8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
689 ₽
Вопрос решен

Хочу заключить договор аренды склада, но он у меня не зарегистрирован (выходит за пределы участка и вряд ли может быть зарегистрирован)

Здравствуйте, уважаемые юристы! Хочу заключить договор аренды склада, но он у меня не зарегистрирован (выходит за пределы участка и вряд ли может быть зарегистрирован). Есть и зарегистрированный склад, но он другой площади и занят.

Я так понимаю, что такой договор аренды будет ничтожен, поскольку никаких прав на объект у меня нет. Фактически склад есть и я предоставлю арендатору его, т.е. свои обязательства выполню добросовестно.

Как мне подстраховаться от того, чтоб арендатор по окончании срока аренды не потребовал арендные платежи обратно со ссылкой на ничтожность договора?

Показать полностью
Уточнение от клиента
Уважаемые юристы, пожалуйста, скажите своё мнение о таком способе защиты моих прав как так называемый «эстоппель» (нашёл в гугле).
Я так понял, что это запрет на противоречивое поведение стороны, т.е. если мой арендатор принял помещение, пользовался им, платил, а потом сказал, что «это не считается, верни полученное», то можно предложить встречные аргументы (исхожу из того, что ничтожность и незаключенность — разновидности недействительности сделки):
Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Статья 432. Основные положения о заключении договора
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору
5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

и в общих чертах — ст.10 ГК «1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).»
, Максим, г. Москва
Михаил Григорьев
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург

Уважаемый Максим! Доброго! По уму, конечно, надо смотреть документы и что в реалиях. Что у Вас с правами на землю? От этого и надо идти.

Капитальное там сооружение (склад) или как? 

Получали ли град.план на ЗУ, разрешение на строительство, вводили в эксплуатацию или как (см. ст.ст.57,51 ГрК РФ)?

При этом по земельному участку вполне можно рассмотреть вариант перераспределения в порядке ст.11.7 ЗК РФ (опять же надо вникать).

Как мне подстраховаться от того, чтоб арендатор по окончании срока аренды не потребовал арендные платежи обратно со ссылкой на ничтожность договора?

опять же надо все смотреть. Если реально сооружение было передано, соответствующие акты есть — не о чем беспокоиться, несмотря на проблемы с размещением по земле.

Повторю, надо вникать более серьезно. 

0
0
0
0

в дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги, да к Вашим уточнениям:

если как капитальное сооружение (см. ст.1 ГрК РФ) и самовольная постройка (см. ст.222 ГК РФ), то опять же надо начинать с земли.

Если там реально построили за пределами- как вариант — перераспределение ЗУ (как бы землю «подводим» под сооружение).

Здесь без кадастрового инженера и согласия смежников не обойтись.

Далее уже по сооружению или пробывать узаконить административно или через суд.

Но через суд экспертиза и масса иных нюансов.

Ну или все таки все сводить к временному статусу сооружения.

0
0
0
0
Максим
Максим
Клиент, г. Москва
Здравствуйте, Михаил! Земля в собственности. Всего остального нет — все строилось в нулевые годы, даже если и получали документы, то их уже вряд ли можно найти, а процедуры, если и были начаты, то, очевидно, до конца не доведены.
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.4
Эксперт
Как мне подстраховаться от того, чтоб арендатор по окончании срока аренды не потребовал арендные платежи обратно со ссылкой на ничтожность договора?

Максим

Максим, добрый день! Согласно ст. 607 ГК РФ

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

согласно ст. 8.1 ГК РФ возникновение прав собственности на недвижимое имущество связывается с государственной регистрацией таких прав. НО говоря о складе возможно что речь идет о движимом имуществе, т.е. некапитальном строении. 

0
0
0
0
Максим
Максим
Клиент, г. Москва
Здравствуйте, Андрей! Склад, о котором идёт речь, откровенно говоря, всё же скорее капитальный, чем движимый.
говоря, всё же скорее капитальный, чем движимый.

Максим

Если под это определение он не подпадает 

10.2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
тогда в договоре аренды указать часть ЗУ где нет проблем с оформлением прав

0
0
0
0
Виталий Шишкин
Виталий Шишкин
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 9.4

Здравствуйте!

Хочу заключить договор аренды склада, но он у меня не зарегистрирован (выходит за пределы участка и вряд ли может быть зарегистрирован).

Максим

Если все делать по закону, то предпринимать все попытки по  постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на склад.А для этого решать вопрос с земельным участком, исправлять реестровую ( кадастровую) ошибку при необходимости, уточнять площадь, границы участка…

Я так понимаю, что такой договор аренды будет ничтожен, поскольку никаких прав на объект у меня нет. Фактически склад есть и я предоставлю арендатору его, т.е. свои обязательства выполню добросовестно.

Не сомневаемся, что исполните добросовестно. Если согласуете в договоре сам предмет применительно к ст. 606,607 ГК РФ, то можете составить договор в письменной форме. Единственное — заключить его можно на срок менее 1 года, дабы не регистрировать.потому как, сами понимаете, регистрацию  в Росреестре не пройти пока при таком раскладе.

ГК РФ Статья 160. Письменная форма сделки
 
1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Как мне подстраховаться от того, чтоб арендатор по окончании срока аренды не потребовал арендные платежи обратно со ссылкой на ничтожность договора

Если потребует денежные средства обратно, то Вы заявите о неосновательном обогащении (ст.1102 ГК РФ), так как по факту другая сторона пользовалась Вашим имуществом, пусть и не зарегистрированным. 

1
0
1
0

В п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса закреплена одна из форм эстоппеля – правового принципа, согласно которому при наступлении определенных обстоятельствах лицо утрачивает право на возражение в обосновании своих притязаний.

При необходимости можете применять эстоппель

более подробно о судебной практике по эпистопелю смотрите здесь

https://www.garant.ru/ia/opini...

1
0
1
0
Олег Чемоданов
Олег Чемоданов
Юрист, г. Урень

Добрый день, Максим!

На основании пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 г. № 66:

Если арендодатель передал арендатору имущество без
документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

В то же время на основании пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73:

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что если арендатор использовал имущество, а арендодатель принимал оплату, в последствии они не могут ссылаться на недействительность договора аренды, из-за его не регистрации. В то же время, если арендатор не сможет использовать имущество из-за того, что на здание нет документов, он вправе не оплачивать арендную плату. 

2
0
2
0
Максим
Максим
Клиент, г. Москва
Олег, спасибо за ссылки на акты высших судов. Я не вполне понимаю формулировку «если арендатор не сможет использовать имущество из-за того, что на здание нет документов». По моему мнению (но я в данном случае очень субъктивен) — отсутствие документов и регистрации не мешает фактически хранить в предоставленном складе металлические и деревянные конструкции. Уточняю на всякий случай — вдруг есть какие-то законодательные требования на этот счёт.

Хранить — не запрещено, но торговать алко продукцией он не сможет например.

1
0
1
0
Ольга Романова
Ольга Романова
Юридическая компания "ООО КН "Лидер-кадастр"", г. Саратов
рейтинг 8.1

Добрый день, Максим! 

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поставить на ГКН и зарегистрировать права вы не можете на склад, но это не значит, что не можете определить его характеристики и однозначно описать этот объект. К примеру, вы можете заказать технический паспорт объекта, можно это сделать в БТИ которое ведет реестр объектов градостроительной деятельности. Да, тех инвентаризацию для объектов нежилого фонда сделали не обязательной, но ведь тех паспорт не запрещали делать. 

Далее насчет земельного участка, если вдруг у вас склад не сильно выходит за границы участка и все объекты возникли в 2000-е годы, то можно если есть куда, подвинуть участок, изготовив межевой план на уточнение границ земельного участка в связи с реестровой ошибкой (ст 61 218-ФЗ от 13.07.2015 года), для этого нужен кадастровый инженер. 

Еще вариант, вы можете сдать в аренду часть участка. 

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон договора аренды заключить договор, по которому в пользование арендатору передается не весь земельный участок, а только его часть.

В силу п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документом-основанием осуществления государственного кадастрового учета земельных участков и их частей является межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ.

Согласно ч.ч. 3, 2 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

То есть в данном случае придется заключать договор на длительный срок и регистрировать права на него, а не на 11 месяцев чтобы не было регистрации права.

2
0
2
0

В обзоре Судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 г.) указано, что стороны не вправе ссылаться на незаключенность договора, если существенное его условие ими фактически исполнено. В договоре аренды вы можете указать данные на склад (из технического паспорта), попросить БТИ указать в паспорте кадастровый номер участка и также в договоре указать, что склад находится на земельном участке по такому-то адресу и с таким-то кадастровым номером. 

Если все же арендатор может оказаться не порядочным, то вот как раз та часть склада, которая находится за границами вашего участка может стать причиной того, что он будет говорить о том, что вы сдавали имущество, которое вам не принадлежит. Может быть есть разрешение на строительство или какой-то ранее выданный документ? 

