Продажа или обмен ипотечного жилья

Юридически такая операция возможна.

Законодательство допускает отчуждение заложенного имущества с согласия залогодержателя, а также изменение обеспечения по представленному кредиту.

Новый кредит Вам оформлять не нужно. Вы продолжите оплачивать ранее оформленный кредит, но обеспечением по нему будет новый объект недвижимости. Конечно же потребуется независимая оценка приобретаемого имущества и государственная регистрация ипотеки.

Но прежде всего Вам необходимо обратиться в банк, который представил кредит. Поскольку проведение такой операции не является обязанностью банка, и все зависит от его согласия и возможностей.

Полагаю, что возможность такая есть. Сделка должна проводиться в том банке, где Вы брали кредит, т.е. фактически получить разрешение на такую сделку в банке и получить дополнительные средства на дом, а затем поменять предмет залога. Можно перекредитоваться, т.е. сначала погасить кредит на квартиру, а потом взять другой кредит на дом, продав уже необремененную кредитом Вашу квартиру

Согласно ст. 37 ФЗ Об ипотеке

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, возможность обмена, продажи квартиры есть. Необходимо только согласие залогодержателя.