Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как потребовать от застройщика очистить фасад дома от высолов?
Доброго дня!
Собираюсь приобрести квартиру у застройщика по ДДУ. Многоквартирный дом ~300 квартир. Ездил на просмотр объекта, смотрел квартиру, с квартирой всё хорошо. Однако фасад дома по большей части в пятнах-высолах. Высолы - соль, которая выступает на кирпиче в результате зимней кладки кирпича (в раствор примеси добавляются). Визуально кажется что 80% площади фасада в этих высолах, что непосредственным образом влияет на внешний вид дома, его опрятность и т.д. Поизучав вопрос самостоятельно, пришел к пониманию того, что высолы просто так не отмыть, нужны специальные хим.средства, то есть дождем не смоются. К тому же есть вероятность постепенного разрушения кирпича от соли, но по этому вопросу компетенциями не обладаю.
Когда я задал прямой вопрос представителю отдела продаж застройщика, получил ответ: "Мы никогда не чистим фасады от высолов, высолы смывает дождь". На мой довод о том, что у них в портфолио есть объект, который уже год как сдан в экслуатацию и находится в одной поре (то есть тоже весь в высолах) комментарий я не получил.
На момент написания данного вопроса ситуация сдедующая: в сделку по покупке и подписанию ДДУ не вступал, однако квартира мне интересна. Но от покупки меня останавливают высолы на фасадах, которые влияют на инвистиционную привлекательность данного дома и его эстетическое восприятие.
Моя цель - чтобы фасад был очищен от высолов. Вопрос в следующем: могу ли я как-то призвать застройщика очистить фасады, вступая в ДДУ? Мои опасения связаны с тем, что:
1) Если я не буду подписывать акт приемки, ссылаясь на высолы на фасадах, и буду требовать их устранить, застройщик оспорит мое требование, ссылаясь на то, что это не является существенным недостатком.
2) У данного застройщика уже есть введенные объекты, которые находятся в таком же состоянии (высолах), соответственно проблем с вводом у него не возникало.
3) Квартиры в рассматриваемом доме почти все раскуплены, то есть покупателей не смущают высолы. Есть риск что мои аргументы для моих же соседей не будут являться весовыми и организовать какое-то коллективное обращение или требование я не смогу.
Масштаб проблемы по ссылке (на примере одной стороны дома): https://bit.ly/33KGpuW
— проектная декларация;
— проект ДДУ.
По ДДУ меня смутил пункт:
«3.1.6. Застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения и дополнения в проект строительства жилого здания. При этом изменения в ходе строительства не являются существенными и не влекут возникновение у Участника долевого строительства права требования в силу ст.7 Закона № 214-ФЗ устранения недостатков, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Участник долевого строительства предоставляет Застройщику право без дополнительных распоряжений, согласований со стороны Участника долевого строительства, изменять проектную документацию, проектную декларацию и иные необходимые документы в части состава общего имущества в жилом здании.»
То есть на обывательском уровне с точки зрения своих рисков я этот пункт могу интерпретировать так: при приемке я начинаю указывать застройщику на высолы, которые не указаны ни в ДДУ, ни в проектной декларации, а застройщик скажет что поменял проектную декларацию в одностороннем порядке и высолы допустимы.
1. Допустим, я вступаю в подписание ДДУ. При этом указываю Застройщику на противоречие пунктов ДДУ закону, но Застройщик скорее всего на правки договора в частном порядке не пойдет, соотв. за мной решение подписывать такой договор или нет. Учитывая то, что ряд пунктов ущемляют мои права (согласно закону) и что эти пункты могут считаться недействительными, то ДДУ можно подписать.
2. Когда наступит этап приемки квартиры, я не подписываю акт приемки и составляю бумагу на имя организации о необходимости устранения высолов (и других недостатков, если таковые будут иметь место быть). Застройщик начнет ссылаться на подписанный ДДУ и необходимость экспертного заключения, указанного в ДДУ. Далее скорее всего Застройщик в одностороннем порядке подпишет акт приемки.