0
0
0
0
Максим
Максим
Клиент, г. Москва
Спасибо, Ольга! Это интересный вариант, я о нём подумаю. Но у арендатора интерес именно в крытом складе и его может насторожить предложение о заключении аренды части земли.
Похожие вопросы
Защита прав потребителей
Могу ли я расторгнуть договор?
Добрый день. Подскажите пожалуйста как нам лучше сделать. Заключили договор купли продажи. В процессе сделки. Выяснилось что дом ветхий. Могу ли я расторгнуть договор ?
, вопрос №4101201, Татьяна, г. Москва
Жилищное право
И обязан ли буду выплачивать с ней её кредиты?
Развожусь с женой, имеем общего ребенка 3 года , также имею жильё приобретенное по военной ипотеке , а жена имеет кредиты на общую сумму 700 тысяч рублей , обязан ли я буду обеспечить её и ребенка жильем после развода ? И обязан ли буду выплачивать с ней её кредиты ? Жена полностью дееспособна а ребенок не инвалид, так же если я обязан обеспечить её жильем после развода то на какой срок ?
, вопрос №4101147, Вадим Гатауллин, г. Москва
Земельное право
Могу ли я заключить договор водоснабжения с СНТ, если выйду из состава членов СНТ?
Добрый день! В осенью 2022 года я вступила в члены СНТ, выбрав свободный участок. Членские взносы платила за конец 2022 года, 2023 год и 2024 год. Участком еще не пользовалась, ни вода, ни электричество еще не подключены. Прежние хозяева участок приватизировали, но позднее вышли из состава СНТ и участок расприватизировали, при этом он перешел в ведение местного муниципалитета, о чем руководство СНТ не знало, поэтому передало участок мне в аренду, как принадлежащий СНТ. Теперь руководство СНТ узнало о том, что есть переданные в аренду членам садоводства участки, фактически не принадлежащие СНТ и находятся в растерянности, что же им делать? Члены СНТ, которые приватизировали свои участки, по Уставу должны платить членские взносы в том же размере за минусом суммы земельного налога на участок. Сейчас я хочу приватизировать этот участок и в связи с этим у меня возникли следующие вопросы: 1. Могу ли я вернуть уплаченные членские взносы как неправомерные, т.к. арендодатель не являлся собственником участка? 2. Могу ли я заключить договор водоснабжения с СНТ, если выйду из состава членов СНТ? 3. Могут ли мне запретить пользоваться дорогами СНТ для того, чтобы добраться до своего участка (участок находится в середине территории СНТ)? 4. С юридической стороны: являюсь ли я членом СНТ, если я занимаю участок, не принадлежащий садоводству?
, вопрос №4100475, Алла, г. Барнаул
1000 ₽
Вопрос решен
Побои
И далее в чате эта работница ук унижала сына и отца
Мой муж, инвалид 2 гр по зрению и с начинающей деменцией поехал в гости к сыну, и в лифте совершил правонарушение, пописял. Работница ук выложила видео с камер в чат дома, где живёт сын. Сын узнал об этом поступке отца от меня, потому что я есть в этом чате, а он там не общается. Работница ук указала в чате, чей это отец, номер кв и этаж, а дальше давать оценку неприятную сыну. Я как мать возмущена и хочется ответить ук. Могу ли опираясь на закон об инвалидах ст 15 через прокуратуру потребовать и законно ли будет, установить в подъезде где живёт сын дублирование звуковой информации, и сопровождение от входной двери до двери квартиры сына. Потому что, если бы ему помогли в соответствии с этой статьёй, то ничего бы он в лифте не сделал. В подъезде этом находится Консерьеж и администратор дома от ук. И далее в чате эта работница ук унижала сына и отца. То отец это делает постоянно и якобы у неё есть 3 видео, я попросила скинуть мне в личку, но игнорирование. В чате ей предложили сына поставить в известность, но она написала, что он в системном запое, что семья нарушает общественный порядок, то ей посыпались угрозы от родственников, т. е. от нас. Я возмущена таким враньем и попросила скинуть скрины угроз,. т. е никаких фактов, только унижение чести идостоинства моего сына. Как мне её наказать, и могу ли я по закону встать на защиту сына привлечь её к ответственности, за сбор персональных данных и распространение в чате, за оскорбления
, вопрос №4100426, Нина, г. Москва
Гражданское право
Как это все обжаловать и прекратить?
Добрый день. В 2018 году мой молодой человек брал займ, поначалу платил, потом перестал, думал все прокатит, брал он 5 тысяч , в итоге потом он пришел ему переделали договор на 50 тысяч, с графиком платежей, он его тоже не платил, в итоге они подали в суд вообще на 400 тысяч рублей, суд одобрил, и вот с 2019 года по текущий он каждый месяц из зарплаты выплачивает 20 тысяч рублей, запросили бумагу из бухгалтерии с работы о том, сколько уже выплачено, наняли адвоката, отправили письмо в суд об отмене заочного решения, вчера был суд, судья не одобрила отмену, хотя повестку в 2019 году он не получал, за него получили, и расписались за него в извещении, об этом мы тоже оповещали при подаче отмены заочки, что не проживает по адресу регистрации с 2019 года, как можно обжаловать решение , так как долг так и растет не уменьшается, и истец подала заявление о том что нет оснований для отмены заочного решения, и долг с 5 тысяч уже выплачен в 400тыс , не прекращает расти... Как это все обжаловать и прекратить? Помогите пожалуйста...
, вопрос №4100299, Юлия, г. Кирово-Чепецк
Дата обновления страницы 03.08.2021