Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отказ наймодателя подписывать акт приема-передачи имущества
Здравствуйте!
Подписали с наймодателем коммерческий договор найма с такими пунктами в вольном пересказе:
1. При одностороннем расторжении Наймодатель помимо возврата предоплаты дополнительно возмещает штраф в размере месячной аренды.
2. После заключения договора Наймодатель обязуется в течение 1 дня подписать акт приема-передачи квартиры.
3. Любые изменения в договор выносятся на обсуждения за месяц до запланированного обсуждения и подписания доп. соглашения.
После подписания основной части договора и оплаты первого месяца проживания наймодатель договора изменил свое отношение к содержанию договора с помощью третьих лиц и отказывается подписывать акт приема-передачи имущества и получать залог за последний месяц, и ультимативно требует исправить некоторые пункты договора доп. соглашением.
Верно, ли что:
1. Договор за подписью сторон и после внесения оплаты за первый месяц можно считать вступившим в силу?
2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
6.5. В случае досрочного расторжения Наймодателем настоящего договора без нарушений Нанимателем его условий и своих обязательств, указанных в настоящем договоре, Наймодатель возмещает Нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиски аналогичной квартиры в наем и переезд в размере N рублей
3.1. При вселении Нанимателя в квартиру в течение трех дней с даты вступления в силу настоящего договора Наймодатель передает, а Наниматель принимает квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту приема-передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества, оформленному в соответствии с Приложением 1 к Настоящему договору, и являющемуся неотъемлемой его частью.
8.4. К настоящему Договору прилагается и является неотъемлемой его частью:
8.4.1. Приложение № 1 – «Форма акта приема-передачи квартиры (при вселении Нанимателя)».
Всем ответившим спасибо! Разделить гонорар тут можно только между тремя юристами, разделил пропорционально количеству внесенных для себя заметок по этому вопросу.
Уважаемый Евгений! Здравствуйте! Вообще по уму надо лучше видеть и анализировать документы, так будет более практично. Любое изменение и/или расторжение договора возможно либо по соглашению сторон либо по решению суда (см. ст.ст.450-453 ГК РФ), третьего не дано. Если у Вас явные нарушения со стороны Арендодателя (Наймодателя), то это надо фиксировать всеми способами, составлять соответствующие уведомления, акты и прочее и расторгать договор в порядке ст.620 ГК РФ. Естественно, подписанный договор найма с передачей ключей от квартиры считается заключенным (даже независимо от оплаты — главное, — передача имущества).
Касательно отказа Наймодателя в подписании акта приема — передачи (передаточного акта), то есть в принятии имущества, — здесь тогда дорога через суд.
1. Договор за подписью сторон и после внесения оплаты за первый месяц можно считать вступившим в силу?
Евгений
Договор сичтается заключенным с момента подписания обеими сторонами
2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
Евгений
Т.е. не успев заключить он его уже расторгает?
3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
Евгений
Лучше конечно акт подписать, чтоб потом не скази, что у них была дорогостоящая техника/мебель, которую вы или вывезли или повредили.
Вы бы могли договор все таки выложить для ознакомления?
6.5. В случае досрочного расторжения Наймодателем настоящего договора без нарушений Нанимателем его условий и своих обязательств, указанных в настоящем договоре, Наймодатель возмещает Нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиски аналогичной квартиры в наем и переезд в размере N рублей
Евгений
Т.е. если Вам придется съехать из-за Наймодателя, то он обязан будет исполнить указанное в договоре.
3.1. При вселении Нанимателя в квартиру в течение трех дней с даты вступления в силу настоящего договора Наймодатель передает, а Наниматель принимает квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту приема-передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества, оформленному в соответствии с Приложением 1 к Настоящему договору, и являющемуся неотъемлемой его частью.
Евгений
В связи с чем наймодатель отказыается Вас вселять и подписывать акт?
Средства были переданы? Распика о полчении средств получена?
Меня очень смущает пункт 8.4, в котором написано, что акт является частью договора. По состоянию на текущий момент подписи есть под всеми страницами договора, кроме акта — договор все равно считается подписанным?
Наймодателю помогли проанализировать договор и он понял, что хочет ограничить мало прописанное право проживать другим людям, а также вместо авансового платежа за последний месяца залог желает считать страховым депозитом.
Плюс смущает то, что залог мы все еще не внесли ввиду описанного выше, хотя за первый месяц все оплатили.
