Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Создание совета многоквартирного дома
Планируем создать в своем доме совет многоквартирного дома. Есть несколько вопросов по процедуре создания:
1. Необходимо ли уведомлять каждого собственника о предстоящим общем собрании собственников и выборе состава совета под роспись или достаточно обычного уведомления (например размещенного в общедоступном месте или опущенном в почтовый ящик)? Если всех собственников уведомить не получается физически (отсутствие собственника в своем помещение, отсутствие почтового уведомления с адреса прописки собственника) может ли быть проведено общее собрание собственников?
2. Какие требования предъявляются к доверенности от собственника к другому лицу на голосование на общем собрании и на передачу полномочий председателю совета дома на подписание договора управления с УК? Это может быть простая рукописная доверенность или нужна нотариальная доверенность? В ЖК РФ сказано "...на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме ... заключает... договор управления многоквартирным домом..." Значит ли это, что достаточно одной доверенности с подписями собственников, желающих доверить председателю такое право?
3. Может ли общее собрание в форме заочного голосования быть проведено в форме обхода инициатором собрания всех собственников для сбора их письменного решения или письменные решения обязательно должны передаваться собственниками исключительно в указанное место?
4. Как понять формулировку ЖК "Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме". Что берется за 100 процентов голосов? Означает ли это, что если площадь помещения собственника 55 кв.метров, то он имеет 55 голосов?
5. В абзаце 5 пункта 5 статьи 161.1 ЖК про права совета МКД сказано "...осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;" Каким образом может осуществляться такой контроль и означает ли это, что УК обязана подписывать акты выполненных работ/оказанных услуг c советом МКД?
6. В абзаце 6 пункта 8 статьи 161.1 ЖК сказано, что председатель совета "...осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса".
Какие вопросы могут и не могут быть переданы председателю совета. Означает ли это, что если предусмотреть на общем собрании передачу максимального количества вопросов на решение председателя совета, то в дальнейшим председатель совета сможет единолично принимать решения по использованию общего имущества дома, порядку ремонта дома и т.п.?
7. В статье 45 п.3 сказано "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов", а в статье 46 п.1 сказано "Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений". Означает ли это, что для выбора состава совета дома на общем собрании не нужно иметь 51% (большинство) голосов "за" от общего количества голосов в доме, а достаточно иметь всего 51% (большинство) голосов от общего числа голосов, которые приняли участие в общем собрании (которых должно быть 51% от общего числа голосов в доме). Т.е. если из 1000 голосов приняли участие 501 голос, а проголосовали из принявших участие "ЗА" 252 голоса этого достаточно для выбора состава совета дома?
Уважаемые юристы!
В статье 44.1 ЖК сказано. что общее собрание может быть проведено в следующих формах: очной, заочной, очно-заочной.
В статье 47.1 сказано, что "1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования"
Следует ли из этого однозначно, что изначально должно созываться очное собрание и лишь в случае его провала - заочное. Т.е. заочное собрание не может быть первичным (и если так то - 1) может ли быть первичным очно-заочное голосование, 2) в случае провала первого собрания - нужно ли снова уведомлять каждого собственника о втором собрании). Или формулировки этих 2 статей не являются логическим следствием друг друга, а статья 47.1 лишь описывает конкретный случай неуспешного очного голосования и не накладывает ограничений на возможность первичного заочного голосования?
Заранее спасибо!
Здравствуйте.
1. Если ранее на собрании не принимали решение о размещении уведомлений в общедоступных местах, то обязательно под роспись или заказным письмом, это прямое требование закона:
Ст. 45 ЖК РФ
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном домезаказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Если собственники не будут уведомлены, они смогут впоследствии попытаться оспорить решение собрания.
2. Ответ в ст. 48:
Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
Следовательно, или нотариальная доверенность, или доверенность, приравненная к нотариальной (военнослужащим заверяется по месту службы, отбывающим наказание — руководством исправительного учреждения).
3. В этой части кодекс говорит: "(передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).". Т.е. бюллетени должны передаваться по указанному адресу.
Остальные вопросы на стадии подготовки.
Здравствуйте, Вячеслав!
