Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В нем сидит арендатор по ставке ниже рыночной, по договору аренды с предыдущим собственником на 11 мес (не зарегистрирован в Росреестре)
Добрый день. Купил с торгов по банкротству помещение. В нем сидит арендатор по ставке ниже рыночной, по договору аренды с предыдущим собственником на 11 мес (не зарегистрирован в Росреестре). На вопрос поднятия аренды реагирует негативно и ссылается, что имеет право сидеть в помещении до конца срока аренды. Я хочу поменять несговорчивого арендатора, а он меня пугает судом) Имею ли я право расторгнуть этот договор?
- ДОГОВОР АРЕНДЫ ИП Павлушин А.С. ( Прим~.doc
Здравствуйте
До истечения срока аренды- действует этот договор
любые изменения- только по соглашению сторон
гк
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
по гк — смена собственника — это не основания для изменения условий договора или расторжения договора
только за какие то нарушения можно договор расторгнуть- например неоплата, нецелевое использование имущества и т.д.
Здравствуйте. Арендатор прав, поскольку в силу ст. 617 ГК РФ
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Так что поменять его или иным образом изменить/расторгнуть договор Вы можете лишь в судебном порядке. Расторжение может быть при нарушении условии договора, к примеру, тогда да могут быть варианты. В остальном, если он исполняет договорные обязательства то нет, ничего с ним сделать не сможете. Общие условия досрочного именно расторжения договора аренды указаны в ст. 619 ГК РФ.
Здравствуйте, Александр.
Имею ли я право расторгнуть этот договор?Александр
Немотивированно — к сожалению, не получится.
Только при наличии оснований, предусмотренных законом и договором.
По договору это:
11.4.1. По требованию Арендодателя:
а) в случае использования Арендатором Помещения не в соответствии с Разрешенным использованием,
б) в случае если Арендатор умышленно или по неосторожности неоднократно (более 2-х раз) ухудшает техническое и/или санитарное состояние Помещения.
в) задержки оплаты арендных платежей, на срок свыше 20 (двадцати) банковских дней
То есть при тех или иных нарушениях Арендатора.
Закон тоже предусматривает ограниченный перечень оснований:
Так, согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
То есть опять же при наличии нарушений арендатора.
Попробуйте поднять цену вот по этому условию Договора:
5.3.Арендодатель вправе не чаще одного раза в год производить повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, а также в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов на работы, услуги непосредственно связанные с содержанием и эксплуатацией переданного в аренду помещения. Об изменении арендной платы Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней. В случае несогласия с изменением размера оплаты, Арендатор имеет право на расторжение договора аренды, о чем он должен письменно уведомить Арендодателя за 30 (тридцать) календарных дней до момента расторжения договора.
Но поднять нужно с учётом вот как раз указанных условий - через индексацию по инфляции и изменение цен по тарифам.
Уважаемый Александр!
Как прямо следует из пункта 11.3 Договора, в случае перемены лиц в настоящем обязательстве по настоящему договору в предусмотренном законом порядке правопреемники приобретают права и обязанности в полном объеме в соответствии с договором.
Этот пункт, по сути своей, является отсылкой на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 11.4. Договора,
Настоящий договор может быть расторгнут досрочно:
11.4.1. По требованию Арендодателя:
а) в случае использования Арендатором Помещения не в соответствии с Разрешенным использованием,
б) в случае если Арендатор умышленно или по неосторожности неоднократно (более 2-х раз) ухудшает техническое и/или санитарное состояние Помещения.
в) задержки оплаты арендных платежей, на срок свыше 20 (двадцати) банковских дней
Если Арендатор совершает упомянутые действия, Вы можете расторгнуть договор.
В статье 619 ГК РФ также указаны следующие основания для расторжения договора аренды:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Отмечу, что обязанность по осуществлению кап. ремонта в договоре отсутствует у арендатора.
Обращаю внимание на наличие в договоре (п. 2.1.) механизма пролонгации —
Настоящий договор считается заключенным с даты его подписания Сторонами, либо уполномоченными на то представителями Сторон и действует в течении 11 месяцев с «01» марта 2019г по «01» февраля 2020г.
В случае если за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не выразит намерения о прекращении договора, то договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях.
Т.е. если нарушений со стороны Арендатора не будет, то нужно будет не пропустить срок и вовремя выразить намерения о прекращении договора.
по договору уже
поднять оплату можно на инфляцию и только 1 раз в год
но договор расторгает именно арендатор
ну или искать нарушения и расторгать договор на этом основании
в 11.4.1 — пункты А и Б в общем то копируют гк
ст 619
а арендатор видимо договор в принципе не хочет, поэтому искать основания думаю не станет