Как оформить построенное без разрешения жилое помещение

Здравствуйте,  Николай.

Заключение строительной экспертизы и иск в суд о сохранении жилого помещения в реконструированном виде.

Гражданский кодекс

Статья 222. Самовольная постройка

 

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Примеры решений суда в подтверждение

https://rospravosudie.com/cour...

https://rospravosudie.com/cour...

С уважением!   Г.А.  Кураев

Николай, добрый день!

Если пристройка является капитальной, то узаконить возможно только в судебном порядке. На основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Если суд признает, что постройка возведена без нарушений СНиП и ФЗ №93, то пристройка будет узаконена.

Николай, добрый день.

Во-первых для легализации пристройки в судебном порядке вам будет необходимо доказать суду, что строение не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов, построено с  на земельном участке находящимся в пользовании истца с разрешенным использованием под жилые (индивидуальные) застройки, строение угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Для этого нужно будет получить заключение строительно-технической экспертизы, где и будет указано такое соответствие.Далее нужно обратиться в суд с иском о признании права на перепланированное помещение. 

С уважением, адвокат Сергей Нестеров.

Здравствуйте.

Дополнительные условия таковы: земля находится в аренде, разрешенное использование под жилую застройку, часть старого здания попала на красную линию.

На самом деле, если разрешение на реконструкцию жилого дома не было получено, то есть только один вариант оформления:

Подать исковое заявление в суд о признании права собственности на реконструируемый объект:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Условия:

1) Получение положительных заключений (Заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций, Заключение СЭС, заключение пожарников)

2) Границы здания должны быть в пределах границ земельного участка

3) Доказательства проведения реконструкции за свой счет

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте. Если только подача иска о признании самовольной постройки, если это капитальное именно строительство. Ст. 222 ГК РФ:

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вот что об этом думает ВС РФ:

Коллегия отметила, что здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, однако указала на возможность сохранения дома – для этого должно быть проверено наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С одной стороны, даже наличие регистрации права собственности не исключает вероятности сноса постройки, если она будет признана судом самовольной (п. 23 Постановления № 10/22). Но, с другой стороны, если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если иное не установлено законом (п. 26 Постановления № 10/22). В этом случае суд должен установить, что лицо предпринимало меры к легализации сооружения, и проверить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, коллегия сделала вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц. Кроме того, в своем Определении ВС РФ подчеркнул, что при отсутствии препятствий к получению лицом разрешения на строительство решение о сносе постройки будет основываться на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела (ст. 195, 196 и 198 ГПК РФ).

Принцип диспозитивности гражданского процесса

Также, сославшись на принцип диспозитивности гражданского процесса, ВС РФ не согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости подавать встречный иск о сохранении самовольной постройки и признании права собственности.

НАША СПРАВКА

Принцип диспозитивности гражданского процесса заключается в том, что лица, участвующие в деле, имеют право самостоятельно распоряжаться своими процессуальными и материальными правами и выбирать способ защиты своих интересов.

В установленном законом порядке участвующие в деле лица могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ). Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметила коллегия, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда.

В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, подлежащие, по мнению суда первой инстанции, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав. 

Кроме того, коллегия обратила внимание на то, что ответчик впоследствии зарегистрировал право собственности на строение в установленном законом порядке (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее – Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). А это значит, что право ответчика на спорное жилое здание, как справедливо отметил ВС РФ, было признано государством и не нуждалось в дополнительном признании в судебном порядке.

 http://www.garant.ru/article/602707/#ixzz53Zn99rha

Также как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Здравствуйте!

ПРи обращении в суд с иском о сохранении самовольной постройки учтите разъяснения Верховного Суда РФ:

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством

 
 
Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года

На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ) и в соответствии со статьями 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.Например, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации были оставлены без изменения определения районного суда об оставлении искового заявления К. и А. о признании права собственности на самовольно возведенные строения без движения и о возвращении искового заявления, а также определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда.При этом Судебная коллегия указала, что статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГсК РФ) предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чём заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности на самовольно возведённые строения не были приложены документы, подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов в установленном порядке в орган местного самоуправления за разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче мэрией города.Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они не обращались, а представленный ответ отдела муниципального строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов.Поскольку заявителями не были соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации признала данные процессуальные решения судьи правильными.(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации №80-В09-23)

Здравствуйте. Хотелось бы прояснить немного ситуацию. Вы указали что

часть старого здания попала на красную линию.

Николай

Согласно п. 2 ч. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ в проектах межевания территории отображаются линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений. 

В ч. 11 ст. 51 ГрК РФ установлено, что для выдачи разрешения на строительство проверяется соответствие проектной документации красным линиям. Если при проектировании расположения здания на земельном участке красные линии не были соблюдены, предоставление земельного участка для строительства и выдача разрешения на строительство не допускаются. Такое нарушение может служить основанием для признания построенного здания самовольной постройкой как созданного с несоблюдением градостроительных норм. 

Вот и вопрос — Вы под старым зданием понимаете периметр дома до возведения пристройки? Что Вы понимаете под понятием «попала на красную линию», как это фактически выглядит? 

Здравствуйте Николай!

Полностью соглашусь с мнением коллег. И дополню пошаговую инструкцию для узаконивания самовольной постройки.

Понятие и процесс узаконивания указан в ст. 222. НК РФ 

 
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.
Наличие зарегистрированного права на самовольную постройку не исключает возможности ее сноса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

КонсультантПлюс: примечание.
П. 4 ст. 222 не распространяется на самовольные постройки, относящиеся к имуществу религиозного назначения (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

1. Во первых вам необходимо обратиться в администрацию с заявлением о выдачи разрешения на строительства, вам выдадут отказ, т.к. строительство уже осуществлено. Это необходимо сделать для того чтобы вы пытались добросовестно досудебными способами разрешить данную проблему (это по мнению ряда судей из своей практики).

2. Закажите у кадастрового инженера технический паспорт.

3. Далее Вам необходимо обратится в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку.

4. В ходе судебного разбирательства заявите ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, и поставьте вопросы эксперту: соответствует ли самовольная пристройка строительных и санитарным нормам, не создает ли угроза  третьим лицам.

5. И если в заключении экспертизы не будет нарушений с вашей стороны, то судья может вынести решение в вашу пользу.

Кроме того, хочу добавить что часто со стороны администрации заявляют встречный иск о обязании снести самовольную постройку.