Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Изменение Арендодателя при сдаче в аренду нежилого помещения
В данный момент физ лицо владеет нежилым помещением и сдает его по договору аренды на 10 лет федер сети. Физ лицо зарегистрирован ИП. Физ лицо хочет отказаться от своего ИП. Передать данное помещение в доверит управление, причем максимальный срок доверительного управления 5 лет (не точно). Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию? Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)? Какие здесь сложности и тонкости?
Сторона в договоре не меняется — как был собственник физическое лицо, так и остался.
Доверительное управление — это управление имуществом другого собственника и ни коим образом это не влияет на заключенный и зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества. Просто в течение 5 лет Вы будете общаться не непосредственно с собственником, а с его доверительным управляющим.
Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
Владимир
Закрывайте ИП и заключите договор доверительного управления с тем, кому будете помещение передавать
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 1012.
Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир
почему они ущемляются, если у Вас указан срок в договоре 5 лет, все вопросы будет решать управляющий, которому будет передано помещение
Какие здесь сложности и тонкости?
Владимир
сложностей никаких не возникнет, от того, что Вы закроете ИП собственником Вы быть не перестанете
по договору аренды на 10 лет федер сети.
Владимир
договор от ИП или как от физ лица заключен?
Передать данное помещение в доверит управление, причем максимальный срок доверительного управления 5 лет (не точно).
Владимир
да, это так
Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом
1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
срок действия договора.
2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
Владимир
достаточно направить арендатору уведомление о заключении договора доверительного управления, по окончании такого договора стороны вернутся к первоначальному положению (если не будет нового договора ДУ)
Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир
нет, не ущемляются
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Прошу ответить на один уточняющий вопрос — это единственное помещение сдаваемое Вами в аренду?
сейчас арендаторы платят на счет клиента, потом им нужно будет платить на другой счет, открытый непосредственно под управление именно этим имуществом и это обязательное условие.
Проворова Анна
Да, это так. Но для того, что бы оплата производилась на счет ДУ достаточно уведомить арендатора о том, что заключен договор доверительного управления и указать в нем новый счет для оплаты
Нужно открывать отдельный счет, да и если не менять сторону в договоре, то стороной в обязательстве по договору аренды останетесь Вы, соответственно налог платите Вы, получаете прибыль на свой счет Вы, а это, как мне кажется, не соответствует Вашей задаче.
Проворова Анна
Анна, доход от сдачи имущества в аренду в любом случае будет у собственника (учредителя управления, выгодоприобретателя), но никак не у доверительного управляющего
Статья 1015. Доверительный управляющий
3. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.
В данном случае налог будет платиться из доходов полученных от использования имущества (аренды), а ДУ в данном случае будет выступать налоговым агентом по отношению к клиенту
Здравствуйте!
В соотв. с п.2 ст.1016 ГК,
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
То есть срок договора доверительного управления 5 лет, если стороны не возражают против прекращения, то договор продляется.
Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
А зачем переоформлять договор? Просто собственник один и тот же, отличие в том, что договор заключается от имени доверительного управляющего.
Если же все-таки хотите переоформить, то по соглашению сторон настоящий договор расторгаете, и потом заключает договор доверительный управляющий в отношении данного помещения в интересах собственника
Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Не ущемляются, закон просто установил предельный срок — 5 лет, потом он продляется.
Добрый день.
Считаю, что вам не нужно переоформлять договор на доверительного управляющего.
Проще оставить так, как есть. Арендатору направить письмо о том, что все обращения в рамках договора следует направлять ДУ.
В случае возникновения необходимости в заключении дополнительных соглашений к договору — ДУ просто будет заключать их от своего имени.
Все действия по изменению условий договора или его перезаключению в данном случае лишние.
При этом, передача имущества в ДУ не влечет за собой ограничения срока аренды вашего имущества. ДУ может заключить договор и на 20 лет, к примеру.
С уважением,
Мне кажется, придется в любом случае перезаключать договора аренды.
Проворова Анна
Совершенно нет. ГК РФ разве предусматривает, что передача имущества в доверительное управление влечет за собой прекращение ранее заключенных договоров в отношении этого имущества?
Доверительный управляющий должен действовать в интересах учредителя доверенного управления. Соответственно, чтобы избежать ситуации самоуправства со стороны ДУ достаточно внести в договор доверительного управления соответствующие условия, касающиеся заключенного договора аренды.
Дело в том, что вообще оставить все как есть не получится, сейчас арендаторы платят на счет клиента, потом им нужно будет платить на другой счет, открытый непосредственно под управление именно этим имуществом и это обязательное условие.
Проворова Анна
Так с этим никто и не спорит, Анна.
Владимир поставил вопрос о переоформлении стороны в договоре аренды.
Что, в принципе, абсолютно не нужные телодвижения.
Управляющий просто заключит дополнительное соглашение с арендатором об изменении порядка оплаты, уже в в рамках доверительного управления, и все.
