Оформление земли в собственность и изменение назначения

Здравствуйте. Прошу помочь в следующей ситуации:

Имею в собственности объект незавершенного строительства - фундамент на арендованной у администрации города земле. Назначение аренды - для завершения строительства индивидуального жилого дома. Сейчас нахожусь в процессе получения разрешения на строительства. Получил градостроительный план. В нем указано зона Ж1 - многоквартирные дома 6-16 этажей, школы, предприятия бытового обслуживания и т.д.

Разрешение на строительство - не дают. Надо поменять зону на Ж3 для индивидуального жилищного строительства. Это заявление, комиссия, публичные слушания и т.д. Зону меняют депутаты. Занимает это примерно по их словам полгода.

Место в центре города. По идее хочу построить в этом месте кафе и мини-гостиницу. Было бы идеально поменять назначение земельного участка в договоре аренды и кадастровом паспорте.

Я так понимаю, проблема, что земля в аренде а не в собственности.

Что мне сейчас можно сделать: поменять зону, получить разрешение на строительство, построить маленький домик, получить свидетельство на завершенку, получить землю в собственность, потом поменять назначение земли, наверное опять поменять зону, получить разрешение на реконструкцию, снести домик, построить гостиницу? Очень сложный и затратный путь.

Можно ли сейчас поменять назначение земли на основании попадания в зону Ж1? В администрации говорят, что это опять комиссия, публичные слушания, депутаты и т.д. Потом вспоминают, что у меня аренда и говорят, да, это сложно.

Заранее спасибо.