же могут дать согласие на изменение статуса объекта;
  • в случае расположения жилья выше первого этажа все размещенные ниже помещения также должны относиться к разряду нежилых;
  • запрещается менять статус квартир, расположенных в аварийных или определенных под снос домах;
  • объект должен быть подключен ко всем необходимым инженерно-техническим коммуникациям;
  • дом, в котором находится квартира, не должен относиться к фонду исторических и культурных ценностей;

Если помещение располагается в здании, нуждающемся в ремонте, состоящем в ведении штаба гражданской обороны или ведомства по чрезвычайным обстоятельствам, с его переводом могут возникнуть трудности.

Все перечисленные выше требования одинаково относятся к домам любой этажности.

Согласие соседей на изменение статуса жилья не всегда является обязательным. Однако если есть возможность им заручиться, сделайте это обязательно. При возникновении конфликтных ситуаций подобная бумага окажется весьма кстати.

Основания перевода

Основаниями для перевода жилого помещения в нежилой фонд могут выступать следующие обстоятельства:

  • решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания объектов непригодными для проживания;
  • договоры (например, социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки;
  • решения собственников (владельцев) квартиры.

Пошаговая инструкция

Процедуру перевода жилого помещения в нежилое можно разбить из 3 основных этапа, включающих в себя сбор документации, обращение в уполномоченные государственные органы и последующую перерегистрацию права собственности на объект.

Этапы

  1. Подготовка документов и обращение в межведомственную комиссию.
  2. Для начала нужно собрать необходимые бумаги и представить их в департамент управления имуществом или многофункциональный центр (МФЦ), чтобы получить разрешение на перевод помещения в коммерческую недвижимость. Сбором документов может заниматься только один из собственников или постороннее лицо по доверенности. Заявка о переводе рассматривается не более 45 дней. После принятия решения в течение 3 дней заявителю выдают на руки или высылают по почте протокол;

    В случае подачи документов через МФЦ указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов непосредственно в муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

  3. Обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения.
  4. Все собственники или доверенное лицо должны посетить БТИ (отдел приватизации) и написать соответствующее заявление. Специальная комиссия рассматривает представленные документы, принимает решение о стоимости перевода помещения и оформляет соответствующий протокол. Разница в цене оплачивается через любой банк, затем заявителю выдается на руки протокол.

    При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев - местонахождение помещения, техническое состояние здания, возможность его использования в коммерческих целях, наличие рядом других таких же помещений, удобство в эксплуатации и др.

  5. Регистрация прав собственности на помещение.
  6. Всем собственникам (или доверенному лицу) необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ с пакетом документов. Регистратор заберет бумаги и выдаст расписку об их получении, где будет указана дата следующего посещения. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам нужно будет забрать документы.

Согласование

Как уже было сказано, решение по переводу жилья в нежилой фонд принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

В процессе рассмотрения заявки на перевод комиссия может направлять запросы в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и др., а окончательное решение не будет принято до тех пор, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для экономии времени, а также во избежание отказа из-за какой-либо ошибки рекомендуем вместе с основным пакетом документов сразу подавать следующие бумаги:

  • заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам;
  • заключение Роспотребнадзора о соответствии помещения санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • справка из ЖЭУ (управляющей компании) о назначении смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с подлежащим переводу объектом;
  • техническое заключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации);
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах.

Если квартира находится в здании, представляющем историческую или культурную ценность, для ее перевода в нежилой фонд потребуется согласие государственного органа по охране памятников культуры и истории.

Документы

Для обращения в межведомственную комиссию потребуется собрать перечисленные ниже документы:

  • заявление о переводе объекта в нежилой фонд;
  • паспорта всех собственников недвижимости (если инициатором процедуры выступает физическое лицо);
  • учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя (если инициатором является юридическое лицо);
  • документ, подтверждающий право собственности на помещение и основания перевода;
  • экспликация и поэтажный план дома;
  • технический паспорт помещения с планом;
  • согласие соседей (если планируются изменения в конструкции здания);
  • проект на переустройство помещения.

Данный список является примерным и неполным, для уточнения информации лучше заранее обратиться в департамент управления имуществом.

В БТИ подаются следующие бумаги:

  • заявление, составленное по установленной форме;
  • паспорта всех владельцев недвижимости или учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя;
  • договор основания и документ о принадлежности собственности;
  • протокол, выданный департаментом управления имуществом;
  • поэтажный план, технический паспорт и экспликация.