1. Необходимо ли уведомлять каждого собственника о предстоящим общем собрании собственников и выборе состава совета под роспись или достаточно обычного уведомления (например размещенного в общедоступном месте или опущенном в почтовый ящик)? Если всех собственников уведомить не получается физически (отсутствие собственника в своем помещение, отсутствие почтового уведомления с адреса прописки собственника) может ли быть проведено общее собрание собственников?
Вячеслав
Да, необходимо.
2. Какие требования предъявляются к доверенности от собственника к другому лицу на голосование на общем собрании и на передачу полномочий председателю совета дома на подписание договора управления с УК?
Вячеслав
Доверенность может быть в простой письменной форме.
Ст.48 ч.2 ЖК РФ Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления
либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
Это может быть простая рукописная доверенность или нужна нотариальная доверенность? В ЖК РФ сказано "… на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме… заключает… договор управления многоквартирным домом..." Значит ли это, что достаточно одной доверенности с подписями собственников, желающих доверить председателю такое право?
Вячеслав
Вы не путайте, это две разные доверенности.
3. Может ли общее собрание в форме заочного голосования быть проведено в форме обхода инициатором собрания всех собственников для сбора их письменного решения или письменные решения обязательно должны передаваться собственниками исключительно в указанное место?
Вячеслав
Может, это собрание опросным путем. См.ст.47 ЖК РФ. Но имейте ввиду, что сначала нужно проводить очное собрание путем совместного присутствия иначе такое собрание может быть отменено ч.6 ст.46 ЖК РФ.
4. Как понять формулировку ЖК «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». Что берется за 100 процентов голосов? Означает ли это, что если площадь помещения собственника 55 кв.метров, то он имеет 55 голосов?
Вячеслав
Вы опять путаете. Данный собственник обладает 55 голосами, но % исчисляется в зависимости от общей площади всех помещений в доме.
5. В абзаце 5 пункта 5 статьи 161.1 ЖК про права совета МКД сказано "… осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;" Каким образом может осуществляться такой контроль и означает ли это, что УК обязана подписывать акты выполненных работ/оказанных услуг c советом МКД?
Вячеслав
Нет, акты совет не может подписывать, поскольку это не является организацией, которая предоставляет услуги.
Какие вопросы могут и не могут быть переданы председателю совета. Означает ли это, что если предусмотреть на общем собрании передачу максимального количества вопросов на решение председателя совета, то в дальнейшим председатель совета сможет единолично принимать решения по использованию общего имущества дома, порядку ремонта дома и т.п.?
Вячеслав
Нет, председатель не может подменять решения общего собрания собственников помещений, компетенция указана в ст.44 ЖК РФ.
Означает ли это, что для выбора состава совета дома на общем собрании не нужно иметь 51% (большинство) голосов «за» от общего количества голосов в доме, а достаточно иметь всего 51% (большинство) голосов от общего числа голосов, которые приняли участие в общем собрании (которых должно быть 51% от общего числа голосов в доме).
Вячеслав
В первом случае если на собрании не приняло участие более 50% собственников, то такое собрание не имеет кворума и не правомочно принимать решения. А если кворум имеется тогда можно принимать решения и если 50% от явившихся проголосовали за, то председатель выбран.
Желаю удачи!
Добрый вечер, Вячеслав!
1. Необходимо ли уведомлять каждого собственника о предстоящим общем собрании собственников и выборе состава совета под роспись или достаточно обычного уведомления (например размещенного в общедоступном месте или опущенном в почтовый ящик)? Если всех собственников уведомить не получается физически (отсутствие собственника в своем помещение, отсутствие почтового уведомления с адреса прописки собственника) может ли быть проведено общее собрание собственников?
Вячеслав
Либо уведомить под роспись либо уведомить заказным письмом с уведомлением, возврат уведомления будет считаться надлежащим уведомлением собственника.
2. Какие требования предъявляются к доверенности от собственника к другому лицу на голосование на общем собрании и на передачу полномочий председателю совета дома на подписание договора управления с УК? Это может быть простая рукописная доверенность или нужна нотариальная доверенность? В ЖК РФ сказано "… на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме… заключает… договор управления многоквартирным домом..." Значит ли это, что достаточно одной доверенности с подписями собственников, желающих доверить председателю такое право?
