Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно рассчитать задолженность по арендной плате Департаменту имущества г. Москвы, всвязи с расторжением договора аренды?
С 1 января 2013 г. в Москве увеличилась ставка арендной платы почти на 100% для малых предприятий, арендующих помещения у Департамента имущества г. Москвы. Официальное доп.соглашение к договору отослано Департаментом 22 февраля 2013 г. (конверт сохранили), само доп.соглашение от 31.01.13 г. и действует с 01.01.013 г. За январь и февраль мы платили по ставке 2012 г., т.к. предложение и доп. соглашение к договору пришло 26 февраля 2013 г., Получив официальное подтверждение о росте тарифной ставки мы пишем письмо о расторжении договора с 01.03.13 г. и у нас его регистрируют 04.03.13 г. Доплату за январь и февраль мы произвели 27 февраля 2013 г. Ключи от помещения и акт приемо-передачи подписан нами 10 апреля 2013 г.Таким образом, у нас получается не оплачен март и 10 (9) дней апреля. Это приблизительно 40,0 тыс. руб. + пени. Исковое заявление от Департамента пришло на сумму , посчитанную вообще за весь 2013 г., т.к. наш акт приемо-передачи до отдела, который рассчитывает сумму задолженности не дошел. Вопрос: обязан ли Департамент принять у нас помещение в течение 1 месяца после получения от нас письма о расторжении и за какой период мы должны заплатить арендную плату? Хорошо, что они нашли время и пригласили нас на 10 апреля сдать ключи , а по другому адресу , вообще про нас забыли: потеряли документы ( акты на расторжение, уволился сотрудник Департамента,который должен был прислать инспектора для приема помещения) и мы передавали ключи уже в январе 2014 г. после неоднократных телефонных переговоров и письма. Ваше мнение по данной ситуации: стоит ли перечислять плату за март и 10 дн. апреля или можно засчитать доплату за январь, февраль как оплату за март по старым тарифам? И возможно ли нарушения Департамента в части сроков сообщения об изменениях условий Договора, сроков приемки помещения хотя бы частично компенсировать те суммы что нам предстоит заплатить?
P.S. В одном из договоров есть пункт о том, что изменение (имеется ввиду ставка арендной платы) считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения. Вопрос: как понимать этот пункт? Не значит ли, что март месяц я должна была платить по тарифам 2012 г.? И является ли это положение по ГК РФ обязательным или как написано в договоре?
С уважением Карнеева Н.А.
Здравствуйте, Надежда!
стоит ли перечислять плату за март и 10 дн. апреля или можно засчитать доплату за январь, февраль как оплату за март по старым тарифам?
В связи с тем, что у вас идет судебный процесс, вы можете заплатить сейчас и тогда дело в отношении вас будет прекращено или заплатить после вынесения решения, но в таком случае на вас лягут расходы по уплате госпошлины.
И возможно ли нарушения Департамента в части сроков сообщения об изменениях условий Договора, сроков приемки помещения хотя бы частично компенсировать те суммы что нам предстоит заплатить?
Вы должны будете заплатить арендную плату только за фактическое пользование помещением, то есть до момента подписания акта приема передачи.
Чтобы говорить о компенсации за нарушение сроков нужно видеть ваш договор.
В одном из договоров есть пункт о том, что изменение (имеется ввиду ставка арендной платы) считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения. Вопрос: как понимать этот пункт?
То есть, через месяц после отправления вам уведомления об изменении арендной платы, вы будете должны оплачивать по новому тарифу.
Не значит ли, что март месяц я должна была платить по тарифам 2012 г.?
Нет, с 31.02.2013г. вы должны платить по новым тарифам.
И является ли это положение по ГК РФ обязательным или как написано в договоре?
Данные отношения должны быть урегулированы в договоре, по усмотрению сторон.
Желаю удачи!
добрый день,
размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).
Изменение размера арендной платы и отправка уведомления об изменении тарифов «по факту», «задним» числом — порядок односторонний.
Если в договоре не предусмотрено такое право, повысить арендную плату арендодатель может только с согласия арендатора в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор вправе отказаться от новых размеров арендной платы.
Судебная практика сложилась в пользу арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, Московского округа от 30.03.2006 № КГ-А40/2614-06, Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6 и от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК).
Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).
Нарушение одного из условий механизма изменения арендной платы позволит арендатору уплачивать арендную плату в прежних размерах (постановления ФАС Московского округа от 18.03.2010 № КГ-А40/1860-10, от 14.01.2010 № КГ-А41/14499-09, от 27.08.2007 и 03.09.2007 № КГ-А40/8421-07, Поволжского округа от 06.05.2010 по делу № А06-2184/2009, от 18.11.2008 по делу № А12-6018/08 и от 23.03.2006 по делу № А65-6989/2005-СГ2-24).
Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.
При отказе или уклонении арендатора подписать соглашение арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении арендатора заключить соглашение (постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). Однако и здесь есть шанс избежать новых размеров арендной платы — если арендодатель забудет зарегистрировать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.
Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.
Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592.
ВАЖНО! Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности от изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется.
Президиум ВАС РФ (постановление от 26.01.2010 № 11487/09 и информационное письмо от 11.01.2002 № 66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и арбитражные суды (постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 № Ф03-970/2010 и от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009) считают, что такое увеличение арендной платы по сути является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды.
При отсутствии названных обстоятельств суд может признать увеличение арендной платы необоснованным (постановления ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009 и Волго-Вятского округа от 17.09.2009 по делу № А31-1354/2008).
По договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату в одностороннем порядке запрещено. Такой вывод сделан на основании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение размера арендной платы допускается не чаще одного раза в год, и подтверждается позицией ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 18.12.2009 по делу № А28-3299/2009-173/7).
www.eg-online.ru/article/118772/
+ будет не лишним обратить внимание судьи на «смягчающие» обстоятельства:
- о затягивании процедуры приема — передачи не по вине Вашей организации, по сути, из-за уклонения арендодателя.
- Сторона признается невиновной, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, она приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.(п.1 ст.401 ГК)
- Суд вправе уменьшить размер ответственности должника (арендатора), если кредитор (арендодатель) умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (ст.404 ГК)
- Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
- Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.
- 3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.(ст.406 ГК)
с уважением,
Елена
Добрый день Елена Николаевна! Спасибо за Ваш ответ, но хотелось бы уточнить некоторые моменты: у нас тот случай о котором Вы пишите,т.е. в договоре имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, но при этом должен быть соблюден механизм изменения. Пункт 5.2.3 Договора гласит: Арендодатель обязан направлять уведомления в случаях: - корректировки величины арендной платы. Конкретные сроки не указаны, а также не указан срок с какого времени доп.соглашение считается согласованным. Не означает ли, что в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы? И если это так, то нельзя ли считать, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Например : считается согласованной по истечение месяца с момента отправления уведомления и доп. соглашения? И все-таки, Елена Николаевна Ваше мнение: за какой период нам стоит заплатить и по старой или новой ставке?
И все-таки, Елена Николаевна Ваше мнение: за какой период нам стоит заплатить и по старой или новой ставке?
добрый день,
Надежда,
по ставке 2012 — исхожу из следующего — Вы заключили договор, договорились о конкретной ставке/размере арендной платы, ее оплачиваете до даты «вручения» уведомления о ее повышении; своего согласия на «новую» ставку Вы не давали, дополнительное соглашение со своей стороны не подписали, со свей стороны предприняли все попытки сообщить о своем решении арендодателю и освободить помещение, — оснований оплачивать по новой ставке у Вас нет. Занимая помещение в ожидании приемки-передачи, вынуждены по вине арендодателя нести «бремя платежей», но по прежней ставке; признавать требуемые санкции, которые арендодатель сам же и создал, уклоняясь от приемки, также оснований нет.
с уважением,
Елена
Добрый день.
По Вашим вопросам могу пояснить следующее:
1. Условия о цене является существенным для договора аренды, поэтому одностороннее изменение цены недопустимо. ст. 614 п. 3 ГК РФ
2. Если Вы не подписывали ДС об увеличении арендной платы с 01.01.2013г., то платить должны по ставкам 2012г. Если Департамент увеличил цену при соблюдении пункта договора, о котором вы описали, то заплатить возможно придется и по ставкам 2013г. Но для определения такого периода надо видеть все документы.
3. Положение об изменении цены по ГК не обязательно
4. Если цена правомерно не увеличилась, то платить за март и апрель не надо.
5. Департамент обязан принять возврат имущества в сроки, установленные Договором. В противном случае идет просрочка кредитора и ВЫ не обязаны за это отвечать. Но пользоваться при этом имуществом Вы также не праве.
