Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверка корректности предварительного договора купли-продажи
Просьба помочь в проверке корректности предварительного договора купли-продажи, который составил риэлтор. Интересуют следующие вопросы:
1) в целом юридическая корректность составленного документа?
2) корректность 50 000 руб - аванса Покупателя при заключении ПДКП
3) корректность схемы, когда Покупатель передает 200 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи, а Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 350 000 рублей 00 копеек оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю
4) корректность формулировки в п. 2.1.3: Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5) корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.
6) корректность пункта 2.1.6. Продавец снимет себя с регистрационного учета из отчуждаемого Объекта в течение 14 (четырнадцати) дней после полных окончательных расчетов. Почему не совпадает с п .2.1.9?
7) корректность пункта 2.1.9. Продавец освободит отчуждаемый Объект от имущества в течение 30 (тридцати) дней после полных окончательных расчетов. Можно ли продлить пребывание (особенно в условиях пандемии)?
8) корректность пункта 2.1.13. Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд или потребовать уплаты штрафной неустойки в размере 49 000 (сорок девять тысяч) рублей.
- пдкп (для Правовед).docx
Я выступаю со стороны Продавца (сын владельца квартиры).
Здравствуйте, Антон.
1.2. Указанный Объект принадлежит Продавцу в праве собственности на основании:
Вот здесь лучше номер регистрационной записи указать — сейчас это единственное доказательство право собственности.
Сам факт выдачи когда-то свидетельства не гарантирует, что собственность есть сейчас.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Это, конечно, хорошо, что указаны документы-основания, но лучше указывать запись, и саму выписку, конечно, надо изучить, с историей перехода права собственности.
Здравствуйте, Антон.
Дополню в целом по Договору.
Уточните пожалуйста Вы Покупатель или Продавец?
По вопросу аванса Покупателя в размере 50000 рублей это конечно выгодно Покупателю. Если Вы Продавец, то Вам лучше оформлять указанную или большую сумму в качестве задатка, чтобы если Покупатель уклонится от заключения основного Договора, то задаток остался бы у Вас.
Гражданский кодекс
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
По оплате процедура довольно стандартная, что основная сумма уплачивается после регистрации перехода права собственности.
Если Вы Продавец, то можете предложить оплату при подаче документов на регистрацию, так тоже часто делается.
Дополню еще по вопросам
Пункт 2.1.3. О порядке оплаты с даты гос.регистрации не прописан срок когда будет произведена оплата, потребуйте прописать например 3-5 банковских (рабочих) дней.
Можно конечно требовать оплату при подаче документов на регистрацию, но банк на это вряд ли согласится.
Текст предлагаемый в этой части:
"… Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется в 3-х дневный срок со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним."
Добрый день!
Сразу скажу по следующим вопросам:
корректность 50 000 руб — аванса Покупателя при заключении ПДКП
Антон
В целом сумма большевата. В среднем оставляют 10- 30 тыс рублей.
Но это уже по договоренности сторон.
Далее изучу договор продолжу.
п.2.1
Стороны договорились заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 Договора (далее по тексту — Объект), на следующих условиях:
Не установлен срок в течении которого стороны договорились заключить основной договор.Лучше прописать.
3) корректность схемы, когда Покупатель передает 200 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи, а Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 350 000 рублей 00 копеек оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к ПокупателюАнтон
Это вполне стандартная схема, которая всегда выходит если используются заемные средства.
Вы можете сумму помимо целевых кредитных средств прописать как вам удобно, и 250 тыс при регистрации договора, и авансом на ваше усмотрение.
Лучше оставить как есть, за одним условием что прописать задаток а не аванс.
В соот. со ст.381 ГК РФ:
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
корректность формулировки в п. 2.1.3: Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Антон
Это требования банков выдающих ипотеку.Фраза корректна и не будет меняться банком.
5) корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.Антон
Лучше прописать что он будет находится в залоге у Продавца до момента полной оплаты Объекта, дабы избежать потерю денег и объекта при отказе в регистрации.
Вы это конечно все вернете по суду, но лишние проблемы вам не нужны.
До окончательной оплаты лучше чтобы объект был в вашем владении.
Добрый день!
корректность 50 000 руб — аванса Покупателя при заключении ПДКПАнтон
Вполне корректно, при заключении ПДКП обычно вносится аванс в размере 50 000 -100 000 рублей.
Но возможно лучше прописать так:
Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:
— 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей Покупатель уплатил Продавцу в качестве аванса при подписании данного предварительного договора;
-200 000 (двести тысяч) рублей будут переданы Покупателем Продавцу при подписании основного договора купли-продажи;
корректность схемы, когда Покупатель передает 200 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи, а Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 350 000 рублей 00 копеек оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к ПокупателюАнтон
Такое условие имеет место быть, поскольку оплата квартиры происходит в том числе с помощью заемных средств банка.
