Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Дефект стены в новом доме
Добрый день!
Живу в новом доме, дому около 3х лет с момента сдачи. Через год после заселения был сделан ремонт, при этом одна из стен была в трещинах. На тот момент это не вызвало вопросов - дом дает усадку. Но к сожалению, через пол года после ремонта, стена опять пошла трещинами, видимо это связано с каким-то строительным дефектом, явно трещины гуляют. На сколько понимаю, претензии на этот счет можно предъявлять застройщику в течение 5 лет. Какая должна быть последовательность действий? И на сколько реально получить компенсацию и решить проблему за счет застройщика? Спасибо.
Какая должна быть последовательность действий?
Илья
Здравствуйте. Пишите претензию застройщику на устранение недостатков. Подрядчик должен прислать представителя и зафиксировать недостатки.
Претензию пишите письменно, в 2-х экз. и вручаете застройщику под отметку о принятии на Вашем экземпляре, либо отправляете почтой с описью вложения, это на выбор.
В претензии установите разумный срок для устранения, тут нужно исходить из характера работ. Думаю дней 20 хватит.
Если же реакции не будет, то можно или устранить за свой счёт и далее взыскать в суде расходы. Либо подать в суд и уменьшить цену договора покупки квартиры.
И на сколько реально получить компенсацию и решить проблему за счет застройщика? Спасибо.
Илья
Всё реально, если застройщик существует еще на сегодняшний день.
Здравствуйте.
В данном случае применяются нормы о подряде.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 29.06.2015)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)
Статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
2. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
3. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
4. Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
5. Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).
Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы
1. Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей.
2. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
3. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
4. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.
5. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
Направляйте претензию застройщику письменно. По срокам Вы в любом случае попадаете. Прошло только пол года.
Квартиру приобрел по договору купли-продажи у 3й стороны. То есть в долевом строительстве не участвовал.
Илья
В этом случае необходимо руководствоваться следующими положениями:
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 29.06.2015)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Смотрим статью 475 ГК РФ.
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.
Статья 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара
1. Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
2. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.
3. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.
В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие.
Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие.
5. В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Нужно смотреть договор купли-продажи. Какой там гарантийный срок.
Здравствуйте Илья!
В соответствии со ст. 7 Закона «О долевом участии в строительстве»:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Таким образом, вы правы, гарантийный срок не может быть мене пяти лет со дня передачи вам квартиры. В вашем случае законодательством предусмотрен претензионый порядок предъявления требований к застройщику. Т.е. вы сначала пишите и направляете застройщику претензию. В претензии опишите какие недостатки имеются и укажите ваши требования в соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи. При отказе застройщика от добровольного удовлетворения требований или если он вам не ответит, то вы можете обращаться в суд. Претензию следует направить заказчику по почте, заказным письмом или вручить лично под роспись на копии претензии. Указывайте в претензии срок исполнения ваших требований.
Квартиру приобрел по договору купли-продажи у 3й стороны. То есть в долевом строительстве не участвовал.
Илья
Если вы купили квартиру у 3 лица, то лучше сразу обращаться с претензией и к 3 лицу. Исходя из ст. 475 Гражданского Кодекса РФ:
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Данная норма относится также к отношениям по продаже недвижимости. В дальнейшем в суд привлекать в качестве солидарных ответчиков и застройщика и продавца.
Какая должна быть последовательность действий?