Вячеслав
Можно и одну доверенность со множеством лиц на стороне доверителя.
3. Может ли общее собрание в форме заочного голосования быть проведено в форме обхода инициатором собрания всех собственников для сбора их письменного решения или письменные решения обязательно должны передаваться собственниками исключительно в указанное место?
Вячеслав
Можно и так. Для этого не обязательно всем собираться в одно время в одном месте.
4. Как понять формулировку ЖК «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». Что берется за 100 процентов голосов? Означает ли это, что если площадь помещения собственника 55 кв.метров, то он имеет 55 голосов?
Вячеслав
Нет, не 55 голосов. Берётся общая площадь МКД и делится на площадь конкретной квартиры и получается % голосов который имеет данная квартира. Лёгкий пример: ОП МКД 1000 м2. В МКД 10 квартир по 100 м2. Таким образом 1 квартира имеет 1000:100=10% голосов.
5. В абзаце 5 пункта 5 статьи 161.1 ЖК про права совета МКД сказано "… осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;" Каким образом может осуществляться такой контроль и означает ли это, что УК обязана подписывать акты выполненных работ/оказанных услуг c советом МКД?
Вячеслав
Именно так и есть, УК подписывает акты с Председателем совета многоквартирного дома.
6. В абзаце 6 пункта 8 статьи 161.1 ЖК сказано, что председатель совета "… осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса". Какие вопросы могут и не могут быть переданы председателю совета. Означает ли это, что если предусмотреть на общем собрании передачу максимального количества вопросов на решение председателя совета, то в дальнейшим председатель совета сможет единолично принимать решения по использованию общего имущества дома, порядку ремонта дома и т.п.?
Вячеслав
Председатель решает только те вопросы, право решать которые ему делегировали собственники. Единолично решать вопросы по использованию общего имущества, например — сдача его в аренду, невозможно.
7. В статье 45 п.3 сказано «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов», а в статье 46 п.1 сказано «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений». Означает ли это, что для выбора состава совета дома на общем собрании не нужно иметь 51% (большинство) голосов «за» от общего количества голосов в доме, а достаточно иметь всего 51% (большинство) голосов от общего числа голосов, которые приняли участие в общем собрании (которых должно быть 51% от общего числа голосов в доме). Т.е. если из 1000 голосов приняли участие 501 голос, а проголосовали из принявших участие «ЗА» 252 голоса этого достаточно для выбора состава совета дома?
Вячеслав
Немного не так. Нужно иметь 50% + 1 собственник для кворума и 50% + 1 голос от этого кворума.
В ЖК сказано, что собственники должны быть уведомлены заказным письмом или лично под роспись. В случае отправки заказного письма, должно ли оно быть с уведомлением о получении или достаточно лишь факта отправки?
Вячеслав
С уведомлением. Мало того, нужно дождаться возврата такого уведомления.
4.
100% голосов — это общая площадь МКД. От нее нужно посчитать процент пропорционально площади каждого собственника, количество его голосов будет соответствовать такому проценту. Н-р, у гражданина квартира 55м2, что составляет 2% от площади дома с учетом его доли в общем имуществе, у него будет 2 голоса, у другого гражданина квартира, скажем, 26м2, это 1% — 1 голос. И т.д.
5. Акты подписывает председатель совета дома, он же сообщает о ненадлежащем качестве услуг, т.к. его полномочие закреплено в ЖК, ст. 161.1:
6. Вам нужно смотреть положения ЖК в части вопросов, отнесенных к ведению общего собрания и совета дома, чтобы их исключительные полномочия не отнести к ведению председателя совета. Н-р, вопрос передачи в пользование общего имущества решается только на общем собрании собственников в силу ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
5. Да.
Да. Обратите внимание, что по некоторым вопросам требуется 2/3 голосов, причем не от участвующих в собрании, а от общего количества голосов по дому:
По п. 1-3.1 нужно 2/3 голосов от общего количества, по остальным вопросам из ст. 44 — большинство голосов участвующих в собрании.