Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Раздел квартиры в ипотеке
Здравствуйте!
Возможно, вопрос супер-глупый, но все же хотелось бы быть уверенным)
Есть ипотека, которая оформлялась в браке, в прошлом году развелись, договорились вывести бывшую жену из состава созаемщиков, выплатить ей компенсацию, а ипотеку перевести на меня. В итоге банк отказал в изменении договора без объяснения причин.
Вопрос. Есть ли какая-то возможность и формат договора, по которому права на квартиру после выплаты ипотеки перейдут ко мне, при этом каким-то образом я сейчас выплачу компенсацию бывшей жене и буду продолжать платить ипотеку. И, если такой вариант существует, то какие есть риски в нем(до выплаты ипотеки супруга придет жить ко мне, сдаст свою половину, после выплаты ипотеки она может через суд признать соглашение недействительным(это самый основной момент) и так далее).
Или теперь есть только один вариант - продажа квартиры?
Здравствуйте, Александр.
Вариант в судебном порядке разделить ипотечную квартиру. Судебная практика допускает раздел квартиры без согласия банка, поскольку права банка таким решением не нарушаются.
Семейный кодекс
Статья 38. Раздел общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Судебную практику приведу чуть позже.
С уважением! Г.А. Кураев
Уважаемый Александр! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:
любой договор можно изменить или расторнуть или по согласию сторон или по решению суда (см. ст.ст.450-453 ГК РФ). По Вам лучше бы все посмотреть, а так да- если нет согласия,- через суд.
Но в любом случае изначально проект соответствующего соглашения Вы предоставляете контрагенту.
Здравствуйте!
Вопрос. Есть ли какая-то возможность и формат договора, по которому права на квартиру после выплаты ипотеки перейдут ко мне, при этом каким-то образом я сейчас выплачу компенсацию бывшей жене и буду продолжать платить ипотеку.
Да, вариант оставления квартиры за Вами есть с выплатой компенсации жене за то, чтобы она не претендовала на квартиру в дальнейшем. Вам нужно заключить брачный договор, в котором указать, что право собственности на квартиру передается Вам. А ВЫ обязуетесь выплатить жене компенсацию за 1\2 долю в квартире в размере рыночной стоимости квартиры. Брачный жоговор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Не получится сделка будет противоречить закону об ипотеке.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.12.2017)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Только через суд можно разделить ипотечную квартиру если банк не согласен
Так это не сделка по отчуждению, а раздел совместно нажитого имущества: супруги определят брачным договором кому какое совметно нажитое имущество будет передано. То же самое, что через суд. если супруги пришли к соглашению, то судиться не требуется.В суд стороны обращаются, когда есть спор. А между ними нет спора. Как вариант, чтобы быть точне, можно заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества в виде этой квартиры. Если муж будет выплачивать ипотеку, то жене и компенсация за ее долю в квартире не полагается. Это будет ее неосновательным обогащением. Муж исполнил ипотечные обязательства и получил в собственность всю квартиру. Все в расчете. Но при желании по договоренности может и компенсацию выплатить.
Ст.37 ФЗ Об ипотеке не позволяет Вам без согласия банка произвести раздел ипотечной квартиры. Суд также Вам откажет на основании указанных положений закона. Исключение касается только тех случаев, когда отчуждение допускается кредитным договором (ипотекой).
Вот еще пример судебной практики со ссылкой на Обзор судебной практики Верховного Суда в подтверждение, которая говорит об обратном.
Судебная коллегия отклоняет также доводы жалобы ответчика Кузнецова В.В. о том, что судом первой инстанции при вынесении решения суда не учтен весь объем имущества супругов, в связи с чем раздел имущества произведен не пропорционально, поскольку при разделе имущества не был учтен автомобиль <данные изъяты>», поскольку дополнительным решением Ленинского районного суда г.Воронежа от 19 сентября 2017 года в собственность Кузнецова В.В. выделен указанный автомобиль (л.д.172-173). В суде апелляционной инстанции сторона ответчика доводы апелляционной жалобы в данной части не поддержала, учитывая принятие судом дополнительного решения.
Обжалуя решение суда, представитель АО «Россельсхозбанк» и Кузнецов В.В. в своих жалобах указывают на то, что квартира по адресу: <адрес>, разделу не подлежит, поскольку находится в залоге у банка и кредитное обязательство на момент расторжения брака и раздела имущества не исполнено, в связи с чем в случае раздела нарушаются права банка как залогодержателя. Апеллянты полагают, что раздел спорной квартиры между супругами должен производиться после исполнения обязательств по кредитному договору и снятия обременений с квартиры.
С данными доводами жалоб судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.
Исходя из положений ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Таким образом, согласие банка на раздел квартиры, в том числе, если она приобретена за счет средств материнского капитала, не требуется, поскольку права банка как залогодержателя не нарушаются — квартира не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами и детьми, не нарушаются.
Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями, содержащимися в п. 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016 г.), в соответствии с которыми наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.
Геннадий привел ссылку на судебную практику, где говориться, что распределение долей собственности — не отчуждение.
«Из содержания названных статей следует, что согласие залогодержателя необходимо именно при отчуждении данного имущества, что подтверждается ст. 39 Закона №102-ФЗ и абз. 2 п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10. В силу прямого указания Закона (ст. 39, п. 3 ст. 43 Закона №102-ФЗ) лишь отдельные сделки по отчуждению заложенного недвижимого имущества, совершенные без согласия залогодержателя, могут привести к признанию их недействительными по иску залогодержателя. Основания прекращения права собственности предусмотрены ст. 235 ГК РФ, а раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, к таким основаниям не относится.С учетом сказанного ипотека недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не может служить основанием для отказа в разделе этого имущества между супругами. Гарантией обеспечения прав кредиторов в данном случае является обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 СК РФ (Обзор по результатам обобщения практики рассмотрения судами Ямало-Ненецкого автономного округа гражданских дел о разделе совместного имущества супругов за 9 месяцев 2010 года).Соответствуют требованиям ст. 334 ГК РФ и Закона №102-ФЗ выводы о том, что при разделе квартиры, находящейся в залоге, не будут нарушены права залогодержателя, так как данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право (Апелляционное определение Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.08.2012 по делу N 33-505/2012).»
Примеры судебной практики в подтверждение
http://sudact.ru/regular/doc/J...
По сути, в идеальном варианте, когда все друг-другу доверяют, я могу заключить соглашение о разделе имущества, заверить его нотариально, платить по ипотеке и после всех выплат и закрытия ипотеки, отнести этот договор в регпалату и вывести бывшую жену из состава собственников?
Сможет ли она обжаловать это соглашение во время выплаты ипотеки или после этого?