Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сделка по приватизации может быть оспорена и признана недействительной?
В 3х комнатной муниципальной квартире прописаны 6 человек (мать, 2 дочери и 3 внука (несовершеннолетние)). Цель: оценить рыночную стоимость квартиры, выплатить одной из дочерей (с 1 внуком) 1/2 стоимости квартиры, а на вторую дочь приватизировать муниципальную квартиру. При этом приватизацию нужно произвести без участия детей. Для этого планируется до момента приватизации выписать из квартиры 3 детей и 1 из дочерей. Вопрос: 1. Законна и возможна ли такая приватизация (или она возможна только с участием несовершеннолетних детей)? 2. Если ли какой-то установленный законом срок после выписки из муниципальной квартиры детей, по истечении которого можно без риска приватизировать квартиру? 3. Выписывать детей из муниципальной квартиры необходимо также в муниципальную квартиру не меньшей площади? 4. В случае если такая приватизация состоится, какие риски для будущих собственников? (Сделка по приватизации может быть оспорена и признана недействительной?Есть какой-то срок давности?)
Добрый день, Анна!
1. Законна и возможна ли такая приватизация (или она возможна только с участием несовершеннолетних детей)?Анна
На основании пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.
Не включение несовершеннолетних в приватизацию не законно.
2. Если ли какой-то установленный законом срок после выписки из муниципальной квартиры детей, по истечении которого можно без риска приватизировать квартиру?Анна
Срок не установлен. Есть мнение Верховного суда, которое он дал в Обзоре судебной практике за 4 квартал 2013 г.:
Из содержания абзаца первого п. 1 ст. 1155 ГК РФ следует, что суду, рассматривающему требования о восстановлении срока для принятия наследства несовершеннолетнему ребенку, необходимо оценивать реальную возможность заявить о своих правах на наследственное имущество самого несовершеннолетнего, а не его законного представителя, то есть причины пропуска срока для принятия наследства должны быть связаны с личностью наследника.
Судом апелляционной инстанции не учтено, что на момент открытия наследства К. в силу малолетнего возраста не могла в полном объеме понимать и осознавать значимость установленных законом требований о необходимости своевременного принятия наследства, а также не была правомочна самостоятельно обращаться к нотариусу с заявлением о принятии наследства, поскольку за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), эти действия согласно ст. 28 ГК РФ должны осуществлять их законные представители.
Ненадлежащее исполнение законным представителем возложенной на него законом (ст. 64 СК РФ) обязанности действовать в интересах несовершеннолетнего ребенка не должно отрицательно сказываться на правах и интересах этого ребенка как наследника, не обладавшего на момент открытия наследства дееспособностью в полном объеме.
Несмотря на то, что дело касается наследственных прав, указанный вывод можно применить и к данным отношениям. Вывод суда: в результате наступления совершеннолетия ребенка, он будет вправе оспорить сделку приватизации.
3. Выписывать детей из муниципальной квартиры необходимо также в муниципальную квартиру не меньшей площади?Анна
Выписать Вы вправе только в квартиру, где проживают родители детей, площадь не имеет значения (статья 20 Гражданского кодекса).
4 вопрос ответил выше.
Здравствуйте, Анна!
По Закону РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2):
Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Основным условием участия в приватизации является наличие у гражданина права пользования данным жилым помещением. Право пользования возникает не только в результате регистрации в жилом помещении по месту жительства (прописки), но и в результате фактического вселения в квартиру.
Вселение осуществляется на основании ордера (ранее), решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору соц. найма. Далее заключается договор социального найма, в котором указывается наниматель и члены его семьи.
Соответственно, если несовершеннолетние дети зарегистрированы в квартире по месту жительства (прописаны), вселены в неё вместе со своими родителями, вписаны в договор социального найма, то они имеют право на участие в приватизации. Чаще всего на практике достаточно лишь того, чтобы ребенок был прописан в квартире, что уже, как предполагается, даёт ему право на участие в приватизации.
Судебная практика показывает, что зачастую даже если ребенок выписывается из квартиры в другое жилое помещение, даже если вместе с обоими родителями, и прежняя квартира приватизируется без его участия, то такая сделка по приватизации оспаривается.
Можно, конечно, выписать ребенка вместе с его родителями в другое жилое помещение, также муниципальное, неприватизированное, где у ребенка возникнет право пользования, выписать его из прежнего жилого помещения, внести изменения в договор социального найма, убрав из него ребенка, как члена семьи нанимателя.
Но, на мой взгляд, тут нет надежного механизма, гарантирующего то, что после достижения совершеннолетия (плюс срок исковой давности) ребенок сам не сможет оспорить такую приватизацию, поскольку в несовершеннолетнем возрасте он не имел возможности самостоятельно реализовать свои права.
Здравствуйте, Анна.
Если жилищные права детей их переселением не ухудшаются, а улучшаются, например, то приватизировать квартиру после переселения несовершеннолетних можно сразу же.
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 30.04.2021)
«Об опеке и попечительстве»
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Переселяться несовершеннолетние должны с родителями (с одним из них), с внесением их в Договор социального найма, чтобы в результате несовершеннолетние получили право пожизненного пользования равнозначным жильем.
Родители являются законными представителями своих детей и маловероятно что дети по совершеннолетию смогут оспорить свое переселение родителями и неучастие в приватизации.
Выплата компенсации за отказ от права пользования жилым помещением по Договору социального найма взрослым возможна, встречал такую практику. А вот в отношении детей суд может признать такую сделку ничтожной, как нарушающую права детей.
При этом, встречается практика когда срок исчисляется с даты совершеннолетия детей.
Срок давности применяется 1 год.
Вот пример судебной практики
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.Поскольку данный иск был подан за пределами срока исковой давности, установленного законом, истцы не указали уважительных причин пропуска cрока, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований и по данному основанию.При этом, суд первой инстанции правильно указал, что течение срока давности на обращение в суд с требованиями об оспаривании договора приватизации необходимо начинать с даты достижения совершеннолетия каждым из истцов с учетом того, что по достижении совершеннолетия истцы обязаны были не только реализовывать права, но и обязанности в отношении спорной квартиры (участвовать в оплате жилищно-коммунальных услуг, налогов, выполнении текущего ремонта и прочее). Истец Демин И.Ю. достиг совершеннолетия _ _ 2008 года, а истец Демин Д.Ю. – _ _ 2010 года и могли самостоятельно заявить о своих правах в установленный законом срок, ознакомившись с документами по приобретению жилья матерью, а также с документами по приватизации квартиры, однако с иском в суд об оспаривании договора приватизации они обратились _ _ июня 2014 года.
https://sudact.ru/regular/doc/...
Здравствуйте, Анна.
1. Законна и возможна ли такая приватизация (или она возможна только с участием несовершеннолетних детей)?Анна
Дети, имеющие право пользования в квартире, в любом случае должны быть включены в приватизацию. Их отказ от участия в приватизации возможен только с разрешения органов опеки и попечительства — см. по данному вопросу ст.7 Закона О приватизации жилищного фонда в РФ, а также п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8. При этом разрешение органов опеки получить крайне проблематично.
2. Если ли какой-то установленный законом срок после выписки из муниципальной квартиры детей, по истечении которого можно без риска приватизировать квартиру?Анна
Такого срока нет. Ключевое — это приобретение права пользования иным жильем.
3. Выписывать детей из муниципальной квартиры необходимо также в муниципальную квартиру не меньшей площади?Анна
Опять же нет таких требований. Дети регистрируются по месту жительства своих родителей (ст.20 ГК РФ).
4. В случае если такая приватизация состоится, какие риски для будущих собственников? (Сделка по приватизации может быть оспорена и признана недействительной? Есть какой-то срок давности?)Анна
Если квартира будет приватизирована без участия матери (она оформит отказ от приватизации и выразит согласие на приватизацию другими), она сохранит право бессрочного пользования квартирой на условиях соц.найма, независимо от того, кто является собственником -см. п.2 ст.292 ГК РФ, ст.19 ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса РФ. Если не решить этот вопрос до продажи, покупатели рискуют приобрести квартиру с жильцом, выселить которого не смогут даже через суд.
Право бессрочного пользования прекращается в случае своего добровольного выезда отказавшегося от приватизации -см. п.3 ст.83 ЖК РФ. То есть мать должна переехать и сняться с рег.учета, то же самое касается и детей.
Риски продавцов связаны также и с тем, что рег.учет сам по себе не умаляет их жилищных прав. Другими словами, если в последствии будет выяснено, что снятие с рег.учета детей осуществлено лишь формально, по факту они никуда в другое жилое помещение не вселялись, и права пользования другим жилым помещением не приобрели, они не могут считаться не имевшими права проживания в приватизируемой квартире на момент приватизации. Факт наличия права пользования в квартире должен устанавливаться на основании совокупности всех имеющихся в деле доказательств.
По срокам давности: если сделку будут оспаривать дети, то они могут это сделать и при наступлении 18-летия, восстановив сроки на том основании, что до наступления данного возраста они не могли сами осуществлять защиту своих прав.
Ответ, по сути, дал уже выше. Считаю, что приватизация без несовершеннолетних детей, зарегистрированных в квартире, на практике возможна. Но, во-первых, при этом обязательно необходимо после снятия ребенка с регистрационного учета и регистрации его в новом жилом помещении внести изменения в договор социального найма в прежней квартире, где он был прописан, исключив его из членов семьи нанимателя прежней квартиры. И, во-вторых, всё равно это не будет стопроцентной гарантией того, что получится приватизировать таким образом квартиру, поскольку могут вмешаться органы опеки, орган, уполномоченный на приватизацию, прокуратура и т.д., а если и получится приватизировать, то ребенок вправе будет даже после достижения им совершеннолетия оспорить такую приватизацию.
Такой срок может быть только один — если ребенок достигнет совершеннолетия и в течение 3 лет после этого не оспорит приватизацию. Но и у этом случае всегда остается вероятность по каким-то уважительным причинам восстановить пропущенный срок.
Если и идти по пути попытки приватизации квартиры без участия ребенка, то выписывать его, считаю, необходимо как раз в муниципальную квартиру, в которой у ребенка возникнет такое же право пользования, как и у нанимателя, членом семьи которого в данной квартире он будет являться. Это позволит ребенку в дальнейшем реализовать его право на приватизацию. Если ребёнок будет выписан в квартиру, которая в собственности, то там он станет всего лишь членом семьи собственника жилого помещения, и его права будут, скажем так, производными от прав собственника.
Как уже указывал выше, приватизация может быть оспорена даже самим ребёнком после достижения им совершеннолетия. К моменту достижения совершеннолетия следует добавлять ещё и общий срок исковой давности (3 года).