Для перерегистрации права собственности в Росреестр направляются следующие документы:

  • заявление;
  • паспорта всех владельцев недвижимости или учредительные документы фирмы и доверенность ее представителя;
  • договор основания и свидетельство о праве собственности;
  • протоколы, выданные межведомственной комиссией и БТИ;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

Сколько стоит

Фиксированной суммы расходов при изменении статуса недвижимости не существует - в каждом конкретном случае она индивидуальна.

Инициатору перевода квартиры в нежилой фонд придется взять на себя перечисленные ниже расходы:

  • услуги нотариуса, которые потребуются для заверения копий документов на владение жилым помещением, доверенности представителя;
  • разработка проекта перепланировки или переустройства недвижимости (если это требуется);
  • услуги БТИ по подготовке технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в  иной разряд;
  • разница в цене объекта, полученная после осуществления перерасчета БТИ;
  • государственная госпошлина на перерегистрацию прав собственности на нежилое помещение.

Отказ

Наиболее распространенными причинами отказа в переводе жилого помещения в нежилое могут выступать следующие:

  • представление неполного пакета необходимых документов. В данном случае уполномоченный орган сначала попросит заявителя дополнить недостающие бумаги. Если же в течение 15 дней с момента получения соответствующего уведомления от заявителя не последует никакой реакции, выносится решение об отказе.
  • представление документации в ненадлежащий орган власти;
  • несоответствие разработанного проекта перепланировки (переустройства) жилого помещения законодательным требованиям (если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения);
  • несоблюдение указанных выше юридических и технических условий для перевода;
  • отсутствие согласия лиц-совладельцев недвижимости и в некоторых случаях соседей по дому.

Отказ в изменении статуса объекта недвижимости будет считаться законным только в том случае, если он будет полностью мотивирован и дополнен ссылками на необходимые нормативные документы. Заявитель, получивший отказ, должен по возможности устранить его причины и вновь подать документы в уполномоченный орган.  Кроме этого, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если посчитает, что ему отказали незаконно.

Если у вас возникли трудности с переводом жилья в нежилой фонд, обратитесь к нашим юристам. Они грамотно составят необходимые документы, запросят сведения в органах власти и подадут бумаги в нужные инстанции.

