Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Рекомендации по правкам договора аренды помещения
Здравствуйте, уважаемые юристы!
ЗАДАЧА: Проанализировать договор аренды нежилого помещения и порекомендовать правки с целью защитить интересы арендатора.
ПРОСЬБА УЧИТЫВАТЬ СЛЕДУЮЩЕЕ: Мы заинтересованы закрепить это помещение за собой, т.к оно хорошо подходит для наших нужд. В очереди за нами стоят другие желающие.
Рекомендации по правкам договора должны быть применимы в рамках общепринятой практики и приемлемыми для арендодателя.
Завтра мы должны предложить им правки и утвердить договор
1.
Мы арендуем помещение с целью организовать коворкинг (по типу time cafe где люди платят за время проведенное в помещении, также там будет продаваться кофе, предоставляться в аренду минисейфы, занятия по йоге)
В договоре назначение помещения указан «под офис». Корректно ли указывать такое назначение? Если надо изменить, то на какое?
2.
По договору мы должны платить арендную плату с 15.01.20
Арендодателем помещение еще не подготовленно. Он должен еще доделать потолок, пол (уложить плитку), поставить дверь. Мы имеем только устные обещание, что к этому сроку они уложатся. Как тут обезопасить себя?
Прокомментируйте следующие варианты:
а) Заключить предварительный договор и внести обеспечительный платеж завтра
б) Внести в основной договор условие: «договор вступит в действие послед подписания арендатором акта прием передачи» А акт приема передачи мы подпишем когда помещение будет готово на 100%. C этим условием подписать завтра основной договор и внести обеспечительный платеж.
В) Ваш вариант
3.
Ваши комментарии по остальным пунктам договора
Я выделил в договоре не понятные мне пункты и пункты, которые на мой взгляд нужно отредактировать или внести ясность. Не уверен, что у вас мои выделения будут отображены, поэтому выписываю пункту:
2.21 не ясно, что за негативное воздействие. О чем речь?
2.4.1 Начисление постоянной арендной платы - Необходимо отредактировать
2.5.4 Надо редактировать, "с даты вступления в силу настоящего договора»
4.1 Сроки меньше года! Почему? Должен быть год
5.1.4 Вообще не нравится весь этот пункт, его хочу убрать. Есть такая общепринятая практика?
5.4.14 Инженерные коммуникации разве должны быть в ответственности Арендатора?
5.4.9 Надо прописать конкретный способ обращений (электронная почта)
7.7 Исправить на 2 месяца
Спасибо за ваш труд!
- Договор 12.12.19.pdf
Мы арендуем помещение с целью организовать коворкинг (по типу time cafe где люди платят за время проведенное в помещении, также там будет продаваться кофе, предоставляться в аренду минисейфы, занятия по йоге)
В договоре назначение помещения указан «под офис». Корректно ли указывать такое назначение? Если надо изменить, то на какое?
Денис
Здравствуйте
Это уже далеко не совсем офис- надо прописывать эти конкретные нужды.
Мы имеем только устные обещание, что к этому сроку они уложатся. Как тут обезопасить себя?
Прокомментируйте следующие варианты:
Денис
прописать в договоре их обязанность закончить ремонт к данному сроку- и только после окончания работ помещение будет передано вам по акту
предварительный договор тут не нужен
по пунктам
2.2.1- стандартный — очень многие организации платят эти пошлины по негативному воздействию- тут просто это требуют еще и от вас
2.4.1 — тоже не понимаю проблемы- оплата — после передачи вам помещения вам по сути, с 15 января
но можете добавить- после передачи помещения по акту
2.5.4- надо менять- не заключения договора- а после передачи помещения по акту как раз — в январе это будет
4.1- стандартные 11 месяцев, если не хотите этот договор регистрировать в росреестре- если хотите- тогда можно любой срок поставить- 5, 10 лет- но это стоит денег- уплата пошлины
5.1.4- лучше убрать удержание имущества- потом можете его и не увидеть
про ограничение доступа- пункт стандартный
5.4.14 -что то удивляет на счет вопроса с коммуникациями? это стандартный пункт
п 7.7. — вы должны уведомить о расторжении за 3 месяца — это очень много, обычно это или месяц или 2.
А все остальное по использованию имущества это всегда вопрос только договора по ст 615 гк.
То есть порядок получения и возврата помещений, порядок оплаты и т.д. — закон всегда отправляет именно к договору.
Здравствуйте, Денис.
В договоре назначение помещения указан «под офис». Корректно ли указывать такое назначение? Если надо изменить, то на какое?Денис
Лучше изменить под Вашу деятельность:
1.5. Целевое назначение Помещения – размещение под офис.
Существенное изменение целевого назначения Помещения, и его ключевых параметров допускается
только с письменного согласия Арендодателя.
То есть так и описать, какую деятельность Вы там собираетесь вести:
по типу time cafe где люди платят за время проведенное в помещении, также там будет продаваться кофе, предоставляться в аренду минисейфы, занятия по йогеДенис
Потому что в понятие «офис» это всё-таки довольно сложно включить.
2.3. Стороны пришли к соглашению о том, что Арендодатель оставляет за собой право увеличивать размер основной части арендной платы по своей инициативе, но не чаще одного раза в год, и не более чем на 10% от размера предыдущей арендной ставки.
В целом, это соответствует закону:
Статья 614 ГК РФ Арендная плата
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
+
Статья 421 ГК РФ Свобода договора
Но лучше прописать основание, которое даёт право увеличить арендодателю арендную плату. Например, тот же индекс потребительских цен, о котором в договоре идёт речь, иначе получается немотивировано может увеличить.
Арендодателем помещение еще не подготовленно. Он должен еще доделать потолок, пол (уложить плитку), поставить дверь. Мы имеем только устные обещание, что к этому сроку они уложатся. Как тут обезопасить себя?Денис
Значит, так и указать в договоре, что постоянная часть, как и переменная оплачиваются только после передачи помещения Вам по акту.
При этом добавить, что передаваемое помещение по акту должно соответствовать Вашим требованиям.
4.1 Сроки меньше года! Почему? Должен быть годДенис
Это стандартная практика — прописывать срок менее года, чтобы не регистрировать аренду. При заключении на срок 1 год — обязательна регистрация в ЕГРН.
2.5.4 Надо редактировать, «с даты вступления в силу настоящего договора»Денис
На самом деле ГК рассматривает „заключение“ и „вступление в силу“ как одновременные:
Статья 425. Действие договора
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
.1.4 Вообще не нравится весь этот пункт, его хочу убрать. Есть такая общепринятая практика?Денис
По удержанию — это стандартная практика, допускаемая законом. Но по общему правилу удерживаться может только то имущество, которое арендатор не вывез после прекращения договора:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
»Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
14.Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
А у Вас в договоре прописано так, что имущество может удерживаться в любом случае. При этом он может просто прекратить Вам доступ к помещению и одновременно удержать имущество.
5.1.4. Удерживать находящееся в арендуемом Помещении имущество Арендатора, а также прекращать
доступ Арендатора в Помещение за нарушение обязательств по уплате арендной платы (неисполнение
полностью или частично) и причинения иных убытков Арендодателю.
Так что либо менять этот пункт, либо убирать — и тогда пусть действуют общие правила. Арендодатель и так будет иметь право на удержание, но не такое широкое.
5.4.1. Принять помещение и расположенное в нем имущество Арендодателя по Акту приема – передачи,
форма которого согласована в Приложении 2 к настоящему договору. Самостоятельно и за свой счет осуществить
отделочные работы в Помещении в срок до «15» января 2020 г
Вот здесь указано, что отделочные работы выполняете Вы, но в то же время, Вы писали, что Арендодатель должен доделать потолок и плитку.
Так что лучше прописать это конкретнее — кто всё-таки делает отделочные работы и какие.
5.4.2. Использовать помещение (здание) исключительно по целевому назначению, указанному в п.1.5
договора
Опять же — в договоре везде привязка к целевому назначению — так что лучше прописать Вшу деятельность, а не просто указать «офис».