С уважением,
Владимир, договор доверительного управления действительно заключается на срок не более 5 лет. Мне представляется, что федеральная сеть теоретически может посчитать, что этим нарушаются ее права, которые предоставлены 10 летним договором аренды. Я бы рекомендовал в этом конкретном случае заключить с ДУправляющим агентский договор, предоставив ему совершать все необходимые действия по данному договору.
Владимир, пока выскажу только сомнение, что сданное в аренду имущество, можно передать в доверительное управление. Ведь доверительный управляющий должен принять имущество и управлять им, то есть, заключать договора от своего имени, а они уже заключены от вашего. Мне кажется, придется в любом случае перезаключать договора аренды. Сейчас еще подумаю.
Совершенно нет. ГК РФ разве предусматривает, что передача имущества в доверительное управление влечет за собой прекращение ранее заключенных договоров в отношении этого имущества?
Горяинов Александр Александрович
Дело в том, что вообще оставить все как есть не получится, сейчас арендаторы платят на счет клиента, потом им нужно будет платить на другой счет, открытый непосредственно под управление именно этим имуществом и это обязательное условие.
Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
1.Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от
другого имущества учредителя управления, а также от имущества
доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного
управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный
учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным
управлением, открывается отдельный банковский счет.
Владимир, доброе утро.
Еще в дополнение к Вашим вопросам. Переоформить сторону по договору можно дополнительным соглашением, если федеральная сеть не будет настаивать на внесении изменений в сам договор. Формально, собственником остаетесь Вы, но доверительное управление подразумевает под собой управление Вашим имуществом, но от имени доверительного управляющего так, как будто бы он был собственником. Нужно открывать отдельный счет, да и если не менять сторону в договоре, то стороной в обязательстве по договору аренды останетесь Вы, соответственно налог платите Вы, получаете прибыль на свой счет Вы, а это, как мне кажется, не соответствует Вашей задаче.
[Гражданский кодекс РФ][Глава 53][Статья 1017]
Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом
2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть
заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого
имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление
подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход
права собственности на это имущество.
Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего
[Гражданский кодекс РФ][Глава 53][Статья 1020]
1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах,
предусмотренных законом и договором доверительного управления
имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из
которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
Статья 17. Основания для государственной регистрации прав
1. Основаниями для государственной регистрации
наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
договоры идругие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской
Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ от 23 декабря 2013 г. N 765
91. При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора формируются запись подраздела III-4 Единого государственного реестра прав о регистрации соглашения и заполняется в порядке, установленном разделом VII настоящих Правил, запись об изменениях к записи о регистрации договора аренды подраздела III-4, а также запись об изменениях подраздела III-1.
Запись в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации договора аренды не погашается.
Если условия соглашения об изменении договора аренды не приводят к изменению записей подразделов III-1 и III-4 Единого государственного реестра прав, то запись об изменениях к подразделам III-1 и III-4 Единого государственного реестра прав не заполняется.
(п. 91 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 26.03.2015 N 169)
Здравствуйте, Владимир. Срок договора аренды при передаче от собственника доверительному управляющему никак не уменьшается. Кроме того, Договором ДУ могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. К примеру ограничение по сдаче в аренду в течение 10 лет имущества иному лицу. Если все же договор аренды с федеральной сетью будет расторгнут, в таком случае можно будет данное условие исключить из договора ДУ. (По сути подводных камней лично я не усматриваю).
Вот в обратном (при доверительном управлении срок аренды не может превышать срока доверительного управления), проблемы бы имелись.
ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир
не ущемляются интересы арендатора. Так как заключение договора доверительного управления никоим образом не влияет на действующий договор аренды. (Оба договора подлежат регистрации в Росреестре).
Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Нет. Меняется только лицо с которым будет вести свои дела арендатор. к которому обращаться по возникающим у него вопросам
Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
Владимир
Можете ничего не заключать, оставить договор как есть, но в вашем же интересе, чтобы арендатор знал договоре доверительного управления, ведь свои обязательства он будет исполнять управляющему. К нему же он будет обращаться и по любым вопросам, связанным с договором. Советую заключить доп. соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды. В вашем случае действующий договор аренды заключен на срок свыше 1 года и подлежит регистрации в гос органе. Значит и доп. соглашение вам будет нужно зарегистрировать.
Физ лицо зарегистрирован ИП. Физ лицо хочет отказаться от своего ИП.
Владимир
Можно заключить доп. соглашение к договору аренды с указанием Ваших новых реквизитов (уже как физлица)
Далее, доверительный управляющий уведомляет арендодателей о заключенном договоре ДУ, это не обязанность, но необходимость, так как теперь он осуществляет управлением Вашим имуществом от своего имени.
Договор с арендаторами продолжает действовать (сроки не меняются).
Договор же с управляющим заключается максимум на 5 лет, но может быть пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение, если вы укажете это в договоре.
Товарищ адвокат. Читаю Ваши ответы по двум вопросам. Вы, вообще, не в теме. И отвечаете не на то и не так. Займитесь чем то иным. Спасибо