Как выкупить у администрации заброшенные земли?

Здравствуйте,  Елена.

Можно пойти как по пути выбора Вами земельного участка напрямую, так и через распределение земельных участков после выкупа участка соседки.

При этом, Вы дополнительно понесете расходы на межевание и приобретение участка Вашей соседки, как я понял, она не захочет за это платить.

Обязать Администрацию именно продать Вам выбранный Вами и сформированный участок Вы не сможете, она вправе предоставить Вам его в аренду изначально, а потом уже сможете выкупить, если например построите на участке жилой дом или иное основное капитальное строение.

Начальная цена на торгах определяется по результатам оценки рыночной стоимости аренды, которую Администрация определит у оценщиков.

Земельный кодекс

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Если построите на участке основное строение соответствующее виду разрешенного использования ЗУ, в установленном порядке, как я указал выше, то выкупить сможете участок без торгов и стоимость выкупа будет льготная в соответствии с Постановлением Правительства Калужской области от 10 июня 2015 года N 308.

ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 июня 2015 года N 308

О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ, И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА, БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ

6) для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации:

1. Земли сельскохозяйственного назначения

Все виды разрешенного использования  5%

2. Земли населенных пунктов

Для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, размещения домов индивидуальной жилой застройки

5%

Иное разрешенное использование

15%

Напишите пожалуйста кадастровый номер Вашего участка, подскажу куда обращаться в район или в местный муниципалитет и поищу соответствующий административный регламент.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте Елена.

Если вам принципиально получить 25 соток территории, то придётся иметь дело и с частником, и с муниципалитетом. Последовательность приобретения преференций не даст. На мой взгляд лучше сначала оформить право собственности на муниципальный земельный участок через аренду со строительством здания и дальнейшим выкупом земельного участка, а потом договариваться с бабушкой. Можно и одновременно.

В первом варианте есть необходимость межевания территории соседки.

Ст. 37 ФЗ №136 от 25.10.2001г Земельный кодекс РФ

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Второй вариант предполагает правовую связь с администрацией муниципального образования как собственником земли. 

Заключение договора аренды в вашем случае происходит в режиме торгов.

п.8 ст. 39.8 ФЗ №136 от 25.10.2001г Земельный кодекс РФ устанавливает, что 

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

После заключения договора аренды вам необходимо быстренько построить здание, зарегистрировать право собственности не него и, после, обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о льготном выкупе земельного участка.

Цена за выкуп устанавливается Правительством Калужской области от 10 июня 2015 года N 308 и составит для категории земель населённые пункты и вида разрешённого использования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, размещения домов индивидуальной жилой застройки — 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Если вам нет необходимости в 25 сотках и достаточно 15 ти, то лучше заморочиться с торгами и если муниципальный орган не восприпятствует,  то большая вероятность, что сделка окажется выгодней.

По всем вопросам с удовольствием проконсультирую Вас.

С уважением, Валерий.

Добрый день! Более верный вариант — второй. Объясню почему. Во-первых, участок соседей 40 соток у которой вы хотите выкупить участок вам надо будет отмежевать, потом осуществить раздел участка. Тоже ваш счет. После бабушка вам продаст 10 соток и попадает на налог (если кадастровая стоимость участка более 1 млн рублей), при этом надо учитывать максимальные и минимальные размеры земельных участков, установленные в ПЗЗ данного поселения. После если все в порядке, у вас на руках документы на 10 соток, вы обращаетесь за перераспределением и вам отказывают (ст 39.28 ЗК РФ). Поскольку администрация не обязана с вами заключить соглашение о перераспределении участка. Более того, как только вышла эта статья земли перераспределялись направо и налево. Но тут высказалась ФАС РФ и соглашения теперь заключают только в определенных случаях. 

Вот есть разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 23 декабря 2019 г. “О перераспределении земель и земельных участков органом местного самоуправления”

https://www.garant.ru/products...

При этом процедура перераспределения земельных участков не может преследовать фактическую цель предоставления земельного участка, поскольку в противном случае использование этой процедуры может быть расценено в качестве способа обхода закона, что запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.06.2018 по делу N А58-7850/2017).

Поэтому гарантий что  с вами заключат соглашение на основании ст 39.29 ЗК РФ и утвердят схему нет. 

К тому же у бабушки не просто не стоит участок на учете, на него и права еще не зарегистрированы. Какой будет порядок регистрации — вопрос. Все зависит от документом на участок. Перераспределять земли пока они не собственности не получится. 

Второй вариант, обращаться в общем порядке на основании ст 39.6 (если говорить об аренде), в таком случае может быть предоставлен участок без торгов, но только если никто не подаст заявление на этот же участок как и вы. Если подаст, то будут торги и цена участка уже будет определяться на торгах. После получения участка в аренду и возведения жилого дома, можно будет просить участок в собственность. 

Что касается получения участка сразу в собственность, то такие случаи предусмотрены пп 10 части 2 ст 39.3 ЗК РФ, но так же как и в случае с арендой если будет еще одно заявление на участок, то будут торги. 

1. Куда обращаться по п.п. 2, в Администрацию поселения или Администрацию района? т.е. кто принимает решение по одобрению отчуждения земель?

Елена С

Полномочия могут быть как у мун образования так и у района, это определяется местными актами, но как правило , районные администрации распоряжаются такими земельными участками.

2. По какой стоимости можно приобрести не сформированный участок?

Елена С

Такой участок приобрести нельзя. Сначала его ставят на кадастровый учет по схеме на основании ст 11.10 ЗК РФ , а потом его уже предоставляют. 

. Каким Постановлением по Калужской области регламентируется вопрос выкупа муниципальных земель? (не нашла в Интернете) Нужно понять процедуру сделки, ценообразование. За какой процент можно выкупить смежный участок на основании какого постановления, при каких условиях (нужно ли капстроение на основном участке), будут ли проводиться торги в случае выкупа смежного участка? Где прописано, что это именно -15%.

Елена С

Если земля муниципальная или государственная (собственность на которую не разграничена, то можете ознакомиться с регламентами на сайте администрации МР Жуковского района  http://adm-zhukov.ru/officiall...

Есть регламенты о предоставлении участков без проведения торгов, на торгах и о мун услуге «перераспределение земель в частной собственности и в гос собственности». В данном регламенте (прикрепляю к ответу) есть при определении цены ссылка на постановление Правительства Калужской области от 25.06.2015 №339 «Об утверждении порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной неразграниченной собственности Калужской области, землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена». 

Если земля находится в гос собственности Калужской области, то вот регламент http://docs.cntd.ru/document/4...

Если будет аренда то да, чтобы выкупить нужно будет кап строение, тогда будет работать ст 39.20 ЗК РФ.