Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риск при покупке недвижимости у наследников, которую наследователь продал без регистрации ДКП
Добрый день! Подскажите по следующему вопросу. Собираемся приобрести квартиру, со следующей историей - Квартира принадлежала пожилому человеку, который умирает и по завещанию передает её своим единственным родственникам. Завещание оформляется у нотариуса. Но тут выяснилось, что у этого же нотариуса был когда-то составлен договор купли продажи с использованием кредита или субсидий (при этом покупателем является какое-то юр.лицо), но он в результате не был зарегистрирован, в связи с заведением наследственного дела. И собственность была в итоге передана по завещанию (уже как 3 года). При этом наследники не в курсе про этот странный договор купли-продажи. --- Собственно вопрос, если наследники продают эту квартиру покупателю, И вдруг появится это самое юр.лицо, потеряет ли покупатель эту квартиру и деньги?
Уважаемый Дмитрий! Если договор купли-продажи квартиры юрлицом не был зарегистрирован, то оснований опасаться не имеется, поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации согласно ст. 223 Гражданского Кодекса РФ:
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Дмитрий, здравствуйте.
был когда-то составлен договор купли продажи с использованием кредита или субсидий (при этом покупателем является какое-то юр.лицо), но он в результате не был зарегистрирован, в связи с заведением наследственного дела.
Важно, был ли этот договор только составлен или и подписан сторонами тоже.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрена простая письменная форма договора для купли-продажи недвижимости. Если договор подписан сторонами, он считается заключенным.
Согласно ст. 551 ГК РФ:
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Таким образом, риски при приобретении такого объекта очень велики. Для оценки ситуации нужно знать условия заключенного договора, была ли по нему произведена оплата, причины, по которым он не был зарегистрирован. Чем больше будет информации, тем точнее можно будет определить риски. Но полностью исключить их в такой ситуации невозможно, и это однозначно должно быть учтено в цене объекта.
Здравствуйте, Дмитрий.
Риски, я полагаю, действительно есть. И состоят они прежде всего в том, что иск о государственной регистрации перехода права собственности может быть предъявлен к наследникам, что прямо указано в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Подписав договор, наследодатель фактически выразил свою волю на распоряжение имуществом, принял на себя обязательства по передаче объекта (а возможно и передал, согласно условиям договора, принял оплату). А вот почему не была произведена регистрация перехода права, и предъявлялся ли такой иск ранее, и чем вообще закончились правоотношения сторон, и закончились ли — необходимо выяснять.
Регистрация в итоге не была произведена из-за того, что было заведено наследственное дело. Больше ничего узнать не удалось.
Другой информации пока нет… По срокам все было до 2011 года, само завещание в 1998 году.
Сроки, конечно, приличные. Не думаю, что регистрация права была предусмотрена через с 7 лишним лет. А значит и сроки давности по требованиям о регистрации права к юр.лицу вышли. Кроме того, в 2011 году и регистрация самого договора купли-продажи была обязательна. (регистрировался не только переход права, но и сам договор). И если ее не было, то договор не считается заключенным. Поэтому, это сводит риск к минимуму. Тем не менее, для порядка я бы все же ситуацию выяснил до конца, хотя бы этот договор увидел воочию.
Добрый день Дмитрий.
Я так понимаю, договор купли-продажи был удостоверен нотариусом примерно 3-4 года назад. Если это так, то сам договор уже не подлежал государственной регистрации в Росреестре.
Для оценки рисков конечно нужно знать условия договора. Например договором могла быть предусмотрена отсрочка платежа и стороны договорились, что переход права регистрируется только после полной оплаты. А отсрочка могла быть и на год, два, три,…
Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Тут главный вопрос, когда начал течь срок исковой давности. а он по сути зависит от того, когда по условиям договора купли-продажи недвижимость должна быть передана покупателю и когда стороны должны были зарегистрировать переход права.Если срок в течении которого стороны должны обратиться в Росреестр установлен договором, то истечение этого срока и будет началом течения срока исковой давности.
