Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
ГЖИ нас умышленно обманывает или сама некомпетентна?
У нас в т.н. коттеджном поселке хотят провести ОСС, с целью, якобы выбора УК. У нас нечем "управлять" т.к. нет общего имущества и мы не являемся членами никакого сообщества. У нас по документам просто ИЖД в селе. Мы были в ГЖИ, разговаривали с заведующим территориального отдела по поводу наших договоров.
Присланный "договор управления" вызвал у них живейший смех. Это было действительно забавно.
Очевидно, что он незаконен, очевидно, что жители индивидуальных домов не попадают под действие статьи 162 ЖК РФ, но также очевидно, застройщик действует по принципу аналогии с МКД. То есть все шаги, которые необходимы для принятия решения в МКД застройщик исполняет достаточно чётко, в расчёте на то, что в судах будет доказывать что коттеджные посёлки не регулируются отдельными законами, а в этом случае необходимо действовать по аналогии с МКД.
Но, при этом нам рекомендовали принять участие в заочном голосовании, несмотря на его незаконность. В данном случае работает правило "голосуй, или проиграешь".
Всё дело в том, законе сказано, что сначала проводится собрание очное, а если кворума нет, то потом заочное. Застройщик делает вид, что тот закон писан для него, и он будет это доказывать в суде.
И вот что важно: если для очного собрания по 162 закону кворум необходим, то в заочном голосовании это не так. То есть если никто не будет участвовать в голосовании, то застройщик выиграет его (10 ю голосами за против 1-го против) и нам придётся опротестовывать его результаты через суд. Но, если 10 голосов будет ЗА, а 11 против, то голосование будет признано состоявшимся и решение будет НЕ принято."
Мне не понятно что, это действительно так? При заочном голосовании не нужен кворум? 5 сотрудников застройщика собрали междусобойчик и все порешали за всех? Как нам поступить? Большинство вообще не хотят ни в чем участвовать...
И вот что важно: если для очного собрания по 162 закону кворум необходим, то в заочном голосовании это не так. То есть если никто не будет участвовать в голосовании, то застройщик выиграет его (10 ю голосами за против 1-го против) и нам придётся опротестовывать его результаты через суд. Но, если 10 голосов будет ЗА, а 11 против, то голосование будет признано состоявшимся и решение будет НЕ принято."
Касьянова Татьяна
Здравствуйте, Татьяна.
Откуда такие данные? Ст. 162 ЖК РФ ничего подобного не предусматривает. Там вообще ничего не говорится про кворум.
Понятие кворума содержится в ст. 45 ЖК РФ:
3. Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли
участие собственники помещений в данном доме или их представители,
обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа
голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено
повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Ст. 47, посвященная заочному голосованию, прямо про кворум ничего не говорит, но это совершенно не означает, что он не нужен.
При заочном голосовании также необходим кворум. Пример судебной практики по многоквартирным домам:
Дело № 2-4014/14
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 сентября 2014 года г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области
…
Истец также указывает на то, что при проведении голосования в заочной
форме в период с <дата>. по <дата> отсутствовал кворум, что
подтверждается представленным в материалы дела конррасчетом.
Суд проверив расчет кворума, представленный истцовой стороной, согласно
которому по подсчетам истца кворум составил 46%, не принимает данный
расчет, поскольку он опровергается материалами дела.
Согласно представленному ответной стороной расчетом, с учетом замечаний истца,
кворум на спорном собрании составил более 50% голосов, данный расчет
судом проверен и принят как верный.
Таким образом, в судебном заседании установлено наличие кворума при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>.
…
С учетом всех обстоятельств дела, суд считает, что оснований признавать
решения собственников помещений многоквартирного жилого дома
<адрес> незаконными нет, при этом суд исходит из того, что
нарушений при проведении общего собрания в форме заочного голосования,
не установлено.
Здравствуйте Татьяна. Кворум всё равно нужен считаю.
То есть для заочного собрания не установлено послаблений в голосах, тут не о кворуме речь идёт по сути, а о том, что решение должно приниматься большинством голосов от всех голосов собственников. И это никто не отменял.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собраниене имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.
То есть для заочного собрания не установлено послаблений в голосах, тут не о кворуме речь идёт по сути, а о том, что решение должно приниматься большинством голосов от всех голосов собственников. И это никто не отменял.
Самарин Александр
Но кворум тоже должен быть безусловно, так как при заочном голосовании никто положения про кворум не отменял. И уже при наличии кворума считаются голоса. Застройщик может просто продлить голосование если кворум не наберёт, а ГЖИ скорее всего сказав это:
Но, при этом нам рекомендовали принять участие в заочном голосовании, несмотря на его незаконность. В данном случае работает правило «голосуй, или проиграешь».
Касьянова Татьяна
указывает на то, что незаконно то оно незаконно, но лучше подстраховаться и закрыть все возможные лазейки проголосовав против. Я такой подтекст вижу.
