Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Собственность на участок после оставления за собой помещений
В 2007г. между ИП и обществом был заключен договор займа для пополнения оборотных средств. В обеспечение по договору залога было передано два нежилых помещения, представляющих собой здание.
На момент заключения договора залога участок под помещениями ни на каком праве не принадлежал заемщику. Через год после заключения договора залога общество приобрело участок у КУМИ.
В 2010г. решением Арбитражного суда обращено взыскание на помещения. В 2017г. состоялись первые и повторные торги, которые были признаны несостоявшимися. ИП в 2017г. оставил помещения за собой.
Отдельным решением Арбитражного суда в 2013г. обращено взыскание на земельный участок.
Считая, что право собственности на участок переходит в силу закона и реализовывать обращение взыскания (есть еще кредиторы) не требуется ИП отказался от выдачи исполнительного листа.
На основании пункта 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90, абзаца 5 статьи 69 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в январе 2018г, подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ ИП подал заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
В мае 2018 года Управлением Росреестра вынесено уведомление об отказе по причине не предоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав. Росреестр потребовал документы об обращении взыскания, поскольку есть судебный акт.
ИП обжаловал отказ. Решением районного суда июля 2018 года в иске отказано. Апелляционным определением областного суда решение суда оставлено без изменений.
Мои доводы подтверждены судебной практики по схожим спорам.
- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2012 г. по делу N А46-18166/2011; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 г. N 10438/10; Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 г. по делу N А55-23231/2012. Однако в данной практике отсутствует ранее вынесенное решение об обращении взыскания на участок.
Подскажите пожалуйста, как быть?
1. Еще раз обратиться в Росреестр.
2. Попробовать подать исковое заявление о признании права собственности на участок.
3. Пытаться получить исполнительный лист об обращении взыскания (не желательно, поскольку еще есть кредиторы).
Здравствуйте, Михаил.
Решением районного суда июля 2018 года в иске отказано. Апелляционным определением областного суда решение суда оставлено без изменений.Михаил
Можете выложить эти решения судов?
Здравствуйте, Михаил.
У меня в практике была схожая ситуация.
Право собственности на участок не переходит автоматически при обращении взыскания на здание. В этом случае, у собственника здания просто есть право пользования участком под зданием в том же объеме что и у предыдущего владельца здания согласно статье 35 Земельного кодекса РФ.
Земельный кодекс
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
То есть, в этом смысле мне отказ Росреестра в регистрации права собственности на участок под зданием как раз-таки понятен и я считаю его верным.
Поэтому у Вас и потребовали документ, подтверждающий Ваше право собственности на участок, то есть судебный акт об обращении взыскания на участок.
В Вашей ситуации мне интересно на каком основании дополнительно обращено взыскание на участок под зданием решением суда 2013 года.
Можете это решение приложить к вопросу?
1. Еще раз обратиться в Росреестр.
Михаил
Михаил, добрый день! Если Вы уже судились по данному вопросу конечно самым правильным было бы обжаловать дальше, но как понимаю проблема в восстановлении сроков. Хорошо бы сами судебные акты увидеть. Надо также учитывать, что п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 не применяется согласно
Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, вместе с тем согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Это помещения и сейчас участок в собственности у прежнего владельца помещений.Михаил
а другие помещения? Кто там владелец? Если у Вас не все здание то в любом случае речь будет о долевой собственности на участок идти поэтому самым оптимальным вариантом было бы приложить к заявлению в Росреестр судебный акт об обращении взыскания
Росреестр потребовал документы об обращении взыскания, поскольку есть судебный акт.
Михаил
но повторюсь хорошо бы судебные акты увидеть (можно без личных данных), возможно какие то нюансы всплывут
Добрый день, Михаил.
Для полного ответа нужно смотреть решения судов. Можете выложить (данные можете обезличить)?
Добрый день!
Объекты недвижимости и земельные участки под ними по законодательству РФ являются разными объектами и не составляют единый объект. То есть, если это не единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).
