Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️

Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Категории

1400 ₽

Вопрос решен

И покупатель рекомендует использовать для этих целей дкп с Соглашение неотделимые улучшения

Доброго дня.

хотим продать помещение , но с занижением цены , чтоб не попасть под налог. И покупатель рекомендует использовать для этих целей дкп с Соглашение неотделимые улучшения.

вопрос, на сколько такая схема корректна и не проигрываем ли мы как продавцы тут исходя из текста?

Соглашение неотделимые улучшения
.pdf
ДКП Рыба
.pdf

27 февраля, 18:15, Кирилл Абрашкин, г. Апрелевка

неотделимые улучшения дкп

Юлия Павлюк

Адвокат, г. Калуга

рейтинг 7.3

Здравствуйте!

А вы уже принципиально разобрались с налогом? Все варианты по снижению налога рассмотрели? Налоговый вычет или зачет расходов на покупку этого имущества (ст.220 нк рф) прикидывали к ситуации?

У вас жилое помещение? Как его получили?

27 февраля, 18:22

Кирилл Абрашкин

Клиент, г. Апрелевка

нежилое, куплено на торгах. выбрали зачеи расходов на покупку. Мы хотим понять этот вариант что они предложили с Соглашение неотделимые улучшения он вообще жизнеспособен и не ущимляет ли нас?

27 февраля, 18:24

Алексей Колотилин

Юрист, г. Санкт-Петербург

рейтинг 8.6

Добрый день, Кирилл! Сделка с занижением цены, при которой заключаются два договора — основной договор купли — продажи помещения и Соглашение на продажу неотделимых улучшений с точки зрения закона, на первый взгляд, вполне корректна. Однако, в случае признания сделки по суду недействительной и применения двухсторонней реституции (статья 167 ГК РФ) Вам могут быть возвращены деньги только по основному договору.
По соглашению о неотделимых улучшениях есть опасность, что покупатель Вам деньги не вернет. Как правило, после покупки недвижимости, новый собственник делает свой ремонт, в ходе которого Ваши неотделимые улучшения могут просто «исчезнуть», соответственно возвращать Вам деньги будет не за что.
К тому же подобные сделки уже давно пристально рассматриваются ФНС и, в случае возникновения подозрений в неуплате части налога при продаже помещения, он будет Вам доначислен вместе со штрафами. Лучше рассмотрите законные варианты налоговых вычетов или зачет расходов на покупку имущества (статья 220 НК РФ).
В случае, если Вам требуется более подробная правовая консультация по Вашему вопросу или правовая помощь в составлении документов, пишите в личный чат.

С уважением, кандидат юридических наук Алексей Валерьевич Колотилин

27 февраля, 18:25

Наталья Звенигородская

Адвокат, г. Оренбург

Здравствуйте!

хотим продать помещение, но с занижением цены, чтоб не попасть под налог. И покупатель рекомендует использовать для этих целей дкп с Соглашение неотделимые улучшения.

Законодательством не запрещено включать стоимость неотделимых улучшений в ДКП (ст. 421 ГК).Занижение цены в договоре, как правило, оформляется дополнительным соглашением о неотделимых улучшениях продаваемого объекта недвижимости. Это такое соглашение, в котором прописывается «продажа» вместе с квартирой ремонта, использованных в ремонте строительных материалов и т.д.

вопрос, на сколько такая схема корректна и не проигрываем ли мы как продавцы тут исходя из текста?

Риски в данной ситуации есть.Дело в том, что покупатели могут в будущем оспорить это соглашение и попросить продавца вернуть деньги за улучшения, так как они их не устраивают или совсем им не нужны.Если вопрос будет решаться в судебном порядке, продавца могут обязать вернуть денежную сумму.

Кроме того есть вероятность что налоговая обяжет уплатить налоги и доначислит налог на всю стоимость объекта недвижимости, которую продавец пытался скрыть. Плюс к досчитанному налогу продавец оплатит пени и штраф, установленный НК РФ. Штрафы могут быть в размере от 20-40% от стоимости недвижимости или от суммы невыплаченного налога.

27 февраля, 18:31

Кирилл Абрашкин

Клиент, г. Апрелевка

Доброго дня, Вы ответили в проекте. Мы поняли что вариант с неотделимыми улучшениями нам не подойдет. Какой можно еще применить способ занижения?

27 февраля, 20:47

Ксения Любинская

Юрист, г. Ростов-на-Дону

Здравствуйте, Кирилл.
К сожалению, подобная схема уже используется несколько лет и налоговые органы с ней очень хорошо знакомы, и по России уже по подобным ситуациям сформировалась целая судебная практика.

В связи с чем, сообщаю следующее:

1. Исходя из текста доп. соглашения вы проигрываете в любом случае в связи с тем, что согласно п.5 соглашения, в случае признания дкп недействительным, вы будете обязаны вернуть 900 000 Покупателю. А это помимо потенциально доначисления налоговых органов и выставленных штрафных санкций.

2. Если налоговая выявит занижение, то доначислит НДФЛ и может оштрафовать на 20% или даже 40% от суммы доначисления, согласно ст. 122 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 243-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

Деяния, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

3. В случае, если по каким-либо причинам данный спор (о возврате неотделимых улучшений, по каким-либо еще причинам) попадет в суд, то там в любом случае будут устанавливать действительную рыночную стоимость квартиры. Однако, опять-таки, помимо доначисления налога, вам придется платить также покупателю 900 000 тыс. Подобная практика приведена в решении Ковровского городского суда Владимирской области № 2-347/2022.

4. У покупателя есть маневр признать подобную сделку недействительной, что отражено в выработанной судебной практике, в частности в решении Уфимского районного суда Республики Башкортостан № 2-723/2022

Таким образом, я бы вам не советовала заключать подобное соглашение и занижать стоимость продажи квартиры. Так как в подобной ситуации остается огромное поле для негативных последствий. И вам придется заплатить потом намного больше, нежели вы бы заплатили в условиях обычной сделки.

С уважением, Ксения.

27 февраля, 18:33

Кирилл Абрашкин

Клиент, г. Апрелевка

27 февраля, 20:47

Ксения Любинская

Юрист, г. Ростов-на-Дону

Стандартное оформление – дополнительный договор и расписки – страхуют только частично. Распространены случаи, когда их наличие не позволяет вернуть деньги, переданные в рамках сделки, а также избежать рисков, связанных с доначислением налогов и штрафов.

В таких ситуациях Вы в любом случае сильно рискуете. Каких-то простых форм оформления сделки, страхующих Вас от потери денег не существует. Даже комплексная работа по проверке чистоты сделки только снижает риски, но не исключает его.

Можете попробовать вариант с отделимыми улучшениями.

Документальное оформление купли-продажи следующее:

Стороны подписывают основной договор, в котором указывается заниженная цена объекта недвижимости;
Дополнительным договором оформляется купля-продажа дорогостоящей мебели и техники.
В договоре купли-продажи мебели вся мебель перечисляется и оценивается сторонами.

На что тут нужно обратить внимание.

Доход от продажи мебели так же облагается налогом.

И, если договор купли-продажи мебели попадет в налоговую (но он не регистрируется, а потому этот риск остается на совести сторон сделки), то продавцу будет доначислен налог со штрафами.

С уважением.

27 февраля, 20:58

Евгений Каргапольцев

Юрист, г. Екатеринбург

рейтинг 9.3

Эксперт

Кирилл, добрый вечер.

Вы указываете:

нежилое, куплено на торгах. выбрали зачеи расходов на покупку.

1. С учетом ранее заданных Вами вопросов, из которых следует именно Ваша предпринимтельская деятельность (если все помещения приобретаются и продаются одним лицом)

то схема с занижением цены договора в принципе не является актуальной. Ее используют (хотя и не считаю такую схему вариантом как таковым) при оптимизации налогооблажения НДФЛ. Если же Вы применяете какой-либо спец.режим, то и доходы от продажи облагаются по данному спец.режиму, а не НДФЛ, соответственно и занижать стоимость нет необходимости. К ситуации в полной мере применимы мои же разъяснения по Вашему вопросу https://pravoved.ru/question/3657343/.

2. Говоря же в общем, из соглашения не усматривается, что конкретно из себя представляют неотделимые улучшения, которые произвел продавец. Кроме того, стоит отметить вывод, сделанный еще в 2008 г в Постановлении ФАС Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6 по делу N А07-16052/2007

В соответствии с требованиями, установленными п. 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 указанного Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Исходя из смысла названных положений, суды сделали вывод о том, что предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения в здании нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.

3. «Рыбу» договора купли-продажи нежилых помещений не рекомендуется использовать для купли-продажи нежилых.

Подробная консультация по вопросам купли-продажи возможна вчате.

С уважением

27 февраля, 19:09

Кирилл Абрашкин

Клиент, г. Апрелевка

на вопрос который вы сослались, это мой же вопрос)я ип на 1% усн калмыкия, если продам на расчетный счет ип, то уплачу 1% с разницы или как? и в договоре купли продажи я как ип должен быть или как физик? и по целям использования не понятно, что выходит с этим объектом?

27 февраля, 20:53

Евгений Каргапольцев

Юрист, г. Екатеринбург

рейтинг 9.3

Эксперт

Кирилл, потому я вам и дал ссылку на него т.к. это ваш же вопрос. Комплексная же консультация, охватывающая и соглашение и налоги — это формат индивидуальной услуги в чате. На изначально заданный вами вопрос ответ дан.

27 февраля, 21:04

Похожие вопросы

386 ₽

Вопрос решен

Нотариат

И как долго длятся эти процедуры?

Супружеская пара купили квартиру находясь в браке. Квартира оформлена на жену, двое детей в браке После смерти мужа, необходимо ли вступать в наследство жене? Нужен отказ от детей на наследство? И как долго длятся эти процедуры?

22 февраля, 08:47, вопрос №4022507, Денис, г. Москва

6 ответов

Уголовное право

Что будет, если использовать QIWI кошелёк с чужими паспортными данными, но при этом не в целях мошенничества или других преступлений (законно)?

22 февраля, 08:29, вопрос №4022453, AlekseyAkakskkeke, г. Москва

1 ответ

Семейное право

Могу ли я продать квартиру купленную за материнский капитал в небольшом городке и купить доли в комнате общежития где я сама собственник и дети прописаны в этой комнате

22 февраля, 00:38, вопрос №4022105, Татьяна, г. Екатеринбург

1 ответ

Семейное право

Знаю, что реально зарабатывает больше, и можно ли оспорить эту сумму по патенту?

Здравствуйте, хотела узнать такой вопрос , подала на алименты , выиграла суд, молодой человек действующий спортсмен , его мать сказала, что оформила на него патент и выкупила права его , поэтому все доходы идут к ней , и официально у него зарплата по этой патенту 60 тыс рублей и алименты будут выплачиваться с этой суммы может ли быть такое ? Знаю , что реально зарабатывает больше , и можно ли оспорить эту сумму по патенту ?

21 февраля, 19:12, вопрос №4021914, Katerina, г. Москва

2 ответа

Защита прав потребителей

В случае получения от Заказчика Уведомления об отказе от исполнения договора в связи с ненадлежащим

