Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор аренды. Пункт касательно капитального ремонта
Здравствуйте.
Собираемся арендовать нежилое помещение под общепит. В договоре аренды есть такой пункт:
Проведение капитального ремонта в здании, в котором находится помещение является ответственностью Арендодателя. В случае принятия Арендодателем решения о проведении в здании и, как следствие в арендуемом Помещении, капитального ремонта, реставрации или реконструкции (в том числе с полным или частичным сносом), Арендодатель имеет право, но не обязан, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ и расторгнуть настоящий Договор без обращения в судебные органы, письменно уведомив об этом Арендатора не менее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть менее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления.
Несколько вопросов касательно этого:
1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?
2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?
3) Цитата "с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления". Наверное имелось ввиду "более", а не "менее". Или я неправильно понимаю.
4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?
Спасибо. Простите за корявый язык, писал как мог.
Добрый вечер, Игорь.
Считаю, что приведенный пункт договора аренды о порядке проведения капитального ремонта не соответствует положениям ГК РФ, а именно, ст. 616 ГК РФ, в силу которой
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Таким образом, о прекращении договор аренды речи не идет. Поэтому в данном случае имеет место злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и нарушается баланс интересов сторон договора, а именно, арендатора.
Здравствуйте, Игорь!
1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?Игорь
Такая возможность не исключена, к сожалению.
2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?Игорь
Арендодатель, как собственник, несет бремя содержания имущества и самостоятельно определяет есть ли необходимость в проведении капитального ремонта.
ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Таким образом, возможно внести в пункт дополнение о том, что Арендодатель вправе инициировать проведение капитального ремонта не ранее чем через сколько-то лет после заключения договора аренды.
3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.Игорь
На мой взгляд, здесь все верно, ошибки нет. Но само по себе условие неоднозначное. Арендодатель должен уведомить не позднее чем за 60 дней до даты расторжения и указать срок освобождения. Я бы указала, что срок освобождения Помещения не может быть меньше 5 рабочих дней с даты прекращения договора, т.е. через 60 дней с момента получения арендатором уведомления прекращается договор и плюсом у арендатора есть еще 5 рабочих дней для того чтобы собрать вещи и выехать из помещения. Но этот момент лучше уточнить и прописать более корректно.
4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?Игорь
Да, это возможно по договоренности сторон.
ГК РФ Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Удачи Вам и всего хорошего!
Формулировка пункта может быть примерно такой:
«Проведение капитального ремонта в здании, в котором находится помещение является обязанностью Арендодателя. Стороны договорились о том, что капитальный ремонт здания, включая Помещения, его реставрация или реконструкция будет проводиться не ранее 01 февраля 2025 года. В случае принятия Арендодателем решения о проведении капитального ремонта здания, включая арендуемое Помещение, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке полностью отказаться от дальнейшего исполнения настоящего Договора в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, письменно уведомив об этом Арендатора не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты прекращения Договора с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть менее 5 (пяти) рабочих дней с даты прекращения Договора. Стороны особо оговорили, что в случае прекращения Договора по обстоятельствам, указанным в настоящем пункте, и при условии, что Арендодателем не соблюдено условие о сроке проведения капитального ремонта, Арендодатель принимает на себя ничем не обусловленное обязательство выплатить Арендатору 2 000 000 (Два миллиона) рублей не позднее даты прекращения Договора.»
Здравствуйте!
1) Арендодатель может просто инсценировать капитальный ремонт, и тем самым выгнать нас. По факту просто заселяет нового арендатора и продолжит свою детальность. Правильно ли я понимаю?Игорь
По общему правилу, согласно ст. 616 ГКРФ проведение капитального ремонта ремонта не является основанием для расторжения аренды. В силу части 1 ст. 616 ГКРФ проведение капитального ремонта-это обязанность арендодателя.
Основания для досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 619 ГКРФ, а именно:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как видите, закон в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды указаны, в основном, нарушения условий договора, а также общие основания для расторжения договоров.
Часть 2 ст. 450 ГКРФ и предусматривает возможность указания в договоре иных условий для досрочного расторжения, которые в законе прямо не прописаны:
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
То есть исходя из принципа свободы договора, указанного ст. 421 ГКРФ, стороны вправе определить такое условие, как проведение арендодателем капитального ремонта, для досрочного расторжения. Конечно, не исключено в описанная ситуация с инсценировкой капитального ремонта, но считаю, что здесь такая ситуация маловероятна, поскольку между направлением уведомления фактическим расторжением договора проходит значительный временной период — 60 дней, в течение которого обе стороны определяться с дальнейшими действиями. Данный пункт ника не нарушает ни закона, ни прав сторон.
2) В какой момент наступает капитальный ремонт? Когда сам решит арендодатель или должен поступить какой-то приказ из мэрии?Игорь
Арендодатель является собственником недвижимого имущества, ему согласно ст. 209 ГКРФ принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. На нем же согласно ст. 210 ГКРФ лежит бремя содержания, поэтому только собственник решает, когда проводить капитальный ремонт.
3) Цитата «с указанием срока освобождения Помещения, который не может быть МЕНЕЕ 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором уведомления». Наверное имелось ввиду «более», а не «менее». Или я неправильно понимаю.Игорь
Вполне вероятно, это описка, но при подписании окончательной редакции договора нужно обязательно внести ясность в данной часть, т.к. ст. 431 ГКРФ предполагает буквальное толкование договора.
4) Можно ли тут в договоре где-то прописать, что если происходит такая ситуация и мы выезжаем в связи с капитальным ремонтом, мы должны получить компенсацию, допустим в размере 2 млн. рублей?Игорь
Согласно принципу свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГКРФ, Вы вправе включить такое условие, если вторая сторона согласна подписать договор в указанной Вами редакции.
Дополнительно укажу, что в силу закона Вы, как арендатор, также имеете право на досрочное расторжение договора в соответствии со ст. 620 ГКРФ
А также имеете преимущественное право на заключение нового договора аренды согласно ст. 621 ГКРФ, если иное прямо не установлено договором аренды.
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Да, понимаете верно.
Как сам решит арендодатель, ведь собственник он.
Да, скорее всего имелось ввиду «более».
Такое прописать возможно в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Вот только арендодатель вряд ли на это согласится.