Считая, что право собственности на участок переходит в силу закона и реализовывать обращение взыскания (есть еще кредиторы) не требуется ИП отказался от выдачи исполнительного листа.
Этот расчет бы неверен! Право собственности на земельные участки под объектами недвижимости в силу закона возникает под МКД (.ст. 36 ЖК РФ), на земли общего пользования в границах СНТ (ст. 123.13 ГК РФ). В остальных случаях ОКС и з.у разные объекты и права на них могут возникнуть по разному и в разное время и обязательно на основании правоустанавливающего документа, во всяком случае касаемо вашего случая.
П. 2 Ст. 14 218-фз от 13.07.2015 года
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;
9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.
Полагаю, что в настоящий момент рассчитывать на признание права собственности на весь участок, то вряд ли стоит (по моему мнению). Поскольку, согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как видите, вы имеете право на участок, но не на весь. К тому же по факту он может быть гораздо больше, чем площадь, занятая зданием (или двумя помещениями как в вашем случае, но в любом случае само здание на кадастре так и так стоит)
Поэтому считаю, что из перечисленных вами вопросов первый и второй варианты отпадают. Несмотря на положительное решение и схожесть вашей ситуации в деле, рассмотренном постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2012 г. N А46-18166/2011. Там речь идет о доле в участке, которая непосредственно был взята под объектом из общего большого участка. К тому же у нас не прецедентное право, несмотря на имеющиеся положительные решения, Росреестр продолжает отказывать в регистрации права в подобных случаях, и как, мне кажется, делает это правомерно. Должен быть правоустанавливающий документ на такой земельный участок, к примеру решение суда!
В вашем случае, решением суда обращено взыскание на участок. Есть еще кредиторы. Если будет новый судебный процесс, то это всплывет. Учитывая наличие объекта недвижимости, вы в любом случае получите какую – то часть участка, если получится – боритесь за весь участок.
Всего хорошего!
Как видите, вы имеете право на участок, но не на весь. К тому же по факту он может быть гораздо больше, чем площадь, занятая зданием (или двумя помещениями как в вашем случае, но в любом случае само здание на кадастре так и так стоит)Ольга Романова
Так ведь дело в том, что на момент отчуждения у собственника здания земельный участок тоже был в собственности (не в аренде).
А отчуждение здания без земли невозможно (только в предусмотренных случаях):
Статья 35 ЗК РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
И в описанной клиентом ситуации это как раз было одно лицо.
ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.Ольга Романова
Данный пункт уже нельзя применить — так как здание не находилось на чужом участке в момент отчуждения. Участок уже принадлежал собственнику здания.
Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 30.11. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.
Может быть позже. Если нужна дополнительная информация, я отвечу.
По общему правилу — да, при залоге помещения, если собственнику принадлежит также земельный участок (или доля в праве собственности), то и помещение и земельный участок считаются одновременно заложенными по договору ипотеки.
Согласно п. 3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, которое Вы уже указали:
В Вашем случае первоначально у залогодателя было только право аренды, который позднее выкупил земельный участок.
Полагаю, что в данном случае это принципиально ничего не меняет. Принцип единства судьбы земельного участка и здания на нём должен быть соблюдён и в этом случае:
Согласно ст. 35 ЗК РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
а также:
Поэтому, если бы на момент отчуждения помещений, участок находился бы в аренде — то соответственно, новому собственнику перешло бы право аренды:
Согласно ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Но так как в дальнейшем залогодатель стал собственником земельного участка, то соответственно новому собственнику в силу принципа единства судьбы недвижимости, переходит и право собственности на земельный участок.
Просто не совсем понятно, как суды мотивировали отказ. Потому что в общем-то Вы выбрали правильный путь — регистрация в Росреестре и дальнейшее обжалование отказа.
Но так как это не привело к нужному результату, то на мой взгляд, сейчас нужно подавать иск о признании права собственности к собственнику участка и привлекать регистратора как третье лицо: