Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Приватизация общедомовой собственности
Здравствуйте!
Помогите разобраться в правомерности произошедшего.
В Москве в мжд 1951 года постройки в каждом подъезде есть две лестницы и, соответственно, в каждой квартире по две входные двери: одна парадная и одна чёрная. Парадная лестница имееет два выхода на улицу: во двор и на улицу, с чёрной лестницы выход во двор.
Собственник нежилых помещений на первом этаже перекрыл капитальной стеной выходы во двор с парадных лестниц во всем ломе и полностью перекрыл выходы с чёрных лестниц.
На мой запрос в Жилищную комиссию пришёл ответ, что лестницы приватизированы и пожарных лестниц нет.
Правильно ли я понимаю, что здесь идёт речь о лишении жильцов общедомовой собственности и нарушении пожарной безопасности?
Как исправить ситуацию?
Здравствуйте!
Возможно данные лестницы были приватизированы в 90-х годах до принятия Жилищного кодекса РФ, действовавшее тогда законодательство позволяло приватизировать помещения которые впоследствии стали считаться общим имуществом.
На мой запрос в Жилищную комиссию пришёл ответ, что лестницы приватизированы и пожарных лестниц нет.
Выложите ответ Жилинспекции.
Еще можно проверить по ЕГРН действительно ли зарегистрировано право собственности на объекты указанные в ответе Жилинспекции.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Здравствуйте, Татьяна.
Собственники дома могут оспорить указанную сделку, признать ее ничтожной в силу противоречия закону и просить применить последствия недействительности сделки в виде возврата имущества в общедомовую собственность.
Правда проблема может быть в сроках давности, 3 года будет срок давности по статье 181 ГК РФ и срок будет исчисляться с даты, когда истцы узнали о нарушении своих прав или должны были узнать.
Вы можете обратиться в прокуратуру с требованием провести проверку законности указанной сделки или подать иск в суд об оспаривании указанной сделки.
Пример судебной практики по схожим обстоятельствам.
https://sudact.ru/regular/doc/...
С уважением! Г.А. Кураев
На мой запрос в Жилищную комиссию пришёл ответ, что лестницы приватизированы и пожарных лестниц нет.Татьяна Поташова
Здравствуйте. Вы не могли бы выложить ответ жилищной комиссии?
Здравствуйте. Тут 2 места куда можно обратиться. Это в МЧС и прокуратуру. По сути основание у Вас будет одно — возможное нарушение правил пожарной безопасности. Ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»
1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.
Но, у Вас могут и сроки исковой давности пройти ввиду того, что данные действия были совершены уже давно и до сих пор просто никто ничего не делал, хотя знали о данной ситуации. Лестницы согласно ст. 36 ЖК РФ относятся к общедомовому имуществу, но опять же, для оспаривания данной приватизации нужно чтобы сроки исковой давности не вышли.
Пример практики
В материалы дела не представлено доказательств принятия
собственниками помещений данного дома решения в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, о предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества, в том числе спорных по настоящему делу помещений, либо иных помещений или объектов общего пользования для доступа третьих лиц в/из спорных помещений.
Учитывая, что указанные спорные нежилые помещения не могут быть
признаны самостоятельными объектами гражданских прав, являются общим имуществом в многоквартирном доме, требования истца о признании права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости правомерно удовлетворены апелляционным судом
Правильно ли я понимаю, что здесь идёт речь о лишении жильцов общедомовой собственности и нарушении пожарной безопасности?
Татьяна Поташова
Татьяна, добрый день! Если права на данное имущество зарегистрированы в установленном порядке надо оспаривать этот вопрос в суде, ГЖИ тут не вправе произвольно определять что относится а что не относится к общедомовому имуществу. Согласно п. 4 Правил содержания общедомового имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
если в ЕРГН это частная собственность тособственник вправе распоряжаться ей по своему усмотрениюпока в судебном порядке приватизация такого имущества не признана незаконной, и соот. не признанана недействительной запись в ЕГРН. Подход ВС РФ к таким спорам проиллюстрирую на примере одного дела
Обещанный пример. Он в принципе иллюстрирует основные моменты на которые следует обратить внимание при обращении с исковым заявлением в суд об оспаривании приватизации данных площадей при наличии оснований для признания такой приватизации незаконной. В том числе суд указал, что к таким требованиям не применяется срок исковой давности ( по аналогии со ст. 304 и 208 ГК РФ).
