Договор безвозмездного пользования квартирой

ГК РФ применяет термин «аренда» к предприятиям, транспортным средствам, зданиями и сооружениям,  финансовой аренде (лизингу). К жилым помещениям, к которым относятся дома, квартиры, применяется термин «найм». Однако на практике различия между данными понятиями размыты и не имеют существенной разницы. Если договор найма жилого помещения назвать договором аренды, он не будет недействительным.

Термин «безвозмездное пользование» может применяться  как к предметам договора аренды (здания и сооружения), так и к предметам найма (жилым помещениям).

Для чего нужен

С точки зрения  законодательства РФ не существует понятия безвозмездная аренда, поскольку в  ст. 603 ГК РФ под арендой понимается предоставление собственником или уполномоченным им лицом (арендодателем) второй стороне (арендатору) помещения или вещи за плату.

В то же время есть понятие безвозмездного пользования (договор ссуды), когда одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть вещь в том состоянии, в каком она ее получила с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

Доходы и продукция, которые арендатор получил при использовании имущества, являются его собственностью (п.1 ст. ст. 603 ГК РФ).

Следует понимать, что аренда квартиры и безвозмездное пользование квартирой - это абсолютно разные вещи. У данных договоров есть похожие признаки, кроме того, ГК РФ прямо говорит о том, что к договорам найма жилого помещения, а также соглашениям безвозмездного пользования  применяются некоторые положения, как при аренде имущества (п. 2,3 ст. 689 ГК РФ).

По договору безвозмездного пользования могут передаваться не только жилые помещения, но и транспортные средства, коммерческая недвижимость, оборудование, механизмы и т.д.

На практике договор безвозмездного пользования жилым помещениям заключают со знакомыми людьми или родственниками в случае, если есть потребность документально зафиксировать человека для получения временной регистрации.

Как составить

П. 1 ст. 674 ГК РФ требует, чтобы договор найма жилого помещения заключался в простой письменной форме. Иными словами, сторонам на обычном листе бумаги достаточно согласовать все существенные условия договора и подписать его, после чего соглашение начинает действовать.

К существенным условиями относится следующее:

• Сведения о передаваемом в найм жилом помещении.
• Срок, на который помещение передается в найм.
• Размер платы, который установлен за пользование помещением.

Если в договоре найма не прописаны все существенные условия, то он считается незаключенным в силу положений  абзаца 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ. Документ считается заключенным, только если стороны в нем согласовали все существенные условия.

ГК РФ не требует нотариального удостоверения таких сделок, но и не содержит прямого запрета на такое удостоверение.

Если собственник во время действия договора найма жилого помещения продал его либо каким-то иным образом им распорядился, то такое действие само по себе не является расторжением соглашения. Новый собственник в таком случае считается заключившим договор с нанимателем на тех же условиях, что и предыдущий (ст. 675 ГК РФ).

Стандартной формы договора найма не существует. Как правило, в документах такого рода сторонам следует указать следующую информацию:

• Место заключения и дату.
• Данные о сторонах (паспортные данные, место регистрации и номера телефонов).
• Предмет сделки – данной информации надо уделить большое внимание и детально прописать всю информацию о квартире. Также необходимо в текст договора внести сведения о правоустанавливающих документах, адресе нахождения квартиры, площади, цели использования жилого помещения.
• Срок  - стороны оговаривают,  в течение какого срока наниматель будет пользоваться квартирой. ГК РФ не содержит никаких ограничений по периоду заключения такого договора.
• Права и обязанности сторон – необходимо указать, кто и что может или не может делать в квартире.
• Порядок возврата имущества.
• Порядок передачи квартиры.
• Ответственность  сторон договора.
• Порядок расторжения.
• Форс-мажорные обстоятельства.

В обязательном порядке необходимо составить акт приема-передачи движимого имущества, которое находится в квартире. Данное действие необходимо произвести для того, чтобы при возврате квартиры между ее собственником и нанимателем не возник конфликт по поводу пропажи вещей.

Права и ответственность сторон

Ст. 673 ГК РФ прямо устанавливает, что собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо обязаны предоставить нанимателю жилое помещение, пригодное для проживания.

Порядок признания жилого помещения пригодным или непригодным для проживания регламентируется Постановлением Правительства

Российской Федерации «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 г. № 47.

Если собственник помещения нарушит данное требование, то договор будет признан недействительным, так как противоречит закону (ст. 168 ГК РФ).

Кроме того, если владелец в срок, указанный в договоре, не передаст квартиру в пользование нанимателю, он будет обязан возместить последнему понесенный им реальный ущерб (ст. 692 ГК РФ).

Если в квартире обнаружились недостатки, которые собственник не указал в договоре или скрыл (умышленно либо по неосторожности), то в силу положения ст. 693 ГК РФ он по требованию нанимателя обязан:

• Безвозмездно устранить недостатки.
• Возместить расходы нанимателя, которые он понес на устранение данных недостатков.
• Досрочно расторгнуть договор и компенсировать понесенный второй стороной реальный ущерб.

Собственник квартиры не отвечает за ее недостатки, которые он оговорил в договоре, либо те, которые наниматель мог самостоятельно обнаружить при заключении соглашения в момент осмотра квартиры (п. 3 ст. 693 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только по его прямому назначению и строго в соответствии с установленными условиями. Если же такой гражданин не выполняет условия соглашения и не использует квартиру по назначению (к примеру, осуществляет в ней торговлю спиртными напитками), то собственник может требовать расторжения контракта и возмещения причиненных убытков. Кроме того, лицо, которое будет пользоваться квартирой, должно оплачивать коммунальные услуги, поддерживать жилье в нормальном состоянии, а при необходимости - осуществлять капитальный или текущий ремонт (если стороны не договорились о другом). Соглашение может быть расторгнуто, если квартирант портит имущество или вселил в данное жилье третьих лиц без согласия собственника.

Ст. 698 ГК РФ устанавливает четкий перечень случаев, когда владелец квартиры имеет право досрочно расторгнуть договор безвозмездного пользования жилым помещением. Это может произойти, если наниматель:

• Использует квартиру по назначению, противоречащему целям, установленным в договоре.
• Не выполняет своей обязанности по поддержанию квартиры в состоянии пригодном для проживания.
• Своими действиями существенно ухудшает состояние квартиры.

Наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор в следующих случаях:

• при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
• если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
• если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
• при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Доход, полученный от сдачи квартиры, облагается налогом на доходы физических лиц в силу пп. 4 ч. 1 ст. 208 НК РФ по ставке 13%. За уклонение от уплаты налога установлена ответственность в виде штрафа в размере 20% от суммы (ст. 122 НК РФ).

Заключение безопасного для собственника договора найма или договора аренды жилого помещения не всегда является таким легким, как кажется на первый взгляд. Для того, чтобы избежать проблем в дальнейшем, мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта, которые предоставят вам полный спектр услуг от консультации до представления ваших интересов в суде.