Переуступка ДДУ с ипотекой. Вариант документооборота

Добрый день Михаил.

Рискну Вам предложить одну схему, не указанную в Ваших вариантах.

Между Цедентом и Цессионарием подписывается договор уступки права требования. В договоре прописывается, что право требования находится в ипотеке у банка и что Цедент до такого то числа обязуется погасить ипотеку и прекратить запись в ЕГРН. Также прописывается порядок расчетов, согласно которому в день подписания договора Цессионарий передает Цеденту деньги в сумме равной непогашенному кредиту, а оставшуюся сумму передает, например, после регистрации. Деньги в размере суммы непогашенного кредита покупатель передает по расписке. Они вместе идут в банк Цедента и вносят деньги в погашение кредита. При этом Цеденту нужно заранее написать заявление о досрочном погашении, чтобы деньги списались со счета Цедента именно в день их внесения. Таким образом, получается, что согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ ипотека считается прекращенной и остается просто погасить регистрационную запись в ЕГРН. В этот же день стороны подают в Росреестр через МФЦ заявление о регистрации договора уступки права требований и одновременно Цессионарий подает заявление о приостановлении регистрации, условно  на 2 месяца. Далее, в зависимости от порядка банка, Цедент снимает обременение с права требования.  Как только запись об ипотеке в ЕГРН будет погашена, Цессионарий подает в Росреестр заявление о возобновлении регистрации и ему регистрируют договор уступки.  Идея с подачей заявления на регистрацию договора и одновременным приостановлением состоят в том, что Цессионарий уверен, что Цедент не поступит не добросовестно и не продаст после погашения записи об ипотеке право требований другому лицу, поскольку существует поданное заявление на регистрацию договора уступки.
Некоторые, при определенном уровне доверия сразу на регистрацию не подают, а ждут прекращения ипотеки Цедентом, а только потом обращаются за регистрацией договора уступки. Если Цессионарий на такую схему идет, то ее тоже можно использовать. Основные риски тут именно у Цессионария.
Я предлагаю данную схему, так как сам ее не раз использовал на практике. Однако сразу уточню, что я не возьмусь сказать за Ваше регионально отделение Росреестра. У нас все проходит без проблем.
Схема через заключение договора займа в принципе тоже рабочая. Только получается, что возврат займа ничем не обеспечен и с точки зрения Цессионария я бы на нее не пошел. Схема с предварительным договором вообще не защищает Цессионария.

Удачи

Михаил, здравствуйте.

Оба предложенных Вами варианта будут являться большим риском для нового собственника, т.к. передача денег не будет гарантировать приобретение права собственности на квартиру. Вероятнее всего, сделка на таких условиях будет для покупателя непривлекательной либо Вам придется изменять финансовые условия в ущерб своим интересам.

На практике возможна уступка прав требования по ДДУ одновременно с изменением стороны кредитного договора. В данном случае возможность переуступки будет зависеть от банка, в частности от его опыта в проведении подобных сделок. Крупные банки давно практикуют такие схемы, поэтому если банк будет предполагать у Вас финансовые трудности, а кандидатура нового собственника его устроит — вероятнее всего, согласие Вы получите. 

Вы не уточнили, на каком этапе сейчас находится строительство. Уступка прав по ДДУ возможна только в период между государственной регистрацией ДДУ и подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства (ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»)