Илья
Добрый день! Для решения данного вопроса рекомендую следующее. Первое. Подать письменные заявления в адрес управляющей компании (которая обслуживает дом) и жилищной инспекции Калининградской области — в котором подробно в хронологическом порядке с привязкой по датам и времени укажите ситуацию, что в соответствии с свидетельством о праве собственности являетесь собственником жилого помещения расположенного по адресу: ______, указанный многоквартирный дом сдан в эксплуатацию в _____ году, однако _____ года мной были обнаружены следующие дефекты и недостатки ________ (подробно укажите, желательно сделать фото), кроме того в настоящее время указанные нарушения имеют место быть и техническое состояние стены и блоков и.т.д. намного ухудшилось и имеется опасение для жизни и здоровью, поскольку состояние ухудшается, что может привести к аварийной ситуации и причинению ущерба как жилым помещениям и общему имуществу МКД. Соответственно — в связи с вышеизложенным прошу Вас: 1. Назначить комиссию с фактическим выходом специалистов на объект, для составления подробного акта технического состояния помещений и выяснения причин указанных нарушений и недостатков. 2. Дать указание должностным лицам, в том числе застройщика на проведение ремонтных работ. 3. О принятом решении прошу сообщить в установленном законом порядке. Второе. Когда проведут проверки и у Вас на руках будут акты от данных организаций — подадите письменную претензию с подробным описание проблемной ситуации и приложением актов. В претензии просите произвести технический осмотр объекта для составления сметы и определения объёма восстановления и произвести ремонтные работы в кротчайшие сроки. Третье. если претензия не будет удовлетворена — то соответственно подадите исковое заявление в суд на понуждение произведения ремонтных работ. Все Ваши заявления, Претензии, акты и ответы — будут играть хорошую доказательную базу в ходе судебного разбирательства. С Уважением...
Будет ли в таком случае иск от меня к застройщику правомерным? Выше написали, что я только могу предъявить иск к продавцу квартиры, а 2 года там уже прошло, иных гарантийных сроков в договоре не указано. И можно ли просто провести независимую экспертизу стены, а дальше писать претензию застройщику? Спасибо.
И можно ли просто провести независимую экспертизу стены, а дальше писать претензию застройщику? Спасибо.
Илья
Экспертизу можете заказать — но она платная. Лучше всего обратиться и в УК и жил.инспекцию. В иске можете указать ответчиками и УК и застройщика — а суд уже сам определит надлежащего ответчика. С Уважением...
Здравствуйте, Илья.
Какие либо претензии к застройщику ВЫ уже не сможете предъявить, так как дом уже принят в эксплуатацию.
Ответственность за ремонт дома несет Ваша управляющая жилищная компания. Это она делала ремонт после заселения и как видно некачественно.
Контроль за деятельностью Управляющих компании осуществляет Государственная жилищная комиссия в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. N 493 «О государственном жилищном надзоре»
С изменениями и дополнениями от: 26 марта, 29 октября 2014 г.
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/70396766/#ixzz3gpTpT26l
Самостоятельно ВЫ свой вопрос решить не сможете и потому в начале Вы с жильцами дома должны составить Акт по всем возникшим
трещинам. После этого в индивидуальном или коллективном порядке должны
обратится с жалобой в жилищную инспекцию (городскую, областную).
После этого в отношении управляющей компании жилищной инспекцией может быть возбуждено дело об административном правонарушении, материалы которого
направляются в адрес мирового судьи для рассмотрения и принятия дальнейших мер воздействия.
За невыполнение предписаний жилищной инспекции предусмотрено- штраф на должностных лиц в размере от 5 до 10 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а на юридических лиц- от 200 до 500 тысяч рублей.
В Ваших интересах жилищная инспекция может обратится в прокуратуру для принятия мер прокурорского реагирования, а также в суд для проведения судебной строительно-техническая экспертизы. Все зависит от количества и величины трещин.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ИНСПЕКЦИЯ (СЛУЖБА) КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Телефоны: +7 (4012) 53 37 56 и +7 (4012) 53 16 56 (ф.)
Адрес: 236006, г. Калининград, Барнаульская ул., 4
Сайт: www.gov39.ru Всего доброго.
Здравствуйте, Илья.
Непонятно, какие можно предъявить продавцу претензии, если только по состоянию квартиры, то есть если трещины в квартире возникли по вине продавца в связи с перепланировкой квартиры. В другом случае, как Вы указываете – это производственный брак и продавец отношения к ним не имеет. Более того
при покупке квартиры Вам были известны все недостатки по дому.
В данном случае только Жилищная инспекция или прокуратура может признать Ваш дом аварийным – то есть необходима строительная экспертиза, чтобы узнать причину трещин. Я даже не знаю как можно самостоятельно отремонтировать стену и сколько это будет стоить.
Обязать сделать аварийный ремонт дома жилищную управляющею компанию по дому могут Жилищная инспекция – смотри закон о ней, прокуратура – это тоже её обязанность, а также по решению суда.
Вы как данную квартиру приобрели?
Квартиру приобрел по договору купли-продажи у 3й стороны. То есть в долевом строительстве не участвовал.