"Подводные камни" вторичного рынка жилья

Здравствуйте!
Владислав, на самом деле очень общий вопрос и просто так не ответишь на него.

Если отвечать общими фразами, то основное о чем я знаю, это:

1) поддельные документы на квартиру;

2)неправильное оформление приватизации;

3)совершение с этой квартирок сделок в прошлом, при которых нарушены права 3х лиц (например в наследовании одного не уведомили а он начал оспаривать);

4)покупка квартиры с детьми;

5)покупка квартиры из под ареста;

6)регистрация временных жильцов, детей, наоборот когда собственник не зарегистрировал своих несовершеннолетних детей и тд.

При желании Вас «кинуть» можно все сделать быстро, Вам же необходимо перед покупкой, за минимальный срок, взять выписку из ЕГРП, поквартирной карточки и лицевого счета квартиры. Плюс всегда советую переговорить с соседями, иногда помогает.

         Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости на вторичном рынке кроме продавца могут появиться наследники на недвижимость. Кроме того стоит обратить внимание на то, что квартира может быть заложена и являться предметом какого-либо судебного разбирательства.

         По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации. 

        По поводу забытых наследников, они могут появиться совсем неожиданно. Перехода прав на квартиру наследования по завещанию  является скрытой опасностью, которая может привести к признанию сделки недействительной в судебном порядке. Но здесь срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.

       Кроме того опасность может быть при продаже квартиры, в том числе и через доверенное лицо, недееспособным или ограниченным в дееспособности судом. Такой бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) может подать  иск в суд о признании сделки ничтожной.  Имеется риск при продаже квартиры престарелым человеком, когда она или ее адвокат могут заявить, что в результате заболевания такой человек находился в состоянии, не позволявшем ему осознавать значение своих действий и руководить ими.

       При покупке квартиры вторичного рынка следует ознакомиться не только со свидетельством о собственности, но и с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена  история квартиры. Из реестра видно накладывались ли на квартиру  аресты, были ли обременение, возможные разбирательства.
           Если по квартире были споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения, срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью составляет три года.

          Если будет информация о наличии споров, по квартире, то можно попросить  собственника предоставить судебное решение.

         Как верно заметил коллега можно и поспрашивать соседей, в том числе о лицах, ранее прописанные в квартире, не не проживающих в ней, в том числе осужденных к лишению свободы на длительный срок,  подвергнутых принудительному лечению в психиатрических больницах. Если такие лица были, то нужно будет выяснять не сохранили ли они право пользования квартирой.

Для покупки необходимо запросить выписку из ЕГРП, оформлять необходимо с собственником жилья, и помимо того что уже указали никто не застрахован от «пришибленных жизнью» соседей, здесь только опросы и беседы с соседями или бабками у подъезда и то информация по достоверности 50 на 50 . 

Здравствуйте, Уважаемый Владислав!

Проверяйте у продавца на  наличие всех документов (право собственности, справку из БТИ)

Также поинтересуйтесь если ли у них дети и имеют ли они долю в собственности. Если несовершеннолетние являются собственниками, то требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Сделайте запрос в ЕГРП для проверки истории квартиры.

Пусть предоставят Вам  справку из ЖЭУ о том, что долги по кварплате отсутствуют.

При покупке недвижимости  в договоре  указывайте цену реальную.

Один из главных документов, помимо перечисленных коллегами, расширенная Выписка из домовой книги, в которой перечислены все владельцы квартиры, начиная с даты сдачи дома в эскплуатацию, а также все основания регистрации и снятия с регучёта, а также адреса, куда выбыли прежние жильцы. Но получить её может только собственник жилья (продавец), так что требуйте её в первую очередь, а потом уже ориентируйтесь по тому, кто там вписан. А то ведь бывает квартира с прекрасной родословной, как я их называю: продавец по ордеру получил, всю жизнь прожил и сейчас продаёт. Это самые чистые варианты.

Здравствуйте, уважаемый Владислав!

Мне очень понравилась Ваша формулировка: чего невозможно отследить в документах. Невозможно, например, если квартира передавалась по наследству, из документов узнать весь круг потенциальных наследников. Вдруг кого-либо злонамеренно не уведомили о смерти наследодателя и он случайно узнает об этом печальном известии? В таком случае у него появится право обратиться в суд с иском о пересмотре сделки и, естественно, о восстановлении срока.

Конечно, теоретически покупатель не должен пострадать от таких неожиданностей. Он имеет право предъявить регрессный иск продавцу, то есть потребовать, чтобы тот возместил ему все убытки или уж по меньшей мере вернул то, что получил. Однако это право носит всего лишь теоретический характер. Даже если суд удовлетворит такой иск, далеко не всегда можно добиться исполнения судебного постановления, во всяком случае в разумный срок.

Поэтому, как мне кажется, агентства недвижимости должны предоставлять финансовые гарантии таких сделок. 

Уважаемый Владислав!

Попросите продавца предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру и правоустанавливающие документы к ней. Рекомендую внимательно прочитать документы, и сверить паспортные данные из свидетельства с паспортом.

Далее необходимо получить от собственника архивную(расширенную) выписку из домовой книги, которая позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. Кроме этого, можно заказать в Росреестре расширенную выписку из ЕГРП, где будут отражены запреты, ограничения, обременения на совершение операций с данной квартирой. Просмотр этих документов осуществляется с целью, исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на квартиру (возможно когда-то были нарушены интересы несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан).

Особенно внимательно нужно подойти к приобретению квартиры, которая перешла продавцу по наследству (особенно в ближайшее время), поскольку проверить, существуют или нет на квартиру другие претенденты, кроме продавца, очень сложно. При покупке квартиры, которая была приобретена по договору ренты с правом пожизненного проживания бывшего владельца, следует попросить предоставить продавца свидетельство о смерти рентополучателя. Можно настоять на предоставлении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете и желательно присутствовать при получении этих справок.

Вы можете дополнительно переговорить с соседями, но гарантия, что Вам дадут правдивую информацию, не велика.

Вместе с тем,  для заключения договора купли-продажи и дополнительной «проверки» квартиры, могут потребоваться следующие документы:

— справка БТИ (содержит в себе оценочную стоимость продаваемого объекта), а также технический паспорт;

 — справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и документы, подтверждающие уплату налога на имущество;

 — паспорт продавца, смененный по достижении определенного возраста, т.е. действительный;

 — письменное нотариальное согласие одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;

 — письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки;

 — разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или ограниченно, полностью недееспособных;

— решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;

 — брачный договор (соглашение о разделе имущества);

Часть документов, являются платными, так что нужно быть готовым к дополнительным расходам. Кроме того, в случае попадания Вас в «неприятную ситуацию», в гражданском праве дается определение добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ) — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать, при этом выделяются два основания признании добросовестности покупателя: имущество должно быть приобретено по возмездной сделке; покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником. Но, даже в случае судебной тяжбы и при выигранном Вами деле, к сожалению, судебные решения не всегда исполняются. Поэтому лучше подстраховаться на этапе подготовки, чтобы быть более или менее уверенным в чистоте сделки. Удачи Вам!