6. Нарушение Департаментом условий договора трактуются в Вашу пользу. Поэтому надо проверять правильность начисления арендной платы.
При этом хочу еще раз уточнить, что все указанное выше работает если Вы не пользовались имуществом с 01.03.2013, а ВАше письмо о расторжении соответствует условиям Договора.
Добрый день Артем Алексеевич! Благодарю за ответ. Но хотелось бы уточнить следующее: не поняла п.4 Если цена правомерно не увеличилась, то платить за март и апрель не надо. Вопрос по п.5 В Договоре у нас написано: п3.3 При прекращении Договора аренды Арендатор передает Объект Арендодателю по Акту-приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения действия настоящего Договора. Письмо о расторжении договора с 01.03.13г. Какая дата считается датой прекращения действия Договора 01 марта 2013 г. или фактическая дата передачи помещения 10 апреля 2013 г. или 14 марта 2013 г. И чем можно подтвердить, что Арендатор, т.е. мы не пользовались помещением с 01.03.13 г.
P.S. Правде ради надо отметить, что по условиям Договора мы должны были предупредить о досрочном расторжении Договора не позднее чем за 3 месяца,
но Департамент также сообщил о увеличении ставки арендной платы с 01.01.13
только 22 февраля 2013 г.
Добрый день.
1. Договор будет считаться прекращенным с даты, указанной его условиями, а не с даты возврата имущества. Возврат имущества это последствия прекращения договора.
2. Доказать факт неиспользования имущества можно наличием документов о перевозке, документами о дате новой аренды другого помещения, свидетельские показания, обеспечение доказательств освобождения имущества в нотариальном порядке. Ведь Вы обязаны передать имущество не позднее 14 дней, то есть по факту вы его можете вернуть и в первый день этого срока, а Арендодатель обязан был его принять и зафиксировать в тот же день иначе идет его просрочка исполнения обязательств, за которую Вы отвечать не должны.
3. Если Вы должны были уведомить о расторжении за три месяца, то тогда за эти три месяца придется заплатить.
4. Изменение цены арендной платы все равно только по соглашению Сторон.
Здравствуйте, Надежда.
обязан ли Департамент принять у нас помещение в течение 1 месяца после получения от нас письма о расторжении и за какой период мы должны заплатить арендную плату?
Если Вашим договором аренды предусмотрено право Арендатора досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом Арендодателя за 1 месяц, то Арендодатель обязан принять у Вас помещение, если не предусмотрено договором, то не обязан. Ст. 620 ГК РФ предусматривает случаи, когда Арендатор может требовать досрочного расторжения договора..
В любом случае, Арендодатель принял у Вас помещение, подписав акт приема- передачи 10.04.2013 г.
Вы должны заплатить арендную плату до момента подписания акта приема передачи, т.е. до 10.04.2013 г.
По каким же ставкам?
Как следует из Вашего вопроса, доп. соглашения Вы так и не подписали, следовательно должны платить по ставкам 2012 г, но если именно в этом Вашем договоре есть условие об изменении арендной платы спустя месяц с даты получения уведомления об изменении арендной платы, то с учетом того, что уведомление отослано 22. 02.13 и получено ВАми 26.02.2013,то по новым тарифам Вы должны платить в любом случае не раньше 26.03.2013 г.
Водном из договоров есть пункт о том, что изменение (имеется ввиду ставка арендной платы) считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения. Вопрос: как понимать этот пункт? Не значит ли, что март месяц я должна была платить по тарифам 2012 г.? И является ли это положение по ГК РФ обязательным или как написано в договоре?
Арендодатель сам себе противоречит, в доп. соглашении он предлагает распространить увеличенную арендную плату в отношения до подписания доп. соглашения, т.е. с 01.01.2013 г, в договоре есть условие изменения арендной платы путем направления уведомления, которое он направил 22.02.2013 г.
Так как судебная практика неоднозначна, то я бы посоветовала Вам пока не платить, так как в суд на Вашу организацию уже все- равно подали, имеет смысл подождать решения суда.
Здравствуйте, Надежда.
