Продажа апартаментов

Вы использовали апартаменты в своей предпринимательской деятельности?

Уважаемая Ирина, доброй ночи!

Хочу продать апартамент. Как будет исчислен налог — с полной суммы или с разницы? Если я ИП — какая будет ставка 13% или 6%. Спасибо.
Ирина

Размер налога будет зависеть от того, кому принадлежит недвижимость — физику или ИП.

Если недвижимость была в собственности более 3-х лет, то от уплаты налога физическое лицо освобождается.

С какой суммы будут брать налог — не совсем понятно, о какой разниуце идет речь?

Здравствуйте,

А сколько лет в собственности апартамент? Собственность на физ.лица или ИП?

Здравствуйте!

Аппартаменты вы использовали в своей предпринимательской деятельности?

Какая у вас система налогообложения?

Здравствуйте Ирина!

Вопрос не совсем понятен. Если апартамент принадлежит Вам, как физическому лицу, то при продаже имущества, находящегося в собственности менее 3-х лет, нужно заплатить налог по ставке 13%. Но Вы вправе, при этом, воспользоваться правом получения налогового вычета, либо уменьшить сумму доходов на сумму произведенных расходов. На основании ст. 220 НК РФ (вероятно об этой разнице идет речь в вопросе).:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

По второму варианту, сумма налога составит:

(Сумма продажи — Сумма покупки) х 13% = Сумма налога руб.

Добрый вечер, Ирина,

В случае, если Вы являетесь ИП и/или Вы использовали апартаменты для осуществления предпринимательской деятельности, доход от продажи апартаментов должен облагаться по ставке 6%, если Ваша налоговая база по УСН – доходы, или 15%, если Ваша налоговая база по УСН – доходы, уменьшенные на величину расходов.

В случае, если Вы не являетесь ИП и не использовали апартаменты в ходе осуществления предпринимательской деятельности и владели ими менее 3 лет, доход от продажи такого имущества должен облагаться по ставке 13%, с учётом предусмотренных ст. 220 НК РФ имущественных налоговых вычетов.

Доброй ночи!
Поскольку ИП — это такое же ФЛ, как и все остальные смертные, только прошедшее государственную регистрацию и имеющее в связи с этим законное право заниматься предпринимательской деятельностью, то налоговая ставка на продажу личных апартаментов также будет такой же как у всех ФЛ, то есть 13%.
Право собственности на недвижимость никак не может быть зарегистрировано именно на ИП. Только на ФЛ или ЮЛ.
То, что сферой деятельности ИП может являться купля-продажа собственной недвижимости (код по ОКВЭД 70.12), на практике сложно себе представить. Право собственности на недвижимое имущество при этом все равно будет регистрироваться на ФЛ.

Статья 224 НК РФ «Налоговые ставки»
1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Добрый день!

Как будет исчислен налог — с полной суммы или с разницы? Если я ИП — какая будет ставка 13% или 6%.
Ирина

Ирина, вы можете всегда продать свой апартамент как индивидуальный предприниматель, для этого в договоре всего лишь надо указать, что вы действуете как ИП. Далее сумму продажи необходимо провести в рамках своей предпринимательской деятельности, включить в доходы и соответственно уплатить налог.

Налог зависит от формы вашего налогообложения. Если вы на УСН — то налог 6 % платится с доходов (никакие расходы в этом случае не принимаются). То есть если вы на УСН с 6 % — и владели квартирой менее 3 лет, нет подтверждающих расходы документов — то выгоднее продать как ИП и заплатить всего 6 процентов с суммы продажи.

В любом другом случае надо продавать как физическое лицо со ставкой налога 13 % — если у вас есть подтверждающие документы на покупку, то налог заплатите с разницы между стоимостью продажи или покупки, если нет — то можно воспользоваться налоговым вычетом в сумме 1 млн рублей.

Как указали мои коллеги, если вы владели недвижимостью более трех лет — то продавать надо как физическое лицо. В этом случае налог вы не платите и декларацию не подаете.

