Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проектировщики рекомендуют формулировку: разрешить использование части домового имущества в виде части подвала, для подключения к инженерным сетям ну и тд
Не жилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, не узаконенная перепланировка. Созданы дополнительные мокрые точки, канализация и вода проведена через перекрытие в подвал. Суть вопроса, необходимо ли согласование подключения коммуникаций в подвале с жильцами и если да, то каков кворум.
ПС. Мы проводим собрание со следующей формулировкой: Разрешить ИП техническое присоединение нежилого помещения к инженерным коммуникациям системы водоснабжения и водоотведения в соответствии с разработанной проектной документацией согласованной с управляющей компанией.
Проектировщики рекомендуют формулировку: разрешить использование части домового имущества в виде части подвала, для подключения к инженерным сетям ну и тд.
Добрый вечер! Этот вопрос касается пользования и в данном случае перепланировки ( ее еще нужно узаконить) общего имущества -
п1)ч.2 ст.44 ЖК РФ
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
Поэтому в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ —
принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
Добрый вечер, Борис!
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Жилищного кодекса:
Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Следовательно, скорее всего у Вас переустройство, а если еще меняется конфигурация помещения — то перепланировка (пункт 2 статьи 25 ЖК).
На основании пункта 3 статьи 26 ЖК:
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи.
В указанных частях согласие собственников МКД или ТСЖ отсутствует. Нормы статьи 44 ЖК так же не относят данный вопрос к компетенции общего собрания собственников МКД, несмотря на то, что сети относятся к общему имуществу МКД.
Согласно пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения.
Но на основании пункта 2 статьи 548 Гражданского кодекса:
К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 — 547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.
Законами и иными актами по водоотведению порядок подключения к сетям МКД не установлен, следовательно при подключении к таким сетям следует руководствоваться правилами, установленными для подключения к сетям электроснабжения. А в них устанавливается правило (часть ж) пункта 10 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии) о предоставлении следующего документа:
в случае технологического присоединения энергопринимающих устройств, указанных в абзаце первом пункта 8(4) настоящих Правил, копия документа, подтверждающего согласие организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, при наличии у такой организации соответствующих полномочий либо при ее отсутствии или отсутствии у нее полномочий согласие общего собрания владельцев жилых помещений многоквартирного дома на организацию присоединения нежилого помещения отдельными линиями от вводного устройства.
Если у ТСЖ нет таких полномочий, то на подключение требуется согласие общего собрания. В этом случае на основании пункта 1 статьи 46 ЖК:
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 ЖК:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
На основании вышеизложенного делаю вывод, что на подключение к сетям водоснабжения и отведения необходимо согласие организации, управляющей МКД, если у нее нет таких полномочий, то решение общего собрания с количеством проголосовавших более 50 % от числа собственников МКД.
ПС. Мы проводим собрание со следующей формулировкой: Разрешить ИП техническое присоединение нежилого помещения к инженерным коммуникациям системы водоснабжения и водоотведения в соответствии с разработанной проектной документацией согласованной с управляющей компанией.
Проектировщики рекомендуют формулировку: разрешить использование части домового имущества в виде части подвала, для подключения к инженерным сетям ну и тд.
Борис
Вижу более правильной формулировку проектировщиков. Вы действительно используете общее имущество — подвал, производите подключение к инженерным сетям. В Вашей формулировке про общее имущество ничего не сказано.
например для использования земли под реконструкцию входной группы требуют 100% согласия собственниковБорис
Это верно, но присоединение к коммунальным сетям это другое.
И в этом случае я думаю они ссылаются на пп 3 п2 ст 26 ЖК.Борис
с этим не согласен. Какое присоединение общего имущества? у Вас же не увеличивается площадь за счет общего имущества.
Такой вывод подтверждается и судебной практикой:
На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»)
.Влекущее изменение размера общего имущества — у Вас размер общего имущества не меняется.
Добрый день, Борис!
Вы пишете:
Созданы дополнительные мокрые точки, канализация и вода проведена через перекрытие в подвал.
Тут Вы не точно выразились, я так понимаю. Не в подвал, а из подвала в Ваше нежилое помещение. Эта неточность в формулировке, как я понимаю, сбила с толку коллегу Смирнову.
Суть вопроса, необходимо ли согласование подключения коммуникаций в подвале с жильцами и если да, то каков кворум.
Попробую объяснить, потому в этой части в законодательстве есть некоторый пробел. В статье 44 Жилищного кодекса РФ, где по пунктам перечислено, что относится к компетенции общего собрания собственников (далее — ОСС), нет пункта, который касался бы пользования одним из собственников общим имуществом (инженерные коммуникации, которые проходят по подвалу — это безусловно общее имущество).
Там есть вот такой пункт:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.....
Иные лица — это в данном случае не собственники. А вот принятие решения о пользовании общим имуществом собственниками, там не прописано отдельно. В то же время, это не значит, что собственник может самовольно подключаться к инженерным сетям в подвале.
Согласно статье 36 ЖК РФ общее имущество в МКД принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.
Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ:
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Но это общая норма закона. На практике в МКД, когда вопрос касается пользования общим имуществом одним из собственников, проводится ОСС. Что касается кворума, то действует общее правило:
Статья 45 ЖК РФ:
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
Решение принимается если «За» проголосуют 50% плюс один голос от числа лиц, принимающих участие в собрании.
Резюмирую. Несмотря на то, что ЖК РФ прямо не относит к компетенции ОСС вопрос об использовании одним из собственников общего имущества в МКД, на практике надзорные органы (Жил инспекция, к примеру) может затребовать Протокол общего собрания, ссылаясь на то, что статья 247 ГК РФ не предполагает возможности самовольного пользования общим имуществом.
Вы можете не проводить собрание. Но не факт, что потом с Вас не затребуют протокол ОСС. Его лучше иметь в наличии, в любом случае.
Что касается формулировок, это не столь принципиальный момент. Обе формулировки приемлемы, на мой взгляд. Они обе отражают суть того, что Вы хотите сделать. Единственный момент, вот это:
Разрешить ИП техническое присоединение нежилого помещения
Не ИП разрешить, а собственнику нежилого помещения №____ ФИО собственника разрешить…
Вы же как собственник выступаете в данном случае.
Если Вы не собственник, тогда инициировать собрание должен собственник.
С уважением!
Борис, раз Вы арендатор, а не собственник, то Вы не должны заниматься проведением ОСС. Пусть собственник получает одобрение через ОСС на подключение к общедомовым коммуникациям. Собственник может инициировать ОСС, Вы не можете.
По поводу двух третей голосов не согласен с коллегой. Нет там переустройства общего имущества. Общедомовые трубы Вы не трогаете и не переносите, они остаются на месте, если я правильно понимаю Вас. Вы подводите к ним трубы из своего помещения и присоединяетесь таким образом к общим коммуникациям. Подведённые из Вашего помещения трубы предназначены только для обслуживания Вашего помещения и все. Эти трубы также общим имуществом не будут. Простое большинство голосов от присутствующих на собрании (при наличии кворума) Вам нужно. И все. Но собрание провести должен собственник. Можно не проводить, рассчитывая на то, что у Жил инспекции не будет вопросов к собственнику раз собственником является муниципалитет. Но если все строго по закону делать, нужно провести ОСС (собственник должен это сделать).
С уважением!
Добрый день! А что имели ввиду Вы под «неузаконенной перепланировкой», уточните, пожалуйста.