Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Считается ли договор на покупку недвижимости заключенным при обмене сканами через электронную почту?
Выиграл торги по продаже подвального помещения. Продавец (юридическое лицо) находился в другом городе поэтому выслал подписанный договор по электронной почте, я его распечатал, подписал, отсканировал и отправил обратно. Хотя мы договорились, что договор мы подпишем в живую - данный обмен сканами произвели что бы платежке ссылаться на этот договор. В самом договоре не сказано, что мы договорились заключать или обмениваться договором в электронной форме. На следующий день я произвел оплату по данному договору.
Продавец через доверенное лицо передал мне ключи от подвального помещения. Но они не подходили, потому что управляющая компания сменила замок на вход в подвал, в котором находится данное помещение. Как оказалось за эту неделю кто то проник в подвал (ключи от подвала находились у ряда жильцов) открыл вентиль и ряд помещений затопило. Покупаемое помещение не пострадало. В результате к управляющей компании выдвинули иск и она запретила свободный доступ в подвал, т.к. часть подвала является технической и в ней располагаются домовые коммуникации.
В результате я не могу свободно попасть в подвал в котором находиться помещение которое я покупаю. Что естественно меня не устраивает! Я отказался от подписания акта приема передачи и направил просьбу об расторжении данного договора. Продавец отказал, и сказал что обратиться в суд с иском о государственной регистрации и возложением на меня всех расходов.
Считается ли договор заключенным если мы обменивались сканами?
Могу ли я как то расторгуть данный договор по суду сославшись на форс мажор, в лице управляющей компании которая ограничила доступ в подвал? Или каким то другим способом ?
- ДОГОВОР КУПЛИ.docx
Здравствуйте, Станислав!
Я считаю, что в данном случае вполне можно будет доказать, что договор был заключен.
Так, согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ:
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Пункт 1 статьи 160 ГК РФ говорит о том, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Вы же указали, что уже произвели оплату за приобретенное Вами подвальное помещение.
Факт оплаты (наличие платежных документов, выписки по счету продавца) в совокупности со сканами договора купли-продажи с подписями обеих сторон, которыми Вы обменялись, будут свидетельствовать о том, что договор заключен, его письменная форма соблюдена.
Добрый день Станислав.
ГК РФ Статья 434. Форма договора
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Договор может быть заключен путем подписания документа и дальнейшей его отправки другой стороне.
Что касается расторжения договора. В данном случаи считаю, что имеет смысл обжаловать действия УК, но только после того, когда будут устранены последствия потопа. Если ограничения доступа необходимы для обеспечения безопасности и недопущения еще большего ущерба, то пока действия УК можно считать правомерными.
ГК РФ Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Что касается обстоятельств непреодолимой силы или форс-мажора.
Полагаю, что данную ситуации не следует к этому относить.
УК должна осуществить свои обязанности по ремонту, что предусмотрено договором о содержании многоквартирного дома.
Необходимо выяснить, в течении какого времени они планируют это сделать. После этого, они должны вам представить доступ.
Если будут препятствовать, то тогда можно обращаться с жалобой. В том числе с исков в суд.
УК предоставляет доступ, но только под их присмотром и ограниченное кол. раз — т.к. находятся на другом конце города и ездить им не с руки.Я планировал использовать данное помещение как бытовку (кладовку), сделать там косметический ремонт и т.д. И ограниченный доступ под присмотром меня не устаивает. Законны ли действия УК? Законен их отказ в выдаче ключа от входа в подвал, мне как собственнику помещения которое там находится?
Как собственник, вы имеете право доступа на территорию своего помещения. Но нужно также учитывать техническую стороны. То есть если там находятся технические помещения, то необходимо обеспечить безопасность. Вообщем согласуйте с УК порядок доступа туда. Если данный вопрос не будет разрешен, то можно обратиться в суд. В рамках консультации не видя не одного документа сложно определить перспективы. Поэтому для формирования правовой позиции необходимо ознакомится с документацией на эти помещения.
Действия управляющей компании, выразившиеся в ограничении свободного доступа в подвал всем собственникам, вряд ли можно рассматривать в качестве форс-мажора.
Форс-мажор — это непреодолимая сила, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства.
В пункте 3 статьи 401 ГК РФ сказано, что к таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Поэтому вышеуказанные действия УК не будут являться непреодолимой силой, свидетельствующей о том, что договор купли-продажи подвального помещения не может быть исполнен. Будучи собственником подвального помещения, Вы вправе требовать от УК предоставления Вам доступа в подвал, отказать в этом УК не вправе.
УК предоставляет доступ, но только под их присмотром и ограниченное кол. раз — т.к. находятся на другом конце города и ездить им не с руки.
Я планировал использовать данное помещение как бытовку (кладовку), сделать там косметический ремонт и т.д. И ограниченный доступ под присмотром меня не устаивает. Законны ли действия УК? Законен их отказ в выдаче ключа от входа в подвал, мне как собственнику помещения которое там находится?