3. Я обращаюсь в суд чтобы оспорить одностороннее подписание акта и требовать от Застройщика устранение недостатков. Возможно суд назначит экспертизу, которая ожидаемо подтвердит наличие высолов. Суд признает акт-приемки недействительным и обязывает Застройщика устранить недостатки.
При этом:
— Если застройщик в одностороннем порядке подписывает акт, то мне начинают выставлять оплату за коммунальные услуги и я несу ответственность за квартиру;
— Если я проиграю суд, то далее обращаюсь в вышестоящий суд и так далее по иерархии;
— Посколько должной практикой не обладаю, мне сложно представить на сколько может эта ситуация затянуться. Если история с судами затянется на полгода и более, то изначально мероприятие мне кажется нестоящим;
— Возможно, вступив в ДДУ, имеет смысл до наступления события по приглашению меня подписывать акт приемки, направить Застройщику письмо с требованием устранения высолов (раз мне отдел продаж уже заявил что высолы Застройщик не устраняет), ссылаясь на законы, плюс указать что без это не буду подписывать акт-приемки. Обозначу, так сказать, официально свою позицию.
Борис, добрый день.
Можно ознакомиться с Вашим договором долевого участия?
Вопрос в следующем: могу ли я как-то призвать застройщика очистить фасады, вступая в ДДУ?Борис
Отчасти Вы сами сказали как — указать на наличие высолов на фасаде в акте приема-передачи, после чего заявить требования к их устранению.
В данном случае, Вы отчасти правы, что застройщик сошлется на то, что недостаток несущественный. Однако указанное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении Ваших требований.
В первую очередь стоит акцентировать внимание на Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в той его части в которой указано. что
4.2.1.9. Для предупреждения высолов, шелушений, пятен и т.д. выполняется своевременная окраска фасадов.
И смотреть условия Вашего договора, на предмет того, предусмотрена ли окраска фасада.
В любом случае, возможность устранения недостатка путем окраски нормативными актами предусмотрена.
И возможность устранения их предопределена и выводами судебной практики. Например, Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2021 N 307-ЭС21-4434 по делу N А56-79507/2017
суд первой инстанции решением от 22.06.2020, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 08.09.2020 (с учетом определения от 15.10.2020) и суда округа от 28.12.2020, обязал учреждение безвозмездно выполнить работы по устранению недостатков облицовки (отделки) конструкций фасада многоквартирного дома по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Парадная, д. 3, корп. 2 лит. А, общественно-жилые комплексы N 4, 5, 6, 7, 8 (2 и 3 очередь строительства), наружных стен автостоянки многоквартирного дома, а также работы по устранению разрушения лестницы, расположенной слева от паркинга — 1 въезд с пер. Виленский, а именно: — демонтаж существующей облицовки фасада дома с сохранением плит — 1565 квадратных метров; — очистка плит от высолов и остатков раствора основания — 1330 квадратных метров; — облицовка фасадов дома гранитными плитами с частичной заменой плит в соответствии с проектом и нормативными требованиями 1565 квадратных метров; — ремонт ступеней лестницы — 1 метр погонный; — ремонт штукатурки фасада — 5 квадратных метров; в остальной части иска отказал; распределил судебные расходы.
Соответственно, подавая претензию об устранении недостатков, Вы можете сослаться на ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в силу которой Вы можете заявить одно из следующих требований
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
И в данном случае не имеет значения насколько существенным является недостаток, с учетом того, что договором наличие высолов оговорено не было, устранение их технически возможно — заявленное требование подлежит обязательному удовлетворению.
Здравствуйте.
1) Если я не буду подписывать акт приемки, ссылаясь на высолы на фасадах, и буду требовать их устранить, застройщик оспорит мое требование, ссылаясь на то, что это не является существенным недостатком.Борис
Согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ О долевом участии.
Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства до устранения застройщиком недостатков указанных в ч. 2 ст. 7 ФЗ о ДУ
При этом в ч. 2 ст. 7 ФЗ о ДУ указаны не только существенные недостатки, а вообще любые недостатки приведшие к ухудшению качества объекта ДДУ.
Таким образом, по смыслу указанных норм права основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.
Поэтому можете требовать устранения высолов до подписания акта, вполне возможно что судиться придется при этом вплоть до Верховного Суда РФ.
2) У данного застройщика уже есть введенные объекты, которые находятся в таком же состоянии (высолах), соответственно проблем с вводом у него не возникало.Борис
Нарушения при вводе объекта в эксплуатацию на влияют на ваши права.
3) Квартиры в рассматриваемом доме почти все раскуплены, то есть покупателей не смущают высолы. Есть риск что мои аргументы для моих же соседей не будут являться весовыми и организовать какое-то коллективное обращение или требование я не смогу.
Вы можете заявлять требования об устранении высолов самостоятельно, для этого вам не нужно коллективное обращение, можете сами жаловаться в жилищную инспекцию, или сами обращаться в суд с требованиями об устранении высолов.
Также и управляющая компания которая будет обслуживать этот дом вправе требовать в судебном порядке от застройщика в пределах гарантийного срока устранения недостатков общего имущества, в том числе высолов.
Как вариант вы пишите жалобу в Жилищную инспекцию, а Жилинспекция дает предписание УК устранить высолы, УК обращается в суд на застройщика.
По ДДУ меня смутил пункт:
«3.1.6. Застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения и дополнения в проект строительства жилого здания. При этом изменения в ходе строительства не являются существенными и не влекут возникновение у Участника долевого строительства права требования в силу ст.7 Закона № 214-ФЗ устранения недостатков, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Участник долевого строительства предоставляет Застройщику право без дополнительных распоряжений, согласований со стороны Участника долевого строительства, изменять проектную документацию, проектную декларацию и иные необходимые документы в части состава общего имущества в жилом здании.»
То есть на обывательском уровне с точки зрения своих рисков я этот пункт могу интерпретировать так: при приемке я начинаю указывать застройщику на высолы, которые не указаны ни в ДДУ, ни в проектной декларации, а застройщик скажет что поменял проектную декларацию в одностороннем порядке и высолы допустимы.Борис
Нет, высолы никак не могут быть включены в проект строительства дома, так как это побочный эффект строительства.
Приведенный вами пункт означает, в частности, что застройщик может изменить параметры входов в подъезды, или параметры лестничных клеток и т.п.
п. 5.8 ДДУ налагает на вас обязанность предъявлять требования о недостатках исключительно на основании экспертного заключения.
Данный пункт ущемляет ваши права потребителя, так как в п. 5 ст. 8 ФЗ о ДУ нет таких условий, соотвественно данный пункт недействителен.
Вы можете отказаться от подписания акта и на основании визуального осмотра и подтверждать наличие высолов фотографиями.
Прежде, чем заключать с застройщиком Договор долевого участия, а, тем, более, требовать от застройщика приведения фасада в надлежащее, по вашему мнению, состояние, Вам как потенциальному Дольщику необходимо ознакомиться с проектной декларацией Объекта строительства, ее условиями, в частности, по фасаду дома.
Проектная декларация содержит как информацию о застройщике, так и о проекте строительства. В проектной декларации должны содержаться подробные характеристики строящегося многоквартирного дома (в том числе, что важно для Вас — информация о материалах фасада стен и их финишной отделке), а также сведения о составе общего имущества в нем (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме), об элементах благоустройства придомовой территории.
Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
С 2018 года проектная декларация по каждому проекту строительства размещается в единой информационной системе жилищного строительства.
В соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...» условия договора долевого участия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора, т.е. обычно в самом проекте ДДУ, заключаемом с дольщиками по конкретному объекту строительства, указываются подробные характеристики как самого объекта долевого строительства (квартиры), так и характеристики по дому в целом, которые должны соответствовать данным, указанным в проектной декларации, в т.ч. о материалах наружных стен и перекрытий, об отделке фасада.
Если проектная декларация не предусматривает финишную отделку фасада дома, т.е. дом сдается в эксплуатацию просто с кирпичной кладкой стены, Вы в случае наличия, по Вашему мнению, недостатков данной кирпичной кладки, сможете предъявить соответствующие требования, связанные с качеством Объекта строительства, предусмотренные ст. ФЗ № 214, но только как Дольщик, т.е. после того, как вступите в правоотношения с данным Застройщиком, заключив с ним Договор долевого участия.
Так, часть 5 ст. 7 ФЗ № 214 предусматривает:
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Хотя фасад МКД является общим имуществом и не подпадает под определение Объекта долевого участия, данного в ФЗ № 214, поскольку общее имущество многоквартирного дома переходит в собственность дольщиков в силу требований Жилищного кодекса РФ (ст. 36 ЖК РФ) и
2. п. 1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ, в отношении недостатков общего имущества многоквартирного дома дольщик имеет право предъявить такие же требования, как и в отношении недостатков собственной квартиры в рамках гарантийных обязательств Застройщика, однако только после передачи Объекта ДДУ по акту приема-передачи.
Причем, в случае предъявления претензий по качеству в период гарантийного срока обязанность доказывания отсутствия вины лежит на Застройщике. Об этом указано в ч. 7 ст. 7 ФЗ № 214:
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Изучив выложенные Вами проектную декларацию и проект ДДУ, сообщаю следующие свои выводы:
П. 1.4 ДДУ предусматривает кирпичные наружные стены дома (без финишного покрытия), в связи с чем наличие «высолов» на стенах дома можно будет отнести к некачественной кладке (в случае спора — если требование будет предъявлено в гарантийный 5-летний срок, доказывать свою невиновность должен будет Застройщик в соответствии с ч. 7 ст. 7 ФЗ № 214.
По самому тексту договора имеется множество несоответствий ФЗ № 214, а именно:
— п. 3.1.3. предусматривает уступку дольщиком прав по ДДУ при условии полной оплаты стоимости только с согласия Застройщика, что противоречит ст. 382 ГК РФ. Уступка прав при условии полной оплаты может осуществляться без согласия застройщика, но с его последующим уведомлением, о чем свидетельствуют многочисленные предписания Застройщикам от прокуратур и органов Роспотребнадзора при выборочных проверках ДДУ на соответствие законодательству;
— п. 3.1.7 прекращает обязательства Застройщика по ДДУ подписание передаточного акта, что противоречит ст. 7 ФЗ № 214, т.к. обязательства Застройщика действуют также в гарантийный период.
— п. 3.2.4 предусматривает, что Дольщик самостоятельно изготавливает кадастровый паспорт на Объект, хотя именно на Застройщике лежит обязанность по подготовке кадастрового паспорта как на весь дом, так и на помещения в нем, также Застройщик направляет в Минстрой заявление о постановке МКД на кадастровый учет.
— п. 5.3 противоречит ч. 5.1 ст. 7 ФЗ № 214 в части начала гарантийного срока на тех.оборудование: 3-летний гарантийный срок на тех.оборудование отсчитывается от подписания первого передаточного акта.
— п. 5.8 противоречит ст. 8 ФЗ № 214, а именно: отказ Дольщика от подписания передаточного акта не должен подтверждаться экспертным заключением о несоответствии по качеству.
Так, согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.Условия ДДУ, которые противоречат действующему законодательству, в случае спора могут быть признаны судом недействительными и не подлежащими применению.
Также на взаимоотношения сторон по ДДУ распространяется действие Закона «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной ФЗ № 214.
Если во взаимоотношениях с Застройщиком у Вас как у Дольщика ситуация дойдет до судебного оспаривания Вами одностороннего передаточного акта, составленного Застройщиком, существенным моментом при рассмотрении дела будет следующий:
препятствуют ли наличие недостатков на фасаде дома в виде высолов использованию квартиры как объекта ДДУ по назначению или нет, т.е. обоснованно ли Вы как Дольщик отказались от подписания передаточного акта.
Т.к. в соответствии с условиями ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 Дольщик вправе воспользоваться указанными в данной части правомочиями в случае, если
объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Проиллюстрирую перспективу удовлетворения Ваших требований на примере судебной практики - https://sