Получите совет юриста за 15 минут
Бесплатный звонок юристу8 499 938-65-20

Как купить долю в квартире

Статья 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает, по каким правилам осуществляется покупка доли в квартире. Закон предусматривает преимущественное право дольщиков на получение отчуждаемой доли в случае, если один из собственников квартиры планирует продать её третьим лицам.

Закон устанавливает право «первого выкупа» для всех других собственников жилья. Только в случае их отказа возможна продажа доли третьим лицам. Эти ограничения не относятся к дарению собственником своей доли.

По закону человек имеет право подарить свою долю имущества, не согласовывая это действие ни с кем из других собственников. Если одна из сторон прибегает к «фиктивному дарению», которое влечет за собой сокрытие факта оплаты, то иные дольщики вправе подать исковое заявление в суд с просьбой признать эту сделку недействительной. В такой ситуации приобретатель доли рисует потерять её вместе с выплаченными деньгами. Некоторые собственники практикуют дарение ¼ или ½ доли. После этого новый собственник получает право на приобретения оставшейся части имущества уже на правах совладельца жилья. Ст.421 ГК РФ в этом случае способствует продавцу, который имеет право выбрать себе из иных собственников покупателя по своему усмотрению.

Процедура оформления договора купли-продажи доли в квартире

Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.

При его составлении следует отражать:

  • данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
  • права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
  • время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
  • время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
  • порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
  • всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
  • список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
  • подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.

Главное - правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.

Процесс оформления договора и регистрация перехода прав собственности

Регистрация возможна после правильного заключения договора. Для регистрирующего органа не имеет значения факт передачи денег одной стороны другой. Сделав совместное заявление в отделение Росреестра путем подачи договора купли-продажи доли, стороны подтверждают, что согласны с условиями сделки.

Подать документ для регистрации в Росреестре или Центре государственных услуг (МФЦ) можно в любом регионе РФ по единому регламенту и в одни сроки. Регистрация после этого проводится максимум в течение 10 рабочих дней.

Покупка доли в квартире у родственника с последующей регистрацией происходит в несколько этапов:

Этап 1. Уведомление всех совладельцев квартиры

Сделать это можно лично или по почте. При несогласии дольщика с продажей жилья или нежеланием выкупа предлагаемой доли, он может отдать продавцу письменный отказ. Отказ от покупки не будет основанием для прекращения процедуры регистрации права собственности на нового владельца, но при определенных условиях такую сделку можно обжаловать.

Этап 2. Сбор и изучение документов на квартиру

Эти документы должны подтверждать законность приобретении долевой собственности. Обязательно должна присутствовать выписка из реестра недвижимости, а также информация из муниципальных служб о зарегистрированных в помещении лицах.

Этап 3. Составление совместного договора купли-продажи доли

Договор должен соответствовать требованиям ГК РФ. При этом должны соблюдаться права дольщиков помещения. Если на этом этапе будут отсутствовать какие-либо нужные документы, то это может свидетельствовать об обмане или сокрытия важной информации. Договор должен быть подтвержден нотариально.

Этап 4. Составление совместного договора задатка

Этот договор составляется в случае необходимости произвести предоплату перед началом регистрации.

Этап 5. Обращение в Росреестр вместе с собственником

Вместо совместного обращения, собственнику может быть передана нотариально заверенная доверенность на совершение юридически значимых действий.

Этап 6. Получение свидетельства о праве собственности на долю в квартире

Это документ выдается в сроки, предусмотренные ГК РФ.

Этап 7. Определение порядка пользования жилым помещением

Данная процедура проводится в рамках дополнительного соглашения между оставшимися дольщиками. При помощи такого документа могут разграничиваться все обстоятельства совместного проживания.

Этап 8. Передача окончательных средств и жилой площади

Это происходит при помощи заключения акта приема-передачи.

Документы

Для покупки доли в однокомнатной квартире необходимо собрать пакет предусмотренных законом документов:

  • документы, удостоверяющие личности сторон, и паспортные данные дольщиков, прописанных в помещении лиц и других заинтересованных в исходе сделки граждан;
  • договор купли-продажи;
  • документ о выделении долей или ранее заключенный договор купли-продажи с предыдущим собственником;
  • документы о приватизации недвижимости;
  • свидетельство о рождении детей, проживающих в квартире граждан;
  • свидетельство о заключении брака;
  • согласие второго супруга при наличии совместной собственности;
  • заключение БТИ, техпаспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги;
  • ранее выданное Росреестром свидетельство о регистрации;
  • документы о внесении задатка;
  • иные документы, подтверждающие выделение доли.

Законодательные нормы

Сделки с продажей доли в квартире осуществляются на основании норм гражданского, налогового, жилищного права и иных норм федерального законодательства.

К ним относятся:

Плюсы заключения сделки

Заключение рассматриваемого соглашения позволяет собственнику увеличить свою часть в праве собственности. Если квартира принадлежит двум гражданам, каждому из которых принадлежит ½ доля имущества, второй гражданин становится собственником всего объекта. Продавцу выгодно продать часть квартиры, т.к. продажа целого объекта недвижимости бывает достаточно проблематичной. Это актуальнее всего для столицы и областных городов.

Достаточно часто преимущественное право при купле-продаже комнаты используется в коммунальных квартирах после письменного уведомления соседей по квартире. Они заинтересованы в увеличении жилплощади и соглашаются на совершение такой сделки.

Риски при заключении сделки

Посторонние покупатели, которым была продана недвижимость без уведомления других владельцев, рискуют судебным разбирательством о признании сделки недействительной. Поэтому приобретение жилья в виде его части третьими лицами не пользуется популярностью.

При соблюдении всех установленных законом правил продажи доли жилья, опасаться негативных последствий не стоит. Подтверждающие документы об уведомлении совладельцев общего имущества о продажи доли можно запросить у продавца. В данном случае покупателю должны быть предоставлены письменные отказы всех совладельцев.

Покупателю следует быть готовым к тому, что на него будут распространяться нормы о долевой собственности. Поэтому после приобретения доли он сможет распоряжаться и пользоваться общим имуществом только с согласия других сособственников.

Выделить долю и пользоваться ей единолично в общей квартире не всегда возможно. Доля может существовать только на бумаге.

Если между всеми собственниками жилья не достигнуто согласия по порядку пользования общим имуществом, предполагается, что их права будут равными.

Легче всего доля выделяется при наличии изолированных комнат в одной квартире с отдельным входом. В этом случае совладельцы смогут быстрее прийти к общему согласию.

Новый собственник регистрируется после покупки своей доли в ФМС на общих основаниях. Согласия совладельцев в этом случае не требуется. Оно понадобится только при желании прописать другого супруга и детей. Лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые будут потом жить в этой части квартиры.

Для продавца своей доли в квартире существует риск длительной продажи по вине других собственников. Формально они дадут свое согласие на приобретение, но сознательно будут тянуть время, не давая покупать её чужим людям. Продавец должен будет просто подготовить и послать извещение по закону, а по истечение тридцатидневного срока можно без сомнений продавать свою долю.

В вопросах продажи доли в совместной собственности помогут разобраться юристы нашей компании. С их помощью сделка купли-продажи доли квартиры пройдет быстро и без нарушений норм законодательства.