6.1.8. Настоящим пунктом стороны согласовали, что Арендатор не имеет права на возмещение произведенных за весь период действия договора за свой счет и с согласия Арендодателя неотделимых улучшений, независимо от срока их произведения и независимо от порядка и условий расторжения настоящего договора.
Неотделимые улучшения Вам не компенсируют даже если они будут выполнены с согласия Арендодателя.
7.8. По требованию Арендодателя, настоящий договор может быть расторгнут во внесудебномАрендодатель может расторгнуть с Вами договор за один месяц — довольно короткий срок, конечно.
одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора за 1 (один) месяц до даты расторжения.
Добрый день!
Арендодателем помещение еще не подготовленно. Он должен еще доделать потолок, пол (уложить плитку), поставить дверь. Мы имеем только устные обещание, что к этому сроку они уложатся. Как тут обезопасить себя?
Подскажите, каким то образом дизайн помещения обсуждается? Будет ли для Вас принципиально, если потолок или пол будет какого определенного цвета или материала?
4.1 Сроки меньше года! Почему? Должен быть год
Срок указан менее года, что бы не осуществлять его регистрацию.
Относительно срока договора, гарантий даже регистрация не может дать в полной мере, так как у сторон есть право на досрочное расторжение.
ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договором не определено условие по оплате за уборку (клининг). Это обсуждалось? Так как после заключения договора могут предложить заключить договор на клининг, что будет дополнительным расходом. То есть расходы по настоящему договору будут включать постоянную оплату, переменную, охрану и клининг.
В договоре назначение помещения указан «под офис». Корректно ли указывать такое назначение? Если надо изменить, то на какое?ежит возврату Арендодателю по Акту приемки-передачи.
некорректно указывать, так как Арендодатель в последующем может это использовать для досрочного расторжения:
7.4. По требованию Арендодателя в одностороннем внесудебном порядке настоящий договор может быть
досрочно расторгнут с предварительным уведомлением Арендатора за 15 (пятнадцать) календарных дней до
даты расторжения в следующих случаях:
7.4.2. Пользуется помещением с существенными нарушениями условий договора или назначения
помещения, либо с неоднократными нарушениями;
Так же рекомендую перед подписанием договора или подписанием акта перемерить с участием арендодателя площадь помещения. Так как зачастую размер фактический и по документам могут расходиться из-за ранее выполненных в данном помещении ремонтных работ (утолщение стен, например), что может скаться на размере арендных платежей.
п. 2.3- про увеличение аренды — в общем то стандартный
и у вас это идет в одностороннем порядке — вам конечно выгоднее это через допник делать, но не факт, что пойдут на это.
5.1.6- внимательно отнеситесь к недостаткам при приемке помещения- иначе потом арендодатель за них отвечать не будет
5.1.7- пункт стандартный- но надо иметь в виду- они сами могут засчитать обеспечит. платеж- как им надо
5.1.8- могут исправить положение об использовании помещений как им надо- и естественно об этом вас только уведомить
5.2.2 — если делаете улучшение- вам стоимость не возмещают
5.3.8 — кап ремонт на арендодателе- это стандартный пункт
про текущий ремонт не указано- на вас или на них- в этом случае по закону это будет на вас — но лучше прямо это прописать в чьих либо обязанностях.
7 раздел в остальном стандартный по основаниям расторжения, большая часть списана из ст 619 и 620 гк
Вечер добрый! Спасибо за ответ! У меня последнее важное уточнение и вопрос:
Арендодатель отказывается убирать п 5.1.4, ссылаясь на то, что это их стандартный договор. Это довольно крупная компания и мы для них мелкий арендатор.
Что посоветуете делать?
По моему мнению риск не большой, не должна такая компания заниматься вымогательством, но все же хотелось бы понимать какие у нас будут права в самой худшей ситуации.
Как нужно действовать и защищаться если арендодатель станет злоупотреблять своим правом по этому пункту?