Тестовое задание по жилищному, хелп ми
5. В случае самовольного перевода жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое: а) такое помещение подлежит изъятию у собственника и продаже с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по переводу помещения в прежнее состояние б) лицо, осуществившее самовольный перевод помещения, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством в) может остаться в самовольно переведенном состоянии на основании соответствующего решения суда, если это не нарушает права и законные интересы третьих лиц г) самовольный перевод жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое невозможен ВЫБЕРИТЕ НЕСКОЛЬКО ВЕРНЫХ ВАРИАНТОВ ОТВЕТА, ПОЖАЛУЙСТА))
02 мая 2020, 06:29, вопрос №2761352
Александр, г. Новосибирск
1 ответ
489
Вопрос решен
Отмена перевода из жилого помещения в нежилое по ЖК РСФСР
Мы живем на втором этаже. По старому жилищному кодексу РСФСР сосед перевел квартиру на первом этаже в нежилое помещение в начале двухтысячных. Сделаны панорамные окна и отдельный вход. Для отдельного входа и панорамных окон были убраны ограждающие бетонные плиты лоджий. И всё вроде бы узаконено. По новому жилищному кодексу РФ эти убранные бетонные плиты лоджий привели к уменьшению общего имущества всех собственников многоквартирного дома. Вопросы: 1) Можно ли по суду отменить перевод жилого помещения в нежилое которое проводилось по старому жилищному кодексу РСФСР используя аргументы из нового жилищного кодекса РФ как это описано в этой статье http://domscanner.ru/article/8... То есть произошло уменьшение общего имущества по сравнению с первоначальным планом постройки дома построенного ещё при СССР Или закон обратной силы не имеет и “поезд давно ушёл”? 2)Можно ли как-то ещё попробовать оспорить перевод из жилого в нежилое по старому жилищному кодексу РСФСР 3)Можете подсказать судебную практику по оспариванию перевода из жилого в нежилое по старому ЖК РСФСР, когда уже начал действовать новый ЖК РФ?
17 декабря 2019, 13:31, вопрос №2623131
Аноним, г. Москва
11 ответов
Сколько процентов голосов собственников МКД нужно для перевода жилого помещения в нежилое?
Здравствуйте, сколько процентов голосов собственников МКД нужно для перевода жилого в нежилой? И в билютене для голосования нужна информация собственника ( паспортные данные)?
24 ноября 2019, 07:02, вопрос №2598451
рустам, г. Москва
1 ответ
Как можно запретить перевод жилого помещения в нежилое?
На первом этаже нашего дома выкупили квартиру и пытаются перевести ее в нежилое помещение под комерческое предприятие ( магазин, аптека и тд.). С присоединением части земеньного участка перед домом и одустройством крыльца, размещением рекламы на фасаде здания. Собственники жилых помещений против! Дом одноподъездная пятиэтажка! Было проведино заочное собрание, экземпляры протокола предоставлены управляющей компании, отдел архетектуры города и один экземпляр у домкома! Собственник данного помещения настаивает на проведении повторного очного собрания! Можем ли мы наложить вето на продажу данного помещения под нежилое!? Как лучше поступить в данной ситуации?
20 марта 2019, 19:52, вопрос №2297902
Екатерина, г. Муром
3 ответа
Каким образом перевести помещение из жилого в нежилое и поставить на технический учет?
Предприниматель Сидоров является собственником квартиры, расположенной на первом этаже в многоквартирном доме. В 2014 году Сидоров оборудовал в помещении квартиры магазин. Однако, жильцы дома стали высказать недовольство тем, что магазин работает круглосуточно и в ночное время у магазина собираются молодые люди и шумят. Кроме того, жильцы стали высказывать угрозы в адрес предпринимателя о том, что они «сообщать куда следует». Сидоров обратился к юристу за консультацией по следующим вопросам: каким образом ему перевести помещение из жилого в нежилое и поставить на технический учет после перепланировки? Дайте консультацию.
27 февраля 2019, 16:29, вопрос №2275479
Людмила, г. Новосибирск
1 ответ
600
Вопрос решен
Недвижимость перевод жилого в нежилое
Здравствуйте. Имею в собственности индивидуальный жилой дом, расположенный в центральной зоне поселка городского типа. В шаговой доступности располагается большое количество коммерческих обьектов. Магазины и т.д. В доме ни кто не проживает и не зарегистрирован. Мне поступают предложения о сдаче в аренду данного дома под коммерческую деятельность. Люди хотя открыть парикмахерскую, магазинчик и т.д. При этом ни какой перепланировки не требуется. Я являюсь ИП и вид деятельности именно сдача в аренду собственного имущества. Могу ли я сдать в аренду под коммерческую деятельность жилой дом? Если нет, что нужно переоформить? Что грозит если не переоформлять? Спасибо!
17 февраля 2019, 06:01, вопрос №2263183
Виктор, г. Белгород
9 ответов
Признание постановления муниципального образования незаконным
Есть решение суда, вступившее в силу, о признании незаконным постановления муниципального образования (перевод жилого помещения в нежилое). Больше в решении ничего не указано, т.е. формально постановление не отменено, а просто признано незаконным. Администрация МО, ссылаясь на решение суда, указывает что суд не возложил на нее никаких действий. Вопрос: 1)Стоит ли писать заявление о разъяснении решения суда или суд в разъяснении не сможет дополнительно обязать администрацию отменить постановление и его последствия. 2) или подавать Кассационную жалобу? должна ли администрация, в случае признания ее постановления незаконным сама отменить его, а так же его последствия ?
18 декабря 2018, 15:05, вопрос №2202680
Роман, г. Санкт-Петербург
1 ответ
389
Вопрос решен
Согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое
Добрый день! Планирую перевод жилой квартиры многоподъезного дома в коммерческую недвижимость с последующим выводом отдельного входа. Помимо списка документов согласно ЖК РФ Статья 23, в администрации просят согласие более 50% собственников от общего количества голосов дома. Не могу найти на основании чего это требуется. Собрал 42% голосов. Возможно нужно более 50% не общего количества голосов дома, а большинство участвующих в заочном голосовании (при собрании кворума)? Помогите понять текущие требования по согласию жильцов дома. На данный момент выходит новый законопроект http://sozd.duma.gov.ru/bill/542922-7, который подробно описывает требования по согласию. Но он еще не вступил в силу.
12 декабря 2018, 17:52, вопрос №2196944
Алексей, г. Нижний Новгород
4 ответа
Как должен поступить суд в отношении иска о переводе жилого помещения в нежилое?
Индивидуальный предприниматель Дрожжина Л.Н. обратилась в Администрацию Ленинского административного округа г. Омска с заявлением о переводе принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения в нежилое помещение. Согласно проекту перепланировки переводимого жилого помещения были предусмотрены работы по выпиливанию проема в стеновой панели дома, пристройка крыльца и козырька над входом. Администрацией было отказано в переводе помещения из жилого в нежилое со ссылкой на то, что для осуществления заявителем планируемой реконструкции, переоборудования и (или) перепланировки помещений необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Не согласившись с отказом, индивидуальный предприниматель Дрожжина Л.Н. обратилась в суд за защитой своих прав, ссылаясь на то, что статьей 24 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа, ни один из которых не подпадает под формулировку, указанную в решении Администрации. Как должен поступить суд? Решите дело
17 сентября 2018, 11:47, вопрос №2108209
Валерия, г. Санкт-Петербург
1 ответ
В чем отличие посуточной сдачи квартиры от деятельности мини-отеля?
Здравствуйте. Сосед сверху сдает квартиру посуточно или мини-отель у него там не понятно. Жить мешает и то и то. Боремся уже 2 года. В последний раз вызвали полицию, они сказали, что у него все законно и сдает он по договору, есть ип. Но нам от этого не легче. Мы тоже собственники, нарушаются наши права. Мой вопрос: законодательно в чем отличие посуточной сдачи квартиры от мини-отеля? Почему на просторах интернета пишут, что посуточная сдача квартиры не запрещена, а для мини отеля нужно огромное количество разрешений и перевод жилого помещения в нежилое? Подскажите пожалуйста, какие законы, указы, госты и т д почитать? Город Салехард
20 июля 2018, 15:45, вопрос №2057798
Наталья, г. Новый Уренгой
1 ответ
Как перевести жилое помещение в нежилое и что для этого нужно?
Добрый день! Как перевести жилое помещение в нежилое? Какие документы нужны и сколько денег уйдет? По времени это долгий процес?
25 апреля 2018, 07:36, вопрос №1978324
Рамазан, г. Ростов-на-Дону
2 ответа
Какое законодательство регулирует перевод жилого помещения в нежилое?
Добрый день, отказали в переводе в Жилое хозблока на земле ижс,подскажите статью закона которая будет способствовать переводу в Жилое
24 апреля 2018, 13:54, вопрос №1977594
Сергей, г. Туапсе
2 ответа
Какова процедура перевода жилого помещения в нежилое?
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, можно ли перевести в нежилое помещение одну комнату квартиры? Конечно с условием полного отделения ее стеной от жилых комнат и с построением отдельного входа.
16 апреля 2018, 17:50, вопрос №1969080
Ксения, г. Москва
3 ответа
Запрет на перевод жилого помещения в нежилое
Добрый день! У нас новый большой 3-х подъездный многоквартирный дом. Почти весь первый этаж был выкуплен одним человеком и переведен в нежилые помещения. Сейчас во всех данных помещениях начали строить входные группы, которые почти полностью занимают все участки под озеленение. Причем ширина некоторых ступеней составляет 4,5 метра! Основанием для перевода служило единственное проведенное собрание собственников, включающее порядка 20 вопросов, 2 из которых относились к согласию собственников о «устройстве входных групп и переводе жилых помещений №…, …, в нежилые». Больше никаких разъяснений, планом переустройства и т.п. не прилагалось. Данные пункты по голосованию набрали по 73% каждый. Но, в протоколе собрания указан кворум 53,8% (общее 25800 кв.м, кворум из 13600 кв.м.). Получается перевод в нежилое помещение и использование общедомовой территории (построение входных групп) является незаконным? Данному протоколу уже больше года, но стройка началась только сейчас и жильцы впервые увидели проект перепланировки с этими огромными входными группами, занимающие все преддомовую территорию. Еще раз вопросы: 1. Законно ли было разрешать перевод помещений из жилых в нежилые, а также затрагивать общедомовое имущество (размещение входных групп), если кворум общего собрания жильцов составил всего 53,8%? 2. Мы можем сделать запрет по данным вопросам исходя из того, что протоколу голосования уже больше года? 3. Опишите коротко какие действия нужно предпринять. Большое спасибо!
06 марта 2018, 11:36, вопрос №1927862
Юрий, г. Краснодар
3 ответа
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?
Подскажите пожалуйста какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое? Как я понимаю, осуществляется этот перевод в районном МФЦ? И может быть сможете сказать, сколько потребуется денег и времени?
20 ноября 2017, 17:56, вопрос №1818913
Ксения, г. Москва
1 ответ

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

или
8 499 938-65-20