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.09.2017 N 5-КГ17-155
Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
Как установлено судами и следует из материалов дела, первая квартира в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, была приватизирована 23 октября 1992 г. С указанного момента в соответствии с положениями Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.
Как указывают заявители в кассационной жалобе, на дату приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме спорные помещения не были сформированы как самостоятельные объекты общей площадью 769,3 кв. м. При этом в составе спорных помещений находились межквартирные коридоры, соединяющие парадные лестницы с черными лестницами в подъездах 1 и 2, машинные помещения лифтов, предназначенные для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, а также помещения (комнаты 7, 5а в помещении 67), в которых расположены общедомовой ввод систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, общедомовой узел учета системы холодного водоснабжения, не имеющие самостоятельного назначения и относящиеся к общему имуществу жилого дома.
Обосновывая вывод о том, что спорные помещения не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, суды указали, что эти помещения не имеют статуса «технического помещения», так как указанный статус присваивается БТИ только после постройки и ввода дома в эксплуатацию.Данный вывод судов не основан на законе, поскольку такое условие, как присвоение статуса «техническое помещение», для признания помещений общим имуществом статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.
При этом судебные инстанции уклонились от оценки представленных истцами доказательств, в частности информации и акта ГУП ЭВАЖД (филиала N 14) от 11 февраля 2016 г., содержащих сведения о том, что в собственности ООО «Константа» оказались помещения, имеющие признаки общедомового имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, а именно два машинных помещения лифтов, коридоры, соединяющие парадные лестницы с черными лестницами в подъездах 1 и 2, помещение, в котором размещен общедомовой прибор учета холодной воды, ввод отопления и горячего водоснабжения.
В нарушение положений статей 67 и 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка вышеуказанным документам не дана.Вместе с тем выяснение вопроса об использовании спорных помещений в качестве общего имущества или о наличии у них самостоятельного функционального назначения является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора. Без установления того, кем и как использовались спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома, а если находится, то в каких именно помещениях, включена ли в общую площадь нежилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Константа», площадь межквартирных коридоров, машинных помещений лифтов, отображенных на поэтажном плане здания (т. 4, л.д. 306), невозможно определить, относятся ли указанные в исковом заявлении помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В нарушение части 2 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не определили данные обстоятельства в качестве имеющих значение для дела и не вынесли их на обсуждение сторон.
Разрешение названных выше вопросов обусловливает и возможность применения к спорным правоотношениям срока исковой давности, к выводу о пропуске которого преждевременно пришли судебные инстанции.
Применяя к спорным правоотношениям срок исковой давности, судебные инстанции сослались на то, что истцы после 23 октября 1992 г. (момента возникновения права собственности на первые помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>) при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав.
Вместе с тем право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.
В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что они пользовались спорными помещениями, однако суды в нарушение части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не определили данное обстоятельство в качестве имеющего значение для разрешения спора, не поставили его на обсуждение сторон с соответствующим распределением обязанности доказывания.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерациинаходит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).
Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Вот еще пример судебной практики, когда суд признал недействительной сделку с общим имуществом многоквартирного дома по иску собственников МКД.
http://www.garant.ru/products/...
А вот судебная практика в отказе в удовлетворении иска по сроку давности и так как в 1990-х годах практика приватизации общего имущества МКД имела место.
Если при этом, нарушаются Правила пожарной безопасности, то пожарная инспекция и суд несмотря на сроки давности обяжут освободить пожарный проход, если он проходит через черный ход.
Как вариант, обратиться в Пожарную инспекцию с жалобой о проведении проверки наличия нарушений.