разовать договор 7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ 7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента акцепта Заказчиком и действует до момента полного выполнения обязательств Сторонами. 7.2. Исполнитель имеет право в любой момент изменять условия настоящего Договора в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий в Интернете на Сайте Исполнителя, а также путем направления соответствующего уведомления в групповой чат/канал Telegram, на контактный e-mail, в чат Telegram и/или SMS сообщения на контактный номер телефона Заказчика, указанный им при заполнении регистрационной формы не менее чем за один день до их ввода в действие. 7.3. Договор может быть расторгнут до истечения срока его действия по соглашению сторон Договора, по решению суда, либо в связи с односторонним отказом Заказчика или Исполнителя от Исполнения Договора по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством и условиями Договора. 7.4. Соглашение сторон Договора о досрочном расторжении Договора оформляется путем обмена письмами по электронной почте, из которых явно следует волеизъявление каждой из сторон Договора расторгнуть Договор досрочно, и в которых сторонами Договора определена и согласована дата расторжения Договора, а также порядок расчетов между сторонами. 7.5. Руководствуясь ч. 4 ст. 421, ч. 1. ст. 782, ст. 783, ст. 717 ГК РФ при одностороннем отказе Заказчика от его исполнения Договора он обязан: 7.5.1. За 10 рабочих дней до даты расторжения настоящего договора направить Исполнителю уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора. Договор считается расторгнутым через 10 рабочих дней после получения Исполнителем Уведомления Заказчика об одностороннем отказе от исполнения Договора. 7.5.2. Возместить Исполнителю фактически понесенные расходы, связанные с оказанием услуг по Договору, в том числе: -расходы на использованное Исполнителем в процессе оказания услуг программное обеспечение и оплату услуг третьих лиц в случае привлечения их к оказанию услуг для Заказчика; -комиссии банковских, кредитных организаций и соответствующих платежных систем, взимаемые банком-партнером при зачислении платежа на расчетный счет Исполнителя, а также при осуществлении возврата денежных средств; -иные расходы, понесенные Исполнителем в процессе оказания услуг по Договору. Конкретная сумма фактических расходов определяется Исполнителем самостоятельно; 9 -оплатить стоимость оказанных на момент расторжения Договора услуг, соразмерно количеству и периоду оказания услуг; -оплатить стоимость предоставленных в процессе оказания услуг информационных материалов Исполнителя. При этом стоимость первого модуля определяется 30% от цены Договора, а стоимость второго модуля определяется 20% от цены Договора, оставшиеся 50% распределяются по остальным модулям в равных пропорциях. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Заказчика после предоставления доступа ко всем материалам, входящим в оплаченный Тариф, Заказчику не возвращается стоимость услуг, даже если Заказчик не использовал материалы. 7.6. Все Уведомления Заказчика об одностороннем отказе от исполнения Договора принимаются только в письменном виде, на электронную почту/почтовый адрес Исполнителя указанные в разделе 12 настоящего договора. Для отправки такого Уведомления Заказчику необходимо распечатать его, собственноручно заполнить его, поставить свою личную подпись, отсканировать и отправить документ на электронную почту/почтовый адрес Исполнителя в формате PDF, указанные в разделе 12 настоящего договора. 7.7. К Уведомлению Заказчика об одностороннем отказе от исполнения Договора должны быть приложены: -копия документа, удостоверяющего личность заявителя; -скрин платежного документа, свидетельствующего об оплате в формате PDF; -наименование Услуг (Программы), от оказания которых Заказчик отказывается; - адрес электронной почты Заказчика; -банковские реквизиты, которые Заказчик просит использовать в рамках возврата денежных средств. В случае, поступления от Заказчика Уведомления, в котором отсутствуют какие-либо из перечисленных в п. 7.8 настоящего договора сведений, Исполнитель направит Заказчику запрос на предоставление дополнительной информации и примет Уведомление к рассмотрению по существу только после получения от Заказчика запрашиваемых данных. 7.9. Исполнитель вправе досрочно расторгнуть Договор, уведомив Заказчика не менее чем за 10 рабочих дней до расторжения договора. При нарушении Заказчиком обязательств – уведомление Исполнителем Заказчика происходит за 5 рабочих дней до расторжения. 7.10. В случае получения от Заказчика Уведомления об отказе от исполнения договора в связи с ненадлежащим оказанием услуг Исполнителем, последний осуществляет возврат денег при условии предоставления письменных доказательств такого ненадлежащего исполнения/неоказания обязательств по вине Исполнителя. При этом Исполнитель вправе удержать фактические расходы по тем услугам, которые были оказаны надлежащим образом, в соответствии с условиями настоящего договора. 7.11. Требование о возврате оплаченных сумм, предъявленное Заказчиком за пределами сроков оказания услуг. Исполнителем рассматривается, если Заказчик предоставит письменные доказательства того, что соответствующая услуга, входящая в приобретенный пакет услуг, не была оказана (оказана ненадлежащим образом) по вине Исполнителя. 7.12.В случае установления факта неоказания услуг (оказании услуг ненадлежащего качества) по соответствующему пакету услуг Исполнитель осуществляет возврат денежных средств за минусом фактических затрат Исполнителя и стоимости услуг надлежащего качества, оказанных на момент возврата.

21 февраля, 18:31, вопрос №4021866, Вика, п. Ялта

2 ответа