Если судом было вынесено Определение о принятии искового заявления к производству, то госпошлину Арбитражный суд истцу не вернет
ст.333.40 Налогового кодекса РФ
Не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком требований истца после обращения последнего в арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления к производству, а также при утверждении мирового соглашения судом общей юрисдикции;
И следовательно, госпошлина будет взыскана с Вас как с ответчика, в случае вынесения решения о взыскании с Вас суммы долга, но следует отметить, что госпошлину с Вас взыщут пропорционально той сумме, в отношении которой иск будет удовлетворен. А так как Вы пишете, что Арендодатель требует с Вас арендные платежи за весь 2013 год, данное требование, естественно, удовлетворено не будет, так как у Вас на руках есть Акт приема передачи от 10.04.2013 г. и платить Вы должны только до этой даты.
За январь, февраль у Вас задолженности нет, март- с 23.03.2013 г. и по 10.04.2013 г.-должны платить по новым тарифам. Требуя с Вас долг по оплате арендных платежей Истец в суде должен будет доказать, что уведомил Вас об увеличении арендных платежей, доказательством этому будет почтовая квитанция (которая будет, естественно от 22.02.2013) и уведомление о вручении Вам письма 26.02.2013 г. В суде, советую Вам, отстаивать позицию, что Вы должны платить по новым тарифам с 26.03.2013, т.е через месяц, после того, как узнали, а не через месяц после того, как отправил Арендодатель.
С уважением.
Напишите мотивированный отзыв на исковое заявление, в котором укажите какую сумму долга признаете, сделайте расчет этого долга, также укажите какую часть долга не признаете и причину, приложите копии платежек за январь и февраль 2013 г, копию Акта приема- передачи от 10.04.2013, заверенную Вами, оригинал возьмите с собой чтобы предъявить на обозрение судьи, 1 экземпляр отзыва отправьте Истцу, на предварительном судебном заседании имейте также несколько экземпляров отзыва (для судьи, для Истца-на случай, если по почте не получат, для себя, естественно ).
Здравствуйте Надежда!
Согласно ст. 620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии со ст. 450 ГК РФ
То есть, Вы вправе расторгнуть договор только в вышеуказанных случаях, если Вашим договором не предусмотрен одностронний отказ от исполнения договора.
Поэтому, если Вы направили письмо о расторжении договора с 01.03.13 г., то оно действует только при наличии законных оснований.
Согласно ст. 622 ГК РФ
То есть, если арендатор не возвратил арендованное имущество по акту приема-передачи, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Обязан ли Департамент принять помещение в течение 1 месяца после получения письма о расторжении зависит от условий договора.
Если Вы передавали пом. и ключи в январе 2014 г., то Деп. вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Плату за март и 10 дн. апреля или можно засчитать доплату за январь, февраль как оплату за март по старым тарифам, если 10 апреля считается -один месяц с момента отправления извещения.
Но если фактически уведомление отправлено 22 февраля, то один месяц -22 марта.
Таким образом, Вам следует подготовить письм. Возражение на иск к судебному заседанию на 13 марта 2014.
Смогу оказать услугу по составлению Возражения,
а также проконсультировать по решению вопроса.
C уважением Ф. Тамара
Хотелось бы добавить, что согласно ст.614 ГК РФ Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 3. Если иное не предусмотрено договором,размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Таким образом, порядок внесения арендной платы и определение ее размера закон относит на усмотрение сторон.
Желаю удачи!
Добрый день Ирина! Спасибо за ответ, но хотела бы уточнить два момента: собеседование со сторонами и проведение предварительного судебного заседания назначено на 13 марта 2014. Чтобы не платить госпошлину мы должны рассчитаться до 13 числа? Далее, не поняла Ваш ответ на вопрос о том, что изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого сообщения. С одной стороны Вы пишите, что через месяц после отправления нам сообщения мы будем платить по новому тарифу, с другой стороны пишите , что за март мы должны заплатить по новому тарифу. На конверте, который мы сохранили, стоит штамп почты 22 февраля 2013 г. Разве это не означает, что повышенная ставка должна применяться с 23 марта 2013 г. P.S. Справедливости ради, стоит отметить, что в исходящем № на уведомлении стоит от 01.02.2013 г. Но они могли с таким же успехом написать от 01.12.,12 г., т.е. формально соблюсти условия договора и предупредить, как и положено за 1 месяц до изменения условий оплаты. Но фактически уведомление отправлено 22 февраля, в договоре же написано с момента отправления, мы же не претендуем на дату 26 февраля, когда оно пришло в наше почтовое отделение! Спасибо!