В целом в проведении такого собрания ничего необычного нет, пример из судебной практики по вашему региону, ведь если это именно коттеджный поселок дома подключены к сетям, есть дороги необходимо вывозить мусор и т.д.
Власов Андрей
Там ситуация другая. Почитайте историю если интересно, этот застройщик уже пару лет пытается ОС сделать. А там нет ОС.
У нас в т.н. коттеджном поселке хотят провести ОСС, с целью, якобы выбора УК.
Касьянова Татьяна
Татьяна, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю, что
Согласно ст. 136 Жилищного кодекса
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются
по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании
правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из
собственников жилых домов)полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях,
предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя
правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
Т.е. ТСЖ либо иное некоммерческое объединение граждан может быть создано не только в МКД, но и в коттеджном поселке, например, при соблюдении определенных требований основным из которых является наличие элементов инфраструктуры — сети, дороги обслуживающих более одного дома.
В целом в проведении такого собрания ничего необычного нет, пример из судебной практики по вашему региону, ведь если это именно коттеджный поселок дома подключены к сетям, есть дороги необходимо вывозить мусор и т.д.
Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2014 по делу N 33-43373
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ООО «Ленд мен» и Ю. 26 сентября 2011 года был заключен договор N *** по управлению коттеджным поселком «Южные озера».
Выслушав объяснения сторон и их представителей, обсудив доводы апелляционной
жалобы и возражений на апелляционную жалобу, проверив и оценив
фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах
доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда
подлежащим изменению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения
обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за
исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что 26 сентября 2011 года между ООО «Ленд мен» и Ю. был заключен договор N *** с управляющей компанией по управлению коттеджным поселком «Южные озера».
По условия договора ООО «Ленд мен», будучи управляющей компанией, обязалось по заданию клиента оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту объектов общего пользования коттеджного поселка, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, сельскоепоселение Стремиловское, в районе д. Тюфанка, предоставлять коммунальные услуги по мере ввода в эксплуатацию соответствующих объектов общего пользования, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления коттеджным поселком.
Ответчик Ю. в свою очередь обязалась своевременно и полностью вносить
управляющей компании платежи в счет оплаты коммунальных,
эксплуатационных и иных услуг.
__
Приложением N 1 к договору с управляющей компанией по управлению коттеджным поселком «Южные озера» от 26 сентября 2011 года утвержден перечень оказываемых услуг и выполненных работ: подъездная дорога к поселку — текущий ремонт, обслуживание и содержание; дороги внутри поселка — текущий ремонт, обслуживание и содержание; ограждение поселка
— текущий ремонт, обслуживание и содержание; газопровод — текущий
ремонт, обслуживание и содержание после ввода в эксплуатацию; линии
электропередач — текущий ремонт, обслуживание и содержание после вода в
эксплуатацию; общее освещение поселка;
коммунальные услуги за потребленные электроэнергию и газ по тарифам,
установленным в соответствии с действующим законодательством; уборка
территории — содержание мест складирования ТБО, вывоз ТБО, плановая и
сезонная чистка дорог, обслуживание и содержание объектов общего
пользования, в том числе игровых площадок, пляжей.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным и не подлежит изменению. Суд, руководствуясь ч. 1 ст. 100
ГПК РФ, учитывая характер спорных правоотношений, исходя из принципа
соразмерности и фактического объеме работы, выполненной представителем,
обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг
представителя в размере 20000 руб.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом не исследовался вопрос о том, были ли фактически оказаны услуги и выполнены работы по договору, судебная коллегия находит несостоятельными. Как следует из материалов дела, до февраля 2013 года ответчик Ю. исполняла условия договора с управляющей компанией по управлению коттеджным поселком «Южные озера», своевременно и в полном объеме вносила плату за оказанные услуги и работы по содержанию и ремонту объектов общего пользования коттеджного поселка.
Андрей, я думаю что приведенное Вами решение суда говорит лишь о том, что такие ка эта ответчик -Ю не подготовившись и понадеявшись только на адвоката создают отрицательную судебную практику. Решение основано на договоре Ю и некой УК. Почему Ю не оспорила договор в установленном порядке? Почему не оспаривала наличие у нее какого-либо ОИ? Пошла в суд, как прогуляться в парк... А теперь посмотрите иные решения: https://yadi.sk/i/ynzmZJmohjMJx и мои:
https://yadi.sk/d/X3NjFmFnhAkCRhttps://yadi.sk/d/loUGWbzLrrvvE
Добрый день.
1. Положения ЖК РФ об управлении многоквартирными домами не применима к отдельно стоящим индивидуальным домам. Аналогия здесь не допустима, так как сравниваются совершенно два разных правовых явления.
Поэтому ОС может быть проведено ТОЛЬКО по желанию собственников ИЖД, и оно будет иметь юридическую силу только для них, заставить кого-то участвовать в собрании и тем более подчиняться ее решению — юридически невозможно.
