8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Каким образом перевести помещение из жилого в нежилое и поставить на технический учет?

Предприниматель Сидоров является собственником квартиры, расположенной на первом этаже в многоквартирном доме. В 2014 году Сидоров оборудовал в помещении квартиры магазин. Однако, жильцы дома стали высказать недовольство тем, что магазин работает круглосуточно и в ночное время у магазина собираются молодые люди и шумят. Кроме того, жильцы стали высказывать угрозы в адрес предпринимателя о том, что они «сообщать куда следует». Сидоров обратился к юристу за консультацией по следующим вопросам: каким образом ему перевести помещение из жилого в нежилое и поставить на технический учет после перепланировки? Дайте консультацию.

Показать полностью
, Людмила, г. Новосибирск
Владимир Киселев
Владимир Киселев
Юрист, г. Красноуфимск

Уважаемая Людмила!

Чтобы избежать проблем с законом при переводе жилого помещения в статус нежилого, оно должно отвечать ряду условий, полный перечень которых содержится в ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Напомним, что незаконное переустройство и нецелевое использование жилого помещения наказывается штрафами — до 2500 руб. для граждан, до 50 тыс. руб. для юридических лиц. В случае отказа восстановить помещение в прежнее состояние, игнорирования требований администрации и предписаний суда жилое помещение могут принудительно реализовать на торгах, выплатив собственнику существенно заниженную компенсацию стоимости квартиры за вычетом суммы сопутствующих издержек.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

К условиям, необходимым для перевода помещения в нежилое, относятся: отдельный вход со стороны улицы, «самостоятельность» помещения, обеспеченность коммуникациями, отсутствие обременений и др. В перечне ст. 22 ЖК РФ отсутствует условие о необходимости получить согласие соседей.

Однако такое согласие в определенных случаях обязательно. При этом важно, что право голоса есть исключительно у собственников квартир, а не у всех проживающих и зарегистрированных жильцов.

Если перевод объекта в статус нежилого требует переустройства, например, установки или демонтажа инженерных сетей, санитарно-технического, электрооборудования, необходимо получить согласие 2/3 собственников, присутствующих на общем собрании (при кворуме 50% владельцев квартир многоквартирного дома (МКД)).

Когда необходима перепланировка, затрагиваются несущие стены и другие конструкции общего имущества или земельный участок придомовой территории, решение должно приниматься единогласно (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Судебная практика

Особо интересна судебная практика, связанная с вопросом необходимого и достаточного для одобрения муниципалитетом перевода жилых помещений в нежилой фонд количества голосов собственников МКД. Стоит отметить, что практика довольно противоречива, поэтому собственнику, запланировавшему перевод жилого помещения в нежилое, стоит заручиться квалифицированной поддержкой для защиты своих интересов.

Так, собственник обратился в районную администрацию и получил разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд. Проект предполагал разбор нескольких ненесущих конструкций, переоборудование окна в автономный выход. Собственники МКД, сославшись на изменение режима эксплуатации земли под зданием, обратились в суд с просьбой отменить разрешение на перерегистрацию и обязать собственника вернуть объект в прежнее состояние. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования жильцов, но Верховный Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что согласие всех собственников жилья обязательно только в том случае, если перепланировкой присоединяется к помещению часть общего имущества (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2010 по делу № 80-В09-26). Аналогичное решение вынес Высший Арбитражный Суд РФ в Определении № А35-4762/2012 от 18.06.2013 по делу № ВАС-7494/13).

Однако чаще всего представляется затруднительным без квалифицированного представительства выиграть процесс у органов власти, отказывающих в переводе жилого помещения в нежилое, или отстоять свои интересы, когда собственники подают жалобы и составляют коллективные иски постфактум.

Так, собственник получил отказ от администрации в переводе жилого помещения в нежилое для оборудования аптеки. Уполномоченный орган указал, что необходимо согласие всех собственников МКД, в частности, на установку входной группы на придомовой территории. Суд первой инстанции посчитал отказ властей необоснованным, потоскольку работы не влияли на размер общего имущества. Апелляционный же суд пояснил, что запланированное переустройство затрагивает наружную стену дома и земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников МКД. С учетом разъяснений Конституционного Суда РФ (определение от 21.12.2011 № 1830-О-О) суд вынес решение об обязательности получения голосов всех собственников. Аналогичное решение вынес Арбитражный суд Северо-Западного округа от 16.12.2014 по делу № А66-1394/2014, которое поддержал и Верховный Суд РФ.

Подведем итоги.

Вопрос о количестве голосов собственников многоквартирного дома, необходимых и достаточных для одобрения перевода жилого помещения в нежилое, — сложный и спорный как для владельца помещения и представителей власти, так и для судей, принимающих решения по делам данной категории.