Согласно ст.200 ГК РФ
1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Но на мой взгляд.если Вы сейчас заключите с наследником договор купли-продажи и зарегистрируете свое право собственности в Росреестре, то юридическое лицо-покупатель по нотариальному договору, будет иметь только право на взыскание убытков с наследника. Требования юридического лица о перехода права в судебном порядке уже не может быть удовлетворено, так как у наследника уже не будет имущества, на которое нужно зарегистрировать переход права.
Поскольку обязанности продавца по нотариальному договору купли-продажи перешли к наследнику и он по сути стал стороной договора, то тут возможно применить положения п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных не исполнением договора купли-продажи.
Но все равно, бы Вам не рекомендовал заключать с продавцом договор до полного выяснения ситуации и изучения условий нотариального договора, чтобы исключить риски последующей утраты титула собственника.
На самом деле, делать выводы о перспективах правопритязаний юр.лица-покупателя на данной стадии я бы не стал, так как неизвестно ни содержание договора, ни позиция юр.лица, ни другие фактические обстоятельства. Как знать, возможно впоследствии всплывет какое-нибудь доп.соглашение уже с наследником, переносящее срок регистрации документов каково будет решение суда по спору, утверждать нельзя. Сам факт того, что покупатель до конца не выяснил судьбу квартиры, будет говорить о том, что он не повел себя с достаточной степень предосторожности и предусмотрительности, каковая требуется от добросовестного приобретателя. Необходимо выяснять, чем закончились правоотношения по ДКП, при необходимости пообщаться с ген.директором юр.лица, возможно потребовать от продавца какое-либо соглашение, подписанное между ним, как наследником и юр.лицом.
Здравствуйте, Дмитрий!
Здесь не маловажным вопросом будет дата этого договора
был когда-то составлен договор купли продажи с использованием кредита или субсидийДмитрий
Как Вы указали, с 2011г. собственник теоретически не мог совершать каких-либо сделок… в силу состояния здоровья… А если так, то договор заключенный до 01.03.2013 г. подлежал обязательной государственной регистрации в ЕГРН и считался заключенным с момента такой регистрации.
С 01.03.2013г. договоры купли-продажи недвижимости регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента подписания, однако по данному договору в обязательном порядке еще должна была возникнуть ипотека в силу закона, которая обязательно должна была быть зарегистрирована в ЕГРН
Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/64256ad92959613fe3349d5d3227c66c6a0dc047/
Субъективно, на мой взгляд здесь не может быть каких-либо проблем с указанным договором по ряду причин:
1) Нет сведений в ЕГРН о регистрации договора;
2) Нет сведений в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона в пользу кредитной организации;
3) Прошел срок исковой давности для обращения в суд о регистрации такого права и ипотеки в т.ч. (восстановить срок не получится по ряду объективных причин);
4) выдано свидетельство о праве на наследство (главное на мой взгляд);
При выдаче свидетельства, нотариус проверяет чистоту сделки и все правовые основания, ответственность (имущественная!) лежит лично на нотариусе, который произвел нотариальное действие;
5) после выдачи свидетельства о наследстве, также истек срок исковой давности и его никто не оспорил… при этом
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/835f8a821039f024986397e42daaab6de52991f1/
С момента возникновения права собственности наследника, оно (право) оспорено не было, соответственно никто не притендовал на указанное имущество, и в настоящий момент оспорить указанное право уже не получится в силу истечения срока исковой давности.
Здесь также, можно говорить о добросовестности приобретателя, так ВС РФ указвает, что
добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_218686/
Из всего вышесказанного, делаю вывод, отвечая на Ваш вопрос.
Собственно вопрос, если наследники продают эту квартиру покупателю,
И вдруг появится это самое юр.лицо, потеряет ли покупатель эту квартиру и деньги?Дмитрий
Нет, даже если объявится это юр.лицо, право покупателя не пострадает.
С уважением, Алина Пучко.
Кроме того, при заключении сделки в нотариальном порядке Ваши права дополнительно защищены страхованием деятельности нотариуса согласно ст. 18 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 27.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2019)
Следовательно, если и возникнут какие-либо проблемы (пусть даже не с этим юрлицом), и сделка будет признана недействительно, то Вам страхования компания выплатит все убытки по признанию этой слделки недействительной.
А как объясняет эту ситуацию нотариус? На каком основании оформлялась сделка юрлицом?