Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Уведомляли ли Вас, Александр?

В июне 2014 г. у Вас должны были выкупить участок с соблюдением принципа «равноценного возмещения стоимости». Вы имеете право подать иск о выкупе участка в суд и Вам компенсируют стоимость участка.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В выкупную цену земельного участка включаются:

• рыночная стоимость участка;
• рыночная стоимость расположенного на нем недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений);
• убытки, причиненные изъятием участка.

Примечание. В случае спора о выкупной цене участка обязательно должна проводиться профессиональная оценка его рыночной стоимости.

Если по соглашению с собственником ему предоставляется другой земельный участок, его стоимость засчитывается в выкупную цену.

Если земельный участок и недвижимость на нем принадлежат разным лицам, стоимость строений компенсируется их собственнику, а в выкупную цену участка включаются стоимость самого участка и причиненные его собственнику убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду (например, при до­срочном прекращении обязательств перед третьими лицами).

Решение об изъятии участка подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. С этого момента любые произведенные им затраты на изымаемом участке (на строительство и реконструкцию зданий, строений и сооружений, а также иные затраты, существенно повышающие стоимость земельного участка) не подлежат компенсации.

В связи с отсутствием у землепользователей (бессрочное пользование), землевладельцев (пожизненное наследуемое владение) и арендаторов права собственности на земельные участки, им не возмещается стоимость участков, однако они имеют право требовать бесплатно предоставить им равноценные. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности строений, расположенных на участке, и причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме. Основания изъятия участков для государственных и муниципальных нужд у пользователей и владельцев должны быть те же, что и для участков, находящихся в собственности.

Возмещение убытков осуществляется за счет бюджетных средств бюджетов, либо лицами, в пользу которых изымаются земельные участки, либо лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон.

В случаях, когда законом предусмотрена возможность изъятия земельных участков у граждан, может быть принято решение о резервировании земель. При этом права граждан — собственников земли (например, право на возведение зданий, сооружений, на мелиоративные работы и пр.) — могут быть ограничены на срок не более 7 лет. Решение о резервировании земель принимается органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Оно должно содержать перечень ограничений прав собственников, сроки резервирования и сведения об ознакомлении заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Решение должно быть опубликовано в официальных средствах массовой информации и вступает в силу не ранее его опубликования.

Ограничения прекращают действовать после:

• истечения указанного в решении срока резервирования земель;
• предоставления в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель;
• отмены решения о резервировании земель органом, принявшим решение о резервировании;
• изъятия в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• решения суда, вступившего в законную силу.

Позиция Высшего Арбитражного Суда: Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаютсярыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Статья 15 ГК РФ. Возмещение убытков
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, Вам должны компенсировать не только стоимость участка с учетом покупной цены (даже если «экспертиза» установит минимальную цену — Вы понесли расходы на покупку участка и Вам должны эти убытки возместить), но и расходы на приобретение и хранение стройматериалов, а также расходы, связанные с возведением строений и сооружений до даты регистрации ограничений Вашего права. Решения судов, противоречащие позиции ВАС будут отменены вышестоящими инстанциями. Не теряйте духа и удачно Вам разрешить вопрос.

Исходя из закона и позиции высшей судебной инстанции — не за пол цены, потому как «удешевление» — тоже можно отнести к убыткам и потребовать возмещения. Я возьму тему на изучение. Возможно, смогу помочь хотя бы дельным советом.