Здравствуйте, Ирина. Если вы использовали апартаменты в предпринимательской деятельности (вели деятельность, сдавали в аренду) то вы однозначно платите 6% с их продажи (как я понял из вопроса у вас УСНО доходы). Указанную позицию подтверждают Письма Минфина России от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15. Также есть множество решений судов, подтверждающих эту позицию поэтому рекомендую именно так и продавать недвижимость.

Если вы в предпринимательской деятельности их не использовали тут вопрос решить сложнее.

Если вы приобрели ее до регистрации ИП, то вы однозначно можете продавать ее как физическое лицо, применяя все льготы. Если она у вас в собственности более 3-х лет, то налогом она облагаться не будет. Если менее, то вы можете принять к вычету расходы на их приобретение, либо 1 000 000 рублей, если расходов не было. Ставка налогобложения будет 13%

Если вы приобрели апартаменты после регистрации ИП, но в предпринимательской деятельности их не использовали, то вы также можете применить все льготы, но вам дополнительно придется объясняться в налоговой, что вы использовали апартаменты для личных, не связанных с предпринимательской деятельностью целей.

Поясните пожалуйста зарегистрированы ли Вы как ИП? использовали ли вы имущество в своей предпринимательской деятельности? как давно вы владеете имуществом?

Здравствуйте!

Для определения по какой ставке налога платить, нужно знать, как правильно указали, использовалась ли та нежилая недвижимость (апартаменты — это именно нежилая недвижимость) в предпринимательской деятельности.

Для уплаты налога по УСН 6% необходимо иметь доказательства фактического использования недвижимоти в такой деятельности. В частности, таковыми могут быть кассовые книги (если помещение использовалось как магазин), договоры о передаче в пользование другому предпринимателю и прочие подобные доказательства. Сдавать декларацию по УСН 6%, не имея доказательств, — довольно рискованно. Потому как когда платят меньше, всегда есть шанс налоговой проверки. Если доказательств использования в предпринимательской деятельности нет, могут применить НДФЛ и оштрафовать.

Кроме того, п. 17.1 ст. 217 НК РФ (виды доходов освобожденных от НДФЛ) не распространяется на апартаменты, даже если они принадлежали 3 года и более:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в cобственности налогоплательщика три года и более.

Это связано с тем, что апартаменты, повторюсь, это нежилая недвижимость. Впрочем, проверьте по свидетельству о праве собственности графу «назначение».

Поэтому платить необходимо либо 6 %, либо 13 % от дохода, в зависимости от наличия или отсутствия доказательств использования в предпринимательской деятельности.

Кроме того, п. 17.1 ст. 217 НК РФ (виды доходов освобожденных от НДФЛ) не распространяется на апартаменты, даже если они принадлежали 3 года и более:
Фролов Андрей

Из пункта следует, что и при продаже иного имущества (а вы же не спорите, что апартамент — недвижимое имущество и вообще просто имущество, а не имущественные права, например) льгота есть.

Нюанс тут, как раз в том, что при продаже этого имущества, когда оно находится в собственности менее 3-х лет, налоговый вычет в размере 1 млн. руб. (как многие тут считают) положен или он положен в размере 250 000 рублей, т.к. данное имущество не является квартирой. И это зависит от следующего.

Что написано в свидетельстве и в каком комплексе (жилой дом, нежилое здание) расположены апартаменты.
Например по налогу на имущество, как объект налогообложения апартаменты, в отличие от квартир (комнат), относятся к иным помещениям (п. 1 ст. 401 НК РФ).

А в целом при такой скудной информации (а если я ИП, то ставка 13% или 6%) ответить вообще невозможно. Это гадание. А если ИП, то может быть и НДС (если не освобождается) и ставки могут быть разные. А если не ИП или ИП и не использовалось в деятельности, то может она и нерезидент РФ и ставка — 30 %.