Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Регистрация договоров долевого участия
Органами Росреестра приостановлена регистрация договоров долевого участия в строительстве жилья, в связи с изменением правового статуса земельного участка на котором ведется строительство жилого комплекса. По мнению работников Росреестра после ввода в эксплуатацию одного из домов жилого комплекса и регистрации прав собственности на квартиры жильцами этого дома, в собственность жильцов этого дома в силу закона перешел весь земельный участок жилого комплекса, а не только часть находящаяся под строением и в связи с этим застройщик потерял права аренды на землю. Так как застройщик потерял права на земельный участок, по мнению работников Росреестра застройщик не может регистрировать договора долевого участия в других домах жилого комплекса ввиду отсутствия предмета залога, необходимого при регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья.
Считаю позиция работников Росреестра абсурдна. Их действия обжалованы в вышестоящую инстанцию (текст жалобы прилагается).
Прошу помочь разобраться в ситуации:
1) Дать оценку насколько верным является правое обоснование позиции Застройщика изложенное в жалобе.
2) Проконсультировать, какие действия необходимо предпринять Застройщику для устранения препятствия в регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья (в домах жилого комплекса находящихся в стадии строительства)
С уважением, Пирбудагов Р.М.
- РОСРЕЕСТР зем уч 2.docx
Здравствуйте, Руслан!
Можете выложить документ росреестра о приостановлении регистрации?
Здравствуйте. У Вас хорошая ссылка на ч.5, есть еще и ч.6 данной статьи, которая говорит, что.
Статья 16
6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.
Такие сведения внесены в гос. кадастр?
Плюс к тому:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
То есть должен быть сформирован участком под домом и именно он должен быть передан в собственность.
Так же есть постановление КС РФ по этому поводу
Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П
2.3. Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.
Это означает, что — в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, — для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Руслан, добрый день.
Еще рекомендую добавить.
Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О введении в
действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»
Статья 6
2.До вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по
размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий,
строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены
на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены
многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов
планировки территорий и проектов межевания территорий, которые
утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной
администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных
слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ
Статья 43. Проекты межевания территорий
1.Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в
границах элементов планировочной структуры.
2. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.
3. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
4. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами.
Что говорит о том, что нельзя приписать весь участок застройки одному дому, нужно провести межевание и установить границы, согласно планированию территории.
Руслан, еще есть разъяснения по поводу оформления права долевой собственности на участок, т.е. при регистрации долевой собственности на общее имущество МКД, собственность МКД и участок, на котором он расположен, объединяются в одном реестре, но не как не переходит в собственность жителей этого дома.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 23 декабря 2013 г. N 765
155. При государственной регистрации права общей
долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в
состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы Единого
государственного реестра прав, относящиеся к земельному участку, на
котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости,
входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 3 февраля 2015 г. N 14-01542/15
Пункт 136 Правил направлен в том числе на реализацию положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»: участник долевой собственности при возникновении у него
права собственности на объект долевого строительства одновременно
приобретает долю в праве собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана
отдельно от права собственности на объект долевого строительства;
государственная регистрация возникновения права собственности на объект
долевого строительства одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество.
В соответствии с указанным пунктом Правил одновременно с государственной регистрацией права собственности первого участника долевого строительства на жилое или нежилое помещение, являющееся предметом договора участия в долевом строительстве, должен быть открыт объединенный раздел ЕГРП, подраздел I которого должен состоять из записей подраздела I-2, содержащих описание многоквартирного дома (на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а при отсутствии в нем такой
информации, на основании проектной декларации), и записей подраздела I-1, содержащих описание земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (см. также пункт 156 Правил).
Номер государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика на земельный участок должен соответствовать номеру государственной регистрации его права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме с учетом пункта 11 Правил (см. также пункт 158 Правил).
Здравствуйте, Руслан.
какие действия необходимо предпринять Застройщику для устранения препятствия в регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья (в домах жилого комплекса находящихся в стадии строительства)
Руслан Пирбудагов
Возможно еще рассмотреть вариант разделения земельного участка, в дальнейшем расторжение договора аренды и заключение нового на вновь образованные земельные участки. Только это длительный процесс. Обязательно нужно согласие дольщиков.
Ознакомьтесь с нижеприведенным решением. Там отказ в иске из-за отсутствия согласия в письменной форме участников долевого строительства на образование земельных участков. То есть будет у вас такое согласие — препятствий не вижу.
У дома при введение его в эксплуатацию должен быть технический план и кадастровый паспорт, в последнем как раз и обозначаются границы придомовой территории конкретного дома. Возможно, в этой документации была допущена ошибка, из чего Росреестр и сделал подобный вывод, что весь арендуемый вами участок является территорией для обслуживания одного дома. Проверьте еще раз документацию. Чтобы правильно обосновать неверность позиции Росреестра, необходимо понять, почему регистрирующий орган пришел к такому выводу. Рекомендую вам обратиться со всей документацией на спорный дом к юристу в очном порядке. Здесь помимо представленных вами документов необходим правовой анализ и другой документации.
Руслан, в Вашем деле оказалась затронута известная проблема. Согласно пункту 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы
и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности. Если в
отношении земельного участка, на котором ведется строительство,
зарегистрирован договор аренды, значит, участок сформирован и стоит на кадастровом учете (формирование участка это и есть определение границ земельного участка и его кадастровый учет). При получении застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства дольщикам, Росреестр обязан зарегистрировать право собственности дольщиков на объекты долевого строительства (квартиры) с одновременной регистрацией права долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД (ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Для выработки верного решения, прежде всего, необходимо ответить на следующий вопрос: земельный участок «на котором расположен данный дом» — это земельный участок, включающий кроме «подошвы» МКД также участок, прилегающий к дому и необходимый для его обслуживания, либо весь земельный участок в сформированных границах? Минэконоразвития РФ, в ведении которого находится Росреестр, считает, правильным последний вариант, при котором права собственников квартир в МКД распостраняются на весь земельный участок в сформированных границах (этот вывод, например, следует из писем Минэкономразвития РФ от 27 сентября 2011 г. N д23-4059 и от 10 декабря 2010 г. N Д23-5067). При строительстве на одном земельном участке нескольких МКД очередями это приводит к тому, что собственники квартир в МКД, который сдан ранее, получают право общей долевой собственности на весь участок. Это происходит автоматически, обращаться к местным властям с просьбой сформировать участок под домом нет необходимости, в этом вы ошибаетесь. Формирование земельных участков под МКД по заявлению любого собственника помещения в МКД, которое Вы упоминаете, касается старых домов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.
Итак, право собственности предыдущего собственника на весь земельный участок прекращается. Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве МКД следующих очередей на данном земельном участке становится проблематичной, поскольку застройщик либо утратил право собственности на земельный участок (если он был собственником) либо его право аренды земельного участка уже обременяет право долевой собственности собственников квартир в МКД первой очереди.
Обжалование действий Росреестра перспективно в случае, если спор будет о том, прекратился договор аренды застройщика или нет, а не о правах жильцов первого МКД на общий земельный участок. Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на арендованное имущество не прекращает действие договора аренды. Аренда земельного участка не прекратилась, хотя сменился собственник участка, и застройщик может продолжать строительство. Такая ситуация в принципе возможна, если это не препятствует обслуживанию первого МКД и жизнедеятельности его обитателей.
Но все же правильно было бы разделить общий земельный участок, размежевав его на участки по количеству строящихся МКД и поставив на кадастровый учет каждый из них. Если бы это было сделано до сдачи первого МКД в эксплуатацию, как того требует п.6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», то в собственность жильцов МКД перешел был только участок, необходимый для обслуживания одного дома. Раздел земельного участка в последующем, как верно отметила коллега Анна Антипко, потребует согласия участников долевого строительства, ставших долевыми собственниками земельного участка.
Руслан,
в данной ситуации, вы правильно указали ссылки на статьи и позиция по проблеме абсолютно верная.
Полагаю, вам необходимо признавать действия сотрудников Росреестра незаконными в судебном порядке (в порядке главы 24 АПК РФ) и просить суд обязать провести регистрацию договоров долевого участия.
Нормативное обоснование верное, оно может быть положено в основу жалобы. Однако, следует еще указать, что данными действиями сотрудниками росреестра фактически парализована деятельность вашей организации, поскольку общество несет значительные убытки в связи с отказом в госудраственной регистрации договоров долевого участия, нарушаются законные права и интересы фирмы, вследствие дейстивий сотрудников росреестра вы недополучаете доход, а следовательно может быть заморожено строительство, что приведет к санкциям в будущем от участников долевого строительства, что также повлечет значительные убытки, страдают интересы также ваших подрядчиков и т.п., также вы не получаете доход и как следствие не доплачиваете налоги в бюджет, от чего существенно страдает местная экономика и т.п.
Все вышеуказанное будет очень существенно для суда, главное очень подробно расписать указанные нарушения со ссылками на статьи.
Также рекомендую привести судебную практику в вашу пользу.
Желаю удачи!