Поэтому, если среди собственников ИЖД нет желающих проводить эти собрания и заключать договора на управление общим имуществом с УК — то вы можете просто никуда не ходить и ничего не делать. У УК отсутствуют какие-либо законодательные возможности не только проводить эти собрания, но и вообще их инициировать.
В этом вопросе исключительно добровольная основа всех действий.
2. Что касается вообще возможности заключения договоров на управление общим имуществом с УК собственниками ИЖД — то закон для этого ограничений не определяет.
Но, обычно в таких случаях создаются ТСЖ, с недавних пор ТСН, силами самих собственников.
Если собрание будет проведено и заключен договор — он должен будет исполняться, однако только теми лицами, которые имели намерение участвовать в собрании и голосовать.
Если кто-то не желает в этом участвовать, не вижу как можно это лицо обязать к этому.
С уважением,
Александр Александрович, и другие господа юристы, так Вы считаете, что не следует обращать внимание на подобные советы ГЖИ? - Т.е. НЕ могут 5-10 собравшихся на "междусобойчик" собственников - (сотрудников застройщика) или проголосовавших "заочно" за договор и УКу, решить за других собственников ничего. Кто участвовал, тот пусть и "парится" потом, что и как ему исполнять? А если примешь участие, даже проголосовав "против", а они подделают протоколы и бюллетени, то уже тем, кто "против" голосовал придется отстаивать свою позицию в суде, или подчинится. Я правильно понимаю? Очень прошу, ответьте. Очень много народу (почти все) не хотели вообще никак участвовать, а просто игнорировать это собрание не создавая им кворума. Но, мнение ГЖИ людей очень напугало - многие боятся суда... Хотя я так понимаю, что его скорее всего не избежать... Так вот, если не избежать чья позиция, не голосовавших вообще, или тех кто голосовал "против" будет более выигрышна?
Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ:
Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В силу ч. 1 ст. 181.2 ГК РФ:
Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Из смысла указанных положений закона следует, что для легитимности того или иного решения общего собрания должно быть соответствующее гражданско-правовое сообщество, которое может образоваться
либо в силу закона — к примеру собственники помещений в МЖД,
либо в силу добровольного участия — к примеру ТСН или любая иная некоммерческая организация созданная для удовлетворения нужд и общественных потребностей ее учредителей.
Собственники ИЖД между собой в силу закона никакого гражданско-правового сообщества не образуют.
Соответственно, это самое сообщество может организоваться только на добровольных началах.
Если Маша, Ваня и Петя, которые являются собственниками ИЖД, стоящих по соседству, заключат какой-либо договор с ООО «Рога и копыта» на очистку подъездных путей к их домам и вывоз мусора — то никаких правовых последствий этот договор для Мити, Коли и Тани, живущих на другой стороне улицы, создавать не будет, в независимости от того, каким образом этот договор был заключен — общим собранием или еще как-то.
Это теория наглядная теория.
Т.е. НЕ могут 5-10 собравшихся на «междусобойчик» собственников — (сотрудников застройщика) или проголосовавших «заочно» за договор и УКу, решить за других собственников ничего.
Касьянова Татьяна
Да. Не могут. Они могут решать только за себя.
Кто участвовал, тот пусть и «парится» потом, что и как ему исполнять?
Касьянова Татьяна
Да.
А если примешь участие, даже проголосовав «против», а они подделают протоколы и бюллетени, то уже тем, кто «против» голосовал придется отстаивать свою позицию в суде, или подчинится. Я правильно понимаю?
Касьянова Татьяна
На мой взгляд, немного не правильно. Как я писал выше, для юридического значения общих собраний должно быть образовано гражданско-правовое сообщество. Сейчас вы его не образуете.
Поэтому, даже если будет это собрание, там будут какие-то решения приниматься и кто-то что-то подделает, то это не будет основанием для заключения договора с вашей стороны с УК на тех условиях, которые будут приняты на этом собрании.
В любом случае, в рамках договорных отношений с УК каждый из собственников домов будет выступать как самостоятельная сторона, соответственно имеющая право на обсуждении и заключении договора на тех условиях, которых он считает возможным.
Действия УК в данном случае — это попытки заставить Вас подписать договор на нужных для УК условиях. Но заставить здесь можно только введением в заблуждение и проведением таких вот липовых аналогий с МЖД.
С уважением,
Я считаю, что они могут собраться и решить все, что душе угодно — вы их никак не остановите, если они загорятся таким желанием. Другое дело в правомерности их решения — оно будет обязательно исключительно для них.
Для поселка вообще непонятно, как можно говорить о кворуме — это же не жилой дом, где по тех. документации можно определить общую площадь и высчитать процент проголосовавших…
Я считаю, голосовавших против — во-первых, поддельные бюллетени это отдельное нарушение, во-вторых, их позиция и возмущение суду будут более понятны, чем тех, кто воздержался и занял пассивную позицию.