Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог при продаже квартиры, полученной в наследство
Добрый день. Продаю квартиру, полученную в наследство полтора года назад. Собственник я один. Так как с момента владения мною квартиры прошло не больше 3-х лет, я обязан выплатить налог на прибыль государству. Там налог, даже с учетом налогового вычета, получается очень большой, и мой риэлтор, в связи с этим, предложил мне снизить эту сумму налога, путём составления двойного договора купли продажи, в первом из которых, будет занижена цена продажи, и налог будет меньше, соответственно (этот договор будет регистрироваться через МФЦ, и налог будет выплачиваться согласно этому договору), а второй договор - агентский, составляется в риэлторской конторе, в котором цена на квартиру будет обычной, не заниженной, и по которому должен произойти реальный расчёт с покупателем (со слов риэлтора, этот договор тоже имеет юридическую силу). Короче говоря, продаю квартиру за большую сумму по агентскому договору, и по нему же происходит настоящий расчёт с покупателем, а налог выплачиваю по договору, зарегистрированному в МФЦ, где он (налог) меньше, так как более маленькая цена за квартиру указывается.
Не подскажете, существует ли действительно такая практика у риэлторов с занижением налога? Покупатель в курсе ситуации и вроде не против такого разрешения её, риэлторское агентство тоже хорошее, отзывы хорошие, филиалы по всей стране.
Здравствуйте!
в первом из которых, будет занижена цена продажиАлександр
Здесь есть один нюанс. Если цена по договору будет ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, ваш доход автоматически буде приравнен к 70%, соответственно, налог тоже будет исчислен из этой цены.
Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Не подскажете, существует ли действительно такая практика у риэлторов с занижением налога? Покупатель в курсе ситуации и вроде не против такого разрешения её, риэлторское агентство тоже хорошее, отзывы хорошие, филиалы по всей стране.
Александр
Александр, добрый день! Обычно в таких случаях к основному договору который уходит в Росреестр делают допсоглашение на неотделимые улучшения на разницу между стоимостью в первом договоре и реальной ценой. Вообще это конечно называется притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) и в случае если информация о реальной налоге попадет в налоговую будет штраф по ст. 122 НК РФ (от 20 до 40% недоимки по налогу.), но если покупатель согласен (а для него это в будущем может обернуться невозможностью учесть часть расходов, не отраженных в основном договоре) то можно попробовать заключить такой договор. А вообще сейчас при продаже наследуемого имущества можно учесть расходы наследодателя на приобретение этого имущества а не только применить вычет в 1 млн. как было ранее ( ст. 220 НК РФ).
Здравствуйте, Александр.
О таких схемах занижения налоговой базы приходилось слышать. Насколько я понял из Ваших пояснений, агентство недвижимости выступает агентом по агентскому договору с Вами, либо с покупателем. Смысл в том, что часть уплачиваемой покупателем суммы проводится не как цена ДКП, а как вознаграждение агента, то есть это доход агентства недвижимости.
Согласно ст.1005 ГК РФ
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуетсяза вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В такой схеме важно учитывать, что
1. Согласно п.2 ст.214.10 НК РФ Ваш доход принимается равным цене ДКП, но не менее кадастровой стоимости*0,7.
2. Схема опасна тем, что передача Вам суммы, принимаемой на себя агентством, практически ничем не гарантирована, только «честным словом» агентства.
3. Сделку, а точнее две сделки тяжело будет доказать как притоворные в части цены, но тем не менее такая вероятность есть.
4. Я бы рассматривал иные варианты. Например, если квартира отчуждается с бытовой техникой и мебелью, то продавать обстановку отдельным договором, либо рассматривал использование вычета в размере расходов наследодателя, такая информация может содержаться в выписке о содержании правоустанавливающего документа, которую Вы вправе запросить через МФЦ в Росреестре.
3-летний срок исчисляется с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права собственности, так что рекомендую перепроверить этот момент
Если наследодатель квартиру КУПИЛ, вы вправе зачесть его расходы на покупку и заплатить налог с разницы