Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Взаимозачеты с застройщиком по доп. Метрам и неустойке
Добрый день!
купили квартиру до ДДУ, срок передачи ключей по договору 24.12.2017.
Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома 11.11.2019.
в мае 2019 застройщик разослал письма с требованием оплатить доп. метры.
Мы не оплачивали. В суд на застройщика с требованием оплаты неустойки за просрочку не подавали, но было отправлено досудебная претензия. Застройщик на нее не среагировал.
Сейчас:
1. застройщик требует оплату доп метров
2. не подписывает АПП и не выдает ключи без оплаты доп. метров
3. в АПП указывает пункты, что
- стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, взаиморасчеты произведены
- у сторон нет претензий по существу договора, в т.ч. по поводу сроков исполнения обязательств по договору, изменения площади квартиры по данным БТИ. Дольщик не имеет к застройщику претензий прямо или косвенно вытекающих из договора
4. в АПП указано, что ключи передает застройщик - на самом деле ключи необходимо получать после подписания АПП у УК (находятся в разных зданиях)
5. все АПП датированы 12.11.19.
6. Заявление о взаимозачете не принимают
Подскажите, пожалуйста:
1. Законны ли действия застройщика по пунктам выше?
2. как заставить застройщика подписать АПП и выдать ключи?
3. в какие органы можно обратиться и каким образом чтобы решить вопросы с выдачей ключей?
4. У нас есть ипотека, по договору мы обязаны в срок 10 дней сообщить банку о подписании АПП, не будет ли проблем с банком если до 22.11 (в акте дата 12.11) не успеем подписать акт с застройщиком?
заранее спасибо!
Добрый день Анастасия!
Без всестороннего анализа условий договора однозначные выводы сделать сложно, однако, полагаю возможным ответить на поставленные вопросы с учетом типовых ситуаций, разрешенных судами в сфере применения законодательства о ДДУ.
1. застройщик требует оплату доп метров
Законно, если обязанность участника долевого строительства оплатить при увеличении площади квартиры стоимость дополнительных метров в объекте долевого строительства предусмотрена ДДУ.
2. не подписывает АПП и не выдает ключи без оплаты доп. метров
Судами сформирована следующая правовая позиция (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) (пункт 34):
Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция по сути своей означает, что если участник ДДУ оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру и как следствие права требования им неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства.
Однако, до тех пор, пока Вы не признаете право (осуществляется в судебном порядке), Вы связаны договорными отношениями с застройщиком и если он может, основываясь на положениях договора не передавать ключи, то, по всей видимости правомерно.
3. в АПП указывает пункты, что
— стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, взаиморасчеты произведены
— у сторон нет претензий по существу договора, в т.ч. по поводу сроков исполнения обязательств по договору, изменения площади квартиры по данным БТИ. Дольщик не имеет к застройщику претензий прямо или косвенно вытекающих из договора
Это понятно, здесь его основной интерес — подписать акт в такой редакции, правомерно, но может быть оспорено.
4. в АПП указано, что ключи передает застройщик — на самом деле ключи необходимо получать после подписания АПП у УК (находятся в разных зданиях)
Поскольку судебная практика по данному вопросу отсутствует, то полагаю, это не имеет правового значения.
5. все АПП датированы 12.11.19.
Правомерно (разрешение на ввод в эксплуатацию получено).
6. Заявление о взаимозачете не принимают
Что значит «не принимают»? В ДДУ имеется условие запрещающее односторонний зачет?
2. как заставить застройщика подписать АПП и выдать ключи?
Оптимальный вариант — получить решение суда по ЗоЗПП в связи с задержкой строительства и произвести односторонний зачет по правилам ст. 410 Гражданского кодекса РФ но не со ссылкой на договор а со ссылкой на судебный акт.
3. в какие органы можно обратиться и каким образом чтобы решить вопросы с выдачей ключей?
Можно попробовать обратиться в прокуратуру, но это неэффективно, поскольку спор носит обязательственный характер (разрешается в суде).
4. У нас есть ипотека, по договору мы обязаны в срок 10 дней сообщить банку о подписании АПП, не будет ли проблем с банком если до 22.11 (в акте дата 12.11) не успеем подписать акт с застройщиком?
Вообще не должно возникнуть проблем, т.к. это просто договорное обязательство, но посмотрите внимательно еще раз договор, нет ли каких-либо штрафов за несоблюдение данного пункта (если нет, то можно не беспокоится).