Брак расторгнут, что делать дальше?

Квартира, для покупки которой использовалась ипотека и материнский капитал, подлежит оформлению в общую долевую собственность супругов и детей (в том числе первого/второго и всех последующих детей). При этом размер долей определяется сторонами самостоятельно — п. 4 ст. 10 № 256-ФЗ.

На практике, существует два способа выдела таких долей в купленном жилье:

1. В равных долях всем членам семьи.
2. В равных частях в пределах средств материнского семейного капитала.

Если доли в квартире изначально не были выделены — часть недвижимости, оплаченная из общих доходов семьи, делится поровну между супругами. Дети не могут претендовать на эту часть.

А вот уже на средства материнского капитала имеют право все члены семьи в равных долях. При этом дети могут претендовать только на часть жилого помещения, которая пропорциональна их долям в маткапитале, а не всей стоимости недвижимости в целом.

Такая позиция нашла отражение в п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 22 июня 2016 г.) и активно применяется судами при разделе ипотечных квартир с использованием такой выплаты.
Все члены семьи имеют право на получение доли в квартире, купленной с использованием средств маткапитала. 
Суды при рассмотрении такой категории дел стоят на защите прав и законных интересов детей, поскольку основное назначение маткапитала — улучшение жилищных условий. При этом не важно производится ли раздел такой квартиры при расторжении брака или после.
Если в покупку ипотечной квартиры вложены средства материнского капитала, наиболее оптимальным решением при разводе будет погашение ипотеки и выдел долей в недвижимости.

После снятия обременения и оформления долей жилье можно продать на общих основаниях (с условием получения разрешения органа опеки на продажу), а полученные от продажи денежные средства разделить пропорционально долям.

Однако в большинстве случаев, у заемщиков отсутствуют необходимые суммы для досрочного погашения ипотеки, и квартира продолжает оставаться в залоге у банка. В такой ситуации возможны следующие варианты:

1. Заявите требования о разделе долга по ипотеке в процессе судебного раздела совместного имущества супругов при разводе.
2. Обратитесь в суд с самостоятельным иском о разделе остатка задолженности и процентов по ипотечному кредиту между бывшими супругами. Такой раздел не нарушает прав кредитора по взысканию задолженности — солидарная ответственность супругов сохраняется.
3. Попробуйте договориться с банком о реструктуризации задолженности по кредитному договору, путем перезаключения индивидуальных договоров на каждого из бывших супругов, с разделом остатка ипотеки поровну. Однако банки редко идут на подобное, поскольку для них два солидарных должника лучше, чем один.
4. Рассмотрите вопрос перекредитования и погашения остатка задолженности по ипотеке иными заемными средствами. Это позволит снять обременение (залог) с жилого помещения и распорядиться им.
5. Продолжите совместно выплачивать ипотеку, предварительно договорившись (письменно/устно) с другим супругом. После погашения долга, выделения долей и получения разрешения органа опеки и попечительства можно будет продать квартиру и разделить вырученные от продажи деньги пропорционально долям в недвижимости.
6. В случае отсутствия денег для оплаты ипотеки и наличия просроченной задолженности по кредитному договору банк вправе произвести реализацию такой недвижимости на торгах. В этом случае можно рассчитывать только на остаток денежных средств от реализации за минусом остатка задолженности по кредиту.
При наличии непогашенной ипотеки все действия в отношении квартиры необходимо согласовывать с банком.

Как и любое имущество недвижимость может быть поделена в:

1. Добровольном.
2. Судебном порядке.
Главное отличие от раздела других общих активов супругов заключается в обязательном привлечении третьих лиц:

1. Банка.
2. Органа опеки и попечительства.
Если вы с супругом не достигли соглашения в вопросе деления квартиры, единственный вариант ­— это поделить активы через суд. Исковое заявление о разделе имущества может быть подано любым из супругов в районный/городской суд по месту нахождения спорной квартиры.
Как правило, банки неохотно и крайне редко идут навстречу в вопросе раздела ипотечной квартиры, чаще отказывают. Однако при разделе жилья с использованием средств материнского капитала согласие банка не требуется.

Наличие обременения в виде ипотеки не может являться основанием для отказа в — п. 11 Обзора ПВС РФ от 22.06.2016 г.:

1. Удовлетворении требований о разделе ипотечного жилья.
2. Определении долей детей в праве общей собственности.

оскольку при определении долей супругов и их детей в праве собственности на жилое помещение не требуется согласия залогодержателя и такой раздел не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, так как заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц.

Если предмет залога остается в общей собственности приобретателей, они становятся солидарными залогодателями — п. 2 ст. 353 ГК РФ.

При вынесении решения суд примет во внимание отношение доли маткапитала к стоимости квартиры. При этом законные доли принадлежат несовершеннолетним и факт развода родителей на их размер не оказывает никакого влияния.

Следовательно, раздел квартиры с ипотекой и материнским капиталом вполне реален, однако в большинстве случаев придется обращаться в суд.