Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Защита продавца при продаже квартиры
Здравствуйте, имеется продаваемая (далее "наша") квартира и ее покупатель.
Покупатель просит до продажи предоставить ему для проживания "нашу" квартиру, объясняя это тем, что перед ее покупкой должен продать свою квартиру, которую ему необходимо в должный срок освободить для въезжающей в нее семьи.
Для этого покупатель предлагает заключить с ним договор найма "нашей" квартиры, согласно которому начнет проживать в ней еще до ее покупки.
Далее планируется положить деньги покупателя в банковскую ячейку, получить которые мы, по словам покупателя, сможем, предъявив банковскому работнику зарегистрированный договор купли-продажи квартиры, "чистую" форму 9 и акт приема-передачи.
В этой схеме нас смущает, то, что на момент получения акта приема передачи покупатель, во-первых, уже будет собственником нашей квартиры (поправьте, если ошибаюсь), и, во-вторых, уже будет в ней проживать.
Получается, что если покупатель по каким-либо причинам откажется подписывать акт приема-передачи, то мы не сможем получить деньги за проданную квартиру, которая вместе с тем останется в физической и юридической собственности покупателя.
ВОПРОС: как нам защититься от такой ситуации (квартира перешла в собственность покупателя и он в ней проживает, а деньги не получить, так как акт приема-передачи не подписан.) Как организовать сделку так, чтобы переход квартиры в собственность и получение денег выполнялись в рамках одной, неделимой транзакции, так что невыполнение одного действия влекло бы отмену другого и наоборот. Простите, если написал не очень внятно. Спасибо.
Добрый вечер!
До продажи квартиры покупатель будет в ней жить по договору найма.
В соот. со ст.671 ГК РФ:
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Он будет иметь лишь право пользоваться и владеть квартирой, но собственностью она являться не будет.
Что касаемо второго момента, то касаемо банковской ячейки, то это стандартная схема.После проведения уже регистрации договора купли продажи вы забираете свои денежные средства, которые при вас будут положены туда продавцом.Никаких рисков в этом нет.
Подписание акта приема передачи не влечет перехода собственности.
Собственность переходит с момента регистрации права.Если вы переживаете потом не получить денежные средства, то напрасно.При заключении договора на банковскую ячейку банк прописывает все риски, и при наличии у вас на руках зарегистрированных документов он вам все отдаст.
Кроме того, Росреестры за отдельную плату оказывают услуги по ускорению регистрации права.Вы можете в один день положить деньги ячейку, провести договор и в этот же день их забрать.
Здравствуйте!
В этой схеме нас смущает, то, что на момент получения акта приема передачи покупатель, во-первых, уже будет собственником нашей квартиры (поправьте, если ошибаюсь)Владимир
Собственником квартиры покупатель станет с момента государственной регистрации, для которой нужно личное присутствие продвца и покупателя (исключение — нотариально заверенный договор), кроме того, если не будет подтверждения оплаты по договору, то регистрируется залог на квартиру в Вашу пользу.
В договоре можете указать что право собственности переходит только после оплаты по договору, тогда без подтверждения оплаты право собственности за продавцом зарегистрировано быть не может.
Как организовать сделку так, чтобы переход квартиры в собственность и получение денег выполнялись в рамках одной, неделимой транзакции, так что невыполнение одного действия влекло бы отмену другого и наоборот.
В договоре можете указать что право собственности переходит только после оплаты по договору, тогда без подтверждения оплаты право собственности за продавцом зарегистрировано быть не может.
6 минут назад
ВОПРОС: как нам защититься от такой ситуации (квартира перешла в собственность покупателя и он в ней проживает, а деньги не получить, так как акт приема-передачи не подписан.)
В собственность не перейдет по причинам указанным выше.
Можно указать срок найма примерно соответствующий нормальным срокам оформления сделки купли-продажи.
Если срок в договоре найма не указывать, то срок будет считаться равным 5 годам. И расторгать договор найма по Вашему требованию можно будет согласно ст. 687 ГК РФ
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Кроме того
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Поэтому лучше сразу установить разумный срок найма.
Здравствуйте, право собственности у покупателя возникает только после регистрации договора купли-продажи в Россреестре. В силу п.2 ст.223 ГК РФ
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Теперь вам необходимо понять, как работает банковская ячейка. Банковская ячейка — это ячейка в которую можно положить, что угодно( в данном случае это будут денежные средства ), а получить доступ в эту ячейку возможно при определенных условиях. Условия вы согласовываете с покупателем и фиксируете их в договоре аренды банковской ячейки (условия могут быть любыми). Акт приема — передачи можно вообще убрать из условий доступа в ячейку, оставить чистую форму 9 и зарегистрированный договор купли — продажи.
Важный момент (если деньги передаются через банковскую ячейку) — это расписка в получении денег. Её нужно будет передать после получения денег, если такой вариант покупателя не устроит нужно будет арендовать вторую ячейку в неё положить расписку и прописать условия получения.
Так же необходимо проверить покупателя на платежестпособность:
1. изучите паспорт на предмет подделки;
2.Проверьте по базам службы судебных приставов fssprus.ru, есть ли у него незакрытые иполнительные производства;
3. Проверьте по судебным базам, ведутся ли судебные дела и о чем они.
4.Если покупатель действует по доверенности проверьте её по базе http:reesrt-dover.ru
Не советую сдавать квартиру по договору найма, так как расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможны проблемы с его расторжением.
В соот.со ст.223 ГК РФ:
Спасибо, «Подписание акта приема передачи не влечет перехода собственности.»
А может быть так, что гос.регистрация произойдет, покупатель станет собственником, но акт приемо-передачи не подпишет?