289
Вопрос решен
Для меня важно юридически зарегистрировать именно факт передачи денег именно за долю в квартире, и чтобы в дальнейшем доля была продана именно за указанную сумму
Здравствуйте, возможно ли продать долю в квартире, которая находится в залоге(в залоге вся квартира) у банка? Ситуация такая, есть квартира 3 собственника. Хочу взять кредит под залог квартиры, для этого нужно согласие всех собственников. Один из собственников готов дать на это согласие только при условии, что я выкуплю его долю. Своих денег у меня на выкуп нет, выкупить я смогу только на выданные деньги от банка, но в этом случае квартира уже будет под обременением- в залоге у банка(сейчас обременений нет). Главный вопрос: Сможет ли человек продать мне свою долю после того как на квартиру будет наложено обременение? Если нет, то можно ли заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты заключения основного договора, когда уже обременение будет снято? И какие есть законные варианты в этой ситуации зафиксировать факт передачи денег, что это именно покупка доли в квартире? Для меня важно юридически зарегистрировать именно факт передачи денег именно за долю в квартире, и чтобы в дальнейшем доля была продана именно за указанную сумму. Сама регистрация в гос.органах «здесь и сейчас» для меня не важна. Заранее спасибо за ответы
02 января, 14:06, вопрос №2952775
Дмитрий, г. Иркутск
5 ответов
Нужно ли в обязательном порядке нотариально заверять отказ от преимущественного права покупки?
В квартире два собственника - мать и дочь, владеют в равных долях. Дочь хочет продать свою долю. Мать хочет отказать от преимущественнного права покупки. Как это происходит? Отказ должен быть подписан в присутствии нотариуса или это необязательно?
21 января 2020, 12:29, вопрос №2654722
Татьяна, г. Москва
1 ответ
Обжалование вторым собственником сделки по продаже доли квартиры
была произведена покупка доли в квартире, собственника второй доли известили через нотариуса по телеграмме, второй собственник телеграмму не получил , через месяц долю купили, через месяц второй собственник пошел в суд и оспорил сделку, так как он являлся преимущественным покупателем, суд его требования удовлетворил, а факт его уведомления признал не надлежащим... но если бы уведомление было бы не надлежащим, то нотариус бы сделку не осуществил...
09 января 2019, 06:55, вопрос №2218077
Константин, г. Тюмень
2 ответа
1000
Вопрос решен
Постоянная Регистрация при наличии 1/50 доли квартиры
Ситуация следующая: я и муж прописаны в квартире (Квартира 1). Квартира 1 находится в собственности мужа 100% доля. У нас скоро родится ребёнок. Мы хотим продать Квартиру 1 и купить Квартиру 2 по договору долевого участия на этапе строительства (с привлечением ипотечных средств). Сложность в том, что продав Квартиру 1 и до оформления в собственность Квартиры 2 пройдёт приблизительно год и на это время нам необходимо быть где-то зарегистрированными. Мы планируем приобрести 1/50 долю в Квартире 3 с целью получить там постоянную регистрацию на время пока Квартира 2 не перейдёт к нам в собственность и мы не сможем зарегистрироваться там. Жить при этом планируем у знакомых, получив там временную регистрацию. Когда Квартира 2 перейдёт к нам в собственность, мы планируем получить регистрацию там (Квартира 2), а 1/50 долю в Квартире 3 продать. В связи с чем вопросы: 1.Законна ли описаная схема и если нет какая ответственность за неё предусмотрена? 2.Будут ли какие-либо сложности получить постоянную регистрацию в Квартире 3 при наличии в ней 1/50 доли собственности (необходимы или нет согласия других собственников)? С учетом того, что у нас скоро будет несовершеннолетний ребёнок. 3.Как правильно проверить «юридическую чистоту» доли квартиры? 4.В случае дальнейшей продажи 1/50 доли какие юридические сложности могут возникнуть? 5.Какие основные юридические риски есть в описанной схеме?
02 июля 2018, 20:46, вопрос №2041824
Анна, г. Москва
7 ответов
Какие документы нужны для регистрации доли в своей квартире?
Летом прошлого года я отсудила у города долю моего умершего сына ( когда делали приватизацию сын не получил документ о своей доле и она перешла мэрии). Хочу знать о сроках регистрации в Росреестре данной доли и какие документы нужны для этого.
23 мая 2018, 00:54, вопрос №2003539
Ирина, г. Новосибирск
2 ответа
Как оформляется выкуп доли в квартире у второго долевого собственника недвижимости?
Добрый день! Я владелец 3/4 доли квартиры. Владелец 1/4 квартиры не хотел решить вопрос мирно и я подал иск в суд. По решению суда другого владельца 1/4 квартиры лишают права собственности с выплатой денежной компенсации. Я готов оплатить компенсацию. Другая сторона на суде выразила своё согласие. В течении 10 дней, у сторон есть возможность подать апелляцию. В этот период, мой адвокат заявляет, что та сторона предложила подписать мирное соглашение, соответственно закрыть судебное дело. Но так как ранее другая сторона не хотела решить вопрос мирным путем, у меня есть сомнения. И мне кажется, что если я соглашусь, то я не смогу возместить свои расходы на адвоката и потом другая сторона может после этого диктовать свои условия. Чем я рискую, если приму решение в пользу мирного соглашения? Или лучше тянуть время до вступления решения в силу(т.е. 10 дней). Как лучше поступить? Доверия к другой стороне нет.
19 апреля 2018, 19:45, вопрос №1972865
Валерий, г. Москва
3 ответа
Какой предусмотрен порядок покупки долей в квартире?
Здравствуйте! 3-х комнатная квартира находится в долевой собственности, семья-я,мой несовершеннолетний сын,мои родители,мой дядя с женой (у неё доли нет) и двумя несовершеннолетними детьми, мой папа хочет выкупить из доли (дяди и его детей), нужно ли будет мне оформлять какие-либо документы, касательно своей доли и доли моего сына (что я, например,эти доли выкупать у дяди не буду) и какие могут потребоваться справки и документы из органов опеки именно мне и моему ребёнку, если мы свои доли не продаём? Заранее благодарю за ответ.
19 октября 2017, 16:31, вопрос №1785873
Анастасия, г. Саранск
1 ответ
Покупка долей в 3-ой квартире
Здравствуйте, я имею комнату 11.2 кв.м в трезкомнатной квартире тоесть по договору купли продажи 24/100. Вторая комната принадлежит бабушке 84 года 38/100 17,3 кв.м, а третья комната точно такая же 17.3 кв.м принадлежит двум собственникам по наследству тоесть по 19/100 каждому, но один из собственриков умер 17.05.2017 данной комнаты. Вопрос: могу ли я выкупить у бабушки долю? И могу ли я выкупить 19/100 у живого собственника?????
09 июня 2017, 12:30, вопрос №1662890
Ольга, г. Новосибирск
13 ответов
Как отправить ответ на предложение о покупке доли в квартире?
Здравствуйте. Заказным письмом получил предложение о покупке доли в квартире, так как имею приоритетное право на покупку как один из собственников. Текст ответа подготовил. Подскажите как правильно отправить ответ.
12 января 2017, 06:41, вопрос №1497534
Вячеслав, г. Новосибирск
7 ответов
Продажа доли в квартире родителям с наименьшими затратами
Здравствуйте. Квартира в общей долевой собственности: мама, папа (по 1/8) и взрослый сын (6/8) без указания стоимости в документах. Сын хочет отдать свою долю родителям. Все по обоюдному согласию. Как можно оформить сделку с наименьшими затратами? Можно ли обойтись без нотариуса, т.к. услуги стоят недешево? Если нет, то можно ли указать заведомо малую стоимость сделки?
21 ноября 2016, 15:18, вопрос №1448387
Елена, г. Пермь
2 ответа
Покупка доли в квартире с простого письменного разрешения совладельца
Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, как мы, владельцы 1/3 доли в квартире должны правильно отреагировать на письмо,полученное от совладельца нашей квартиры, написанное в простой письменной форме , о намерении продать свою долю? достаточно ли сообщить ему по телефону, что мы готовы купить эту долю, но нужно время для поиска средств. Или нужно сделать такое заявление нотариально?
16 ноября 2016, 13:55, вопрос №1443291
Ольга Валентиновна, г. Санкт-Петербург
3 ответа
Имеет ли право долевой собственник регистрировать иностранных граждан в квартире, без согласия других собственников?
Здравствуйте. Моя сестра имеет в квартире долю в размере 2/3, я имею в этой квартире долю в размере 1/3. Моя сестра привела жить в нашу квартиру гражданина Украины, сделав ему временную регистрацию без моего согласия. Она заявляет что этот гражданин поставлен на миграционный учёт и для его регистрации с правом проживания не нужно согласие остальных собственников и временной регистрацией это не является. Права ли она и как мне поступить если я против его регистрации в своей собственности?
16 ноября 2016, 08:27, вопрос №1442843
Марина Дмитриевна, г. Москва
2 ответа
Могут ли органы опеки препятствовать выкупу долей в квартире?
Здравствуйте! У нас трёхкомнатная квартира, где собственниками являются моя старшая дочь, моя мама и мой брат, то есть у каждого из них 1/3 доля. Я и младшая дочь только прописаны в квартире, мой муж прописан у своих родителей. Брат живёт в одной комнате со своей женой (она не прописана). Хотелось бы выкупить у брата его долю, жить отдельно от его семьи, так как они злоупотребляют спиртным. Знаю что это можно сделать, если квартира полностью станет собственностью нашей семьи, т. е. надо либо выкупать ещё и мамину долю, либо она напишет дарственную, она согласна на любой вариант. Органы опеки отказывают, из-за того, что квартира будет 2 месяца в залоге у банка (хотим взять займ под реализацию МСК, т.к. ребёнку 3 месяца). Ждать трёх лет сил уже нет. Неужели нет никакого выхода? И если мама напишет дарственную, может ли она потом проживать и быть прописана в этой же квартире?
15 ноября 2016, 19:16, вопрос №1442419
Вероника, г. Вольск
3 ответа
Что делать с долей новой жены отца, которая претендовала на наследство?
Квартира приватизирована на отца и сына,потом отец умерает в наследства вступают дети и новая супруга отца,точнее супруга о правах заявила ,а долю свою не оформила(кроме документов в нотариусе больше никуда не обращалась ни в БТИ не в регпалате ничего не офорлялось,теперь она умерла что делать с ее долей в квартире?
15 ноября 2016, 21:22, вопрос №1442490
Светлана, г. Волгоград
2 ответа
600
Вопрос решен
Выкуп доли квартиры
ДД,я имею в собственности в попалам с подругой квартиру,купили ее еще в 2006 г., она гражданка украины и так и не получила ,гражданства РФ,на данный момент найти ее нет возможности,а квартиру хочу продать что можно сделать чтобы квартира в полном объеме перешла в мою собственность?
21 октября 2016, 05:35, вопрос №1415227
Владимир, г. Москва
5 ответов

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

или
8 499 938-65-20