Подписали с наймодателем коммерческий договор найма с такими пунктами в вольном пересказе
Евгений
Вольный пересказ — это конечно хорошо, но нужны абсолютно точные формулировки, так как положения договора толкуются БУКВАЛЬНО.
Статья 431. Толкование договора
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
1. Договор за подписью сторон и после внесения оплаты за первый месяц можно считать вступившим в силу?
Евгений
Если Ваш договор заключен на срок менее одного года, то он вступает в силу с момента подписания
2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
Евгений
В чем конкретно выразилось нарушение? Вас не пускают в квартиру?
3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
Евгений
Можете
Меня очень смущает пункт 8.4, в котором написано, что акт является частью договора. По состоянию на текущий момент подписи есть под всеми страницами договора, кроме акта — договор все равно считается подписанным?
Евгений
Ничего страшного в том, что акт не подписан — нет, можете вселиться и жить
а также вместо авансового платежа за последний месяца залог желает считать страховым депозитом.
Евгений
Абсолютно нет никакой разницы как вы этот платеж назовете — суть одна
хочет ограничить мало прописанное право проживать другим людям
Евгений
А Вас почему это смущает?
1. Договор за подписью сторон и после внесения оплаты за первый месяц можно считать вступившим в силу?
Евгений
Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть считается заключенным, с момента достижения сторонами по всем существенным вопросам договора и подписания. Внеся плату за первый месяц вы свою часть обязательства уже выполнили.
2. Наймодатель нарушает п. 2, п. 3, тем самым саботируя наш нормальный переезд в квартиру и это можно рассматривать как досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя, подпадающее под п. 1 (которое плюс ко всему теперь можно осуществить только по суду)?
Евгений
Если договор согласован и уже подписан сторонами, то вы не обязаны подписывать с наймодателем дополнительные соглашения, это чисто на ваше усмотрение подписывать ли такие соглашения или нет. Оснований для досрочного расторжения по инициативе наймодателя отсутствуют и перечислены в следующей статье ГК РФ
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
3. Мы можем спокойно вселяться в квартиру (ключи переданы) без подписания Акта и внесения залога, т.к. сам Наймодатель отказывается осуществлять эту процедуру?
Евгений
Раз договор считается заключенным, и наймодатель передал вам ключи, демонстрируя свое волеизъявление, вы можете спокойно заселятся в квартиру. При этом вы должны стараться не нарушать положения договора найма, вносить плату вовремя, и фиксировать все платежи.
Немаловажен еще вопрос, на какой срок заключен договор найма? Если на срок более 1 года, то должно быть зарегистрировано обременение права собственности наймом
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6.5. В случае досрочного расторжения Наймодателем настоящего договора без нарушений Нанимателем его условий и своих обязательств, указанных в настоящем договоре, Наймодатель возмещает Нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиски аналогичной квартиры в наем и переезд в размере N рублей
Евгений
Досрочно наймодатель может расторгнуть договор только в суде, законность этого пункта договора вызывает сомнение.
3.1. При вселении Нанимателя в квартиру в течение трех дней с даты вступления в силу настоящего договора Наймодатель передает, а Наниматель принимает квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту приема-передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества, оформленному в соответствии с Приложением 1 к Настоящему договору, и являющемуся неотъемлемой его частью.
Евгений
Ну так пусть наймодатель передает по акту, если не передаст, то ему же хуже, он не сможет зафиксировать в каком состоянии он передал квартиру и что в ней, собственно говоря, есть.
Меня очень смущает пункт 8.4, в котором написано, что акт является частью договора. По состоянию на текущий момент подписи есть под всеми страницами договора, кроме акта — договор все равно считается подписанным?
Евгений
Да, договор считается заключенным, так как согласованы все существенные условия.
Плюс смущает то, что залог мы все еще не внесли ввиду описанного выше, хотя за первый месяц все оплатили.
Евгений
Каким образом прописан способ оплаты залога? Вы должны произвести оплату способом и в в сроки установленные договором., при этом четко зафиксировать факт оплаты.
Уважаемый Евгений! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
если договор подписан и ключи переданы, квартира свободна, — ну так и въезжайте, по въезду сами составляйте акт приема-передачи, все фиксируйте, далее направляйте акт Наймодателю, откажется подписывать — в суд с иском о понуждении исполнение условий договора. То же и при выезде.