Поэтому, прежде чем обращаться в администрацию с заявлением о получении согласия на перевод помещения из жилого в нежилое, оптимальным решением будет заранее обратиться к специалисту, чтобы твердо решить вопрос о том, сколько голосов собственников необходимо получить в вашем случае. Далее следует с письменным заявлением обратиться в управляющую компанию, чтобы ваш вопрос рассмотрели на ближайшем или внеочередном собрании собственников. Голосование состоится, если на собрании будут присутствовать не менее 50% собственников МКД.

Если в результате проведенного собрания нужного количества голосов получить не удалось, необходимо провести индивидуальную работу с каждым собственником, а также устранить имеющиеся противоречия — причины несогласия жильцов — до подачи документов в Департамент управления имуществом. Во избежание безапелляционных отказов и конфликтных ситуаций можно предложить несогласным разумную компенсацию или доверить ведение переговоров психологически и юридически подготовленному посреднику.

Удачи!

1
0
1
0
Похожие вопросы
Семейное право
Каким образом это можно сделать?
Здравствуйте! Возникла следующая ситуация: был заключён договор с юристом на его услуги. Оплата в сумме 40000 руб была внесена сразу и полностью, как того требовали условия договора. Пошёл второй год. Результата нет. На сегодня было назначено судебное заседание. Собрались все таки посетить сами. Утром от юристки, представляющей наши интересы ,пришло сообщение, что заседание отложено. Но так как уже отпросились с работы и были практически уже в пути, решили до суда все же доехать. Каково же было наше недоумение и возмущение, когда оказалось, что заседание отменять никто не собирался и оно уже второе, куда наша представитель не явилась без уважительной причины. В первом случае, вроде как, даже поднимался вопрос об анулировании искового заявления именно по причине её неявки без уважительной причины. Вопрос собственно в следующем: какие должны быть теперь наши действия,чтобы не влезть в ещё большие убытки и потери? Есть ли какие-то рычаги воздействия на недобросовестного юриста?Можем ли мы требовать возврат денег за услугу, которая не предоставляется должным образом? Каким образом это можно сделать? И имеет ли смысл? Буду благодарна за любой ответ. Если можете оказать консультацию, которая поможет, то готова её оплатить.
, вопрос №4041693, Татьяна, г. Брянск
Семейное право
Я воспитываю внучку, как лишить родителей прав, отец сам отказывается, мама не принимает вчастия и уже на учете в психдиспансере?
Я воспитываю внучку,как лишить родителей прав,отец сам отказывается,,мама не принимает вчастия и уже на учете в психдиспансере?
, вопрос №4041646, Татьяна, г. Москва
Уголовное право
У меня пищевое производство и в случае каких-то проблем по типу отравление и тд уголовная ответственность
У меня пищевое производство и в случае каких-то проблем по типу отравление и тд уголовная ответственность ложиться на собственника, мы хотим эту ответственность возложить на бренд-шефа, какими документами это регламентруется?
, вопрос №4041442, Анастасия, г. Москва
Уголовное право
Здравствуйте, кто-то из мотх одноклассников нашел мою историю браузера или гугла я не знаю каким образом и теперь они распространяют обо мне информацию что делать?
Здравствуйте, кто-то из мотх одноклассников нашел мою историю браузера или гугла я не знаю каким образом и теперь они распространяют обо мне информацию что делать?
, вопрос №4041272, Аня, г. Москва
800 ₽
Вопрос решен
Земельное право
При постановке на учет в Росреестр и при регистрации на него права собственности разрешение на
В ЕГРН отсутствует год ввода в эксплуатацию ИЖС. Год постройки указан 2012. При постановке на учет в Росреестр и при регистрации на него права собственности разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию не требовалось по внесенным изменениям в законодательство в отношении ИЖС. Однако, это не отменяет требования Градостроительного кодекса по вводу таких объектов в эксплуатацию. В настоящее время эта процедура осуществляется в уведомительном порядке. Собственник (застройщик) направляет в Администрацию уведомление о начале строительства (реконструкции), а после уведомление о завершении этих работ. Администрация в свою очередь выдает уведомление о соответствии, либо о несоответствии требованиям. На дом было получено разрешение на строительство. Постановка на кадастровый учет осуществлена на основании технического плана в 2011 году. Вопрос, каким образом ввести дом в эксплуатацию, внести год ввода в ЕГРН, тем самым вовлечь его в сферу гражданского оборота. Межевой план на землю, технический план и тех паспорт на дом готовы.
, вопрос №4041020, Станислав, г. Калининград
Дата обновления страницы 04.03.2019