Именно по этому кредитные средства будут перечислены продавцу после государственной регистрации перехода права собственности.
Также указать что аванс в размере 50 000 рублей
корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.Антон
Да, вполне может быть, согласно ст. 488 ГК РФ
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
То есть в данном случае, стороны предусмотрели, что объект не будет в залоге у Продавца.
Но с учетом того, что вы со стороны покупателя, то вам выгоднее чтобы залог был.
корректность пункта 2.1.6. Продавец снимет себя с регистрационного учета из отчуждаемого Объекта в течение 14 (четырнадцати) дней после полных окончательных расчетов. Почему не совпадает с п .2.1.9?Антон
Пункт 2.1.6 предусматривает обязанность сняться с регистрационного учета, а пункт 2.1.9 предусматривает обязанность освободить объект от имущества, которое находиться в проданной квартире.
Здравствуйте.
2) корректность 50 000 руб — аванса Покупателя при заключении ПДКПАнтон
в этом ничего такого нет. свобода договора, ст. 421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Остальные моменты сейчас посмотрю
3) корректность схемы, когда Покупатель передает 200 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи, а Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 350 000 рублей 00 копеек оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к ПокупателюАнтон
тоже ничего такого нет. Обычная практика.
4) корректность формулировки в п. 2.1.3: Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Антон
тоже нормально.
5) корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.Антон
тоже ничего такого. Залог ещё регистрировать кроме того надо. Если Вы продавец, то лучше конечно поменять на залог, чтобы не остаться без всего.
6) корректность пункта 2.1.6. Продавец снимет себя с регистрационного учета из отчуждаемого Объекта в течение 14 (четырнадцати) дней после полных окончательных расчетов. Почему не совпадает с п .2.1.9?Антон
снятие с регистрационного учёта и освобождение помещение (от имущества продавца видимо) имеется в виду. Разные вещи.
7) корректность пункта 2.1.9. Продавец освободит отчуждаемый Объект от имущества в течение 30 (тридцати) дней после полных окончательных расчетов. Можно ли продлить пребывание (особенно в условиях пандемии)?Антон
по соглашению сторон да, пожалуйста. Вопрос согласен ли на это покупатель
8) корректность пункта 2.1.13. Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в суд или потребовать уплаты штрафной неустойки в размере 49 000 (сорок девять тысяч) рублей.Антон
да такое тоже может быть, сторонами такое допускается. Вопрос в штрафе, может быть её конечно меньше можно сделать. И надо учитывать условие о задатке, если менять условие на задаток
Ст. 381 ГК РФ
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Ст. 429 ГК РФ
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
2) корректность 50 000 руб — аванса Покупателя при заключении ПДКПАнтон
Здравствуйте. при наличии согласия сторон насчет подобного авансирования не усматриваю причин, по которым данное условие может быть некорректным.
3) корректность схемы, когда Покупатель передает 200 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи, а Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 350 000 рублей 00 копеек оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к ПокупателюАнтон
Вполне корректно, только надо не забыть получить соответствующий документ либо чтобы прямо в договоре было указано, что данная сумма передана продавцу.
4) корректность формулировки в п. 2.1.3: Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Антон
Не усматриваю проблемы в этом пункте. Далее продолжу.
Юрий, спасибо! Уточню: я выступаю в качестве продавца квартиры. Я — сын собственника квартиры. Т.е. я к тому, что я продаю квартиру, и мой риэлтор отправил мне этот документ для согласования. Проверяю сейчас его корректность.
5) корректность пункта 2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.Антон
Это право сторон — можно установить такое правило, можно не устанавливать. На Ваше усмотрение, но учитывая, что Вы со стороны продавца, лучше пусть будет в ипотеке.
6) корректность пункта 2.1.6. Продавец снимет себя с регистрационного учета из отчуждаемого Объекта в течение 14 (четырнадцати) дней после полных окончательных расчетов. Почему не совпадает с п .2.1.9?Антон
Освобождение от имущества это немного другое, чем снятие с регистрации. То есть предлагается сняться с регистрации раньше, а имущество можно и позднее вывезти.
7) корректность пункта 2.1.9. Продавец освободит отчуждаемый Объект от имущества в течение 30 (тридцати) дней после полных окончательных расчетов. Можно ли продлить пребывание (особенно в условиях пандемии)?Антон
Собственно вопрос с пандемией Вы можете решить путем установления срока подписания основного договора — отнесите его на более поздний срок и все.
2.1.1
Тут идёт просто дублирование п. 1.2, можно убрать.
Алексей, спасибо. Уточню: я выступаю в качестве продавца квартиры. Я — сын собственника квартиры. Т.е. я к тому, что я продаю квартиру, и мой риэлтор отправил мне этот документ для согласования. Проверяю сейчас его корректность.