Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры с несколькими собственниками
Здравствуйте.
Продаю квартиру, перешедшую по наследству от жены. Долевыми собственниками являемся: я, мои дети и моя бывшая теща. Дети являются несовершеннолетними(11 и 16 лет). Подали документы в органы опеки, положительное заключение будет. Но на дату заключения и регистрации договора купли/продажи моя старшая дочь(16лет) будет вынужденно отсутствовать. Вопрос: смогу ли я совершить регистрационные действия по продаже квартиры в отсутствие одного из собственников(дочь), имея на руках положительное заключение опеки?
Добрый день, Дмитрий!
По порядку:
Согласно ст. 33 Гражданского кодекса РФ над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет устанавливается попечительство.
При этом:
2. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно.
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Таким образом, с учетом всего вышеперечисленного по достижении ребёнком 14-летнего возраста он распоряжается своей собственностью с Вашего согласия (но фактически действует сам как субъект права) и следовательно обязан сам лично присутствоватьпри регистрации права собственности и подписывать все документы. При себе ребёнок обязан иметь документ, удостоверяющий его личность, и подлинник свидетельства о рождения, как документ, удостоверяющий полномочия его законного представителя.
Но в тоже время, Вы можете получить обычную доверенность от ребенка и соответственно будете действовать не только как законный представитель, но и как просто представитель его интересов и совершать любые действия от его имени, а, значит его присутствие не будет обязательным.
Удачи Вам!
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Дмитрий, добрый день!
Согласно ст. 26 Гражданского кодекса РФ,
Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;
4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.
То есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки сами, но с согласия родителей.
Это отличает их дееспособность от дееспособности малолетних, за которых сделки от их имени совершают их родители.
Как указано в статье 28 Гражданского кодекса РФ,
Статья 28. Дееспособность малолетних
1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Иначе говоря, от имени младшего ребёнка (11 лет) Вы вправе подписать договор купли-продажи без специальных на то полномочий (как законный представитель), а старшая дочь (16 лет) должна подписать договор самостоятельно (с Вашего согласия, на что орган опеки и выдает согласие) либо выдать доверенность на подписание договора. То же самое относится и к подаче заявления о государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи.
Насколько следует из Вашего вопроса, у Вас будет согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи.
Но при этом, помимо продажи доли несовершеннолетнего, происходит ещё доверие несовершеннолетним подписания договора от его имени, что также является сделкой.
И для совершения этой сделки также необходимо согласие органа опеки и попечительства.
То есть Вам необходимо получить в органе опеки также согласие на выдачу дочерью доверенности на право подписания договора купли-продажи и подачу в регистрирующий орган заявления о регистрации перехода права.
А причем здесь попечительство? попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии
у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а
также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского
попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты
их прав и интересов
Согласен с коллегой. Оформите нотариальную доверенность на право продажи доли в квартире от имени вашей дочери. К тому же в соответствии со ст.26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Вы вправе распорядиться имуществом детей по своему усмотрению, но при совершении сделок с недвижимостью это делается с согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки свое согласие дали.
До
14 лет дети считаются недееспособными. В их интересах действуют
законные представители (чаще всего родители или же опекуны либо
попечители). Они расписываются во всех документах вместо детей. Дети от
14 до 18 лет подписывают документы самостоятельно, но с письменного
согласия законных представителей.Таким образом теперь Ваша дочь должна уполномочить Вас совершить подпись в договоре. Нотариальная доверенность при этом будет служить гарантом ее согласия.
"получить обычную доверенность от ребенка" - под этой фразой наверно подразумевается нотариально-заверенная доверенность?