И ещё такой вопрос имеем ли мы права использовать залог как з последний месяц проживания?

Добрый день

Вопрос, я не хочу оплачивать пока нам не устранят все неполадки

Все эти моменты необходимо оформлять в виде документального соглашения при подписании договора и до момента вселения в квартиру. Иначе спор о, наличии, отсутствии, тяжести и глубине всех вышеописанных недостатков может оказаться неразрешимым. Наверняка собственник квартиры уверен, что с неё всё в порядке и Вы сильно преувеличиваете. 

Но факт в том, что если договор найма заключён и квартира передана Вам в пользование, то уже поэтому наймодатель вправе требовать оплаты по договору. Обязанность доказывания всех недостатков, которые делают невозможной эксплуатацию квартиры по назначению, возлагаются на Вас. И есть три варианта развития событий:

— Вы договариваетесь о том, какие недостатки нужно устранить и сколько это будет стоить.

— Вы не договариваетесь и платите, как указано в договоре.

— Вы не договариваетесь и не платите, в таком случае наймодатель может расторгнуть договор и подать в суд иск о взыскании задолженности по договору, а Вы должны будете доказать, подлежите полному или частичному освобождению от уплаты арендной платы ввиду имевшихся в квартире недостатков, которые препятствовали её использованию

И ещё такой вопрос имеем ли мы права использовать залог как з последний месяц проживания?

По общему правилу — нет. Залог подразумевает под собой обеспечительный платёж, который подлежит возврату по истечении срока действия договора, если договором не установлено иное. Но если Вы не заплатите, то наймодатель может просто зачесть обеспечительный платёж в последний месяц оплаты и тем самым вопрос разрешится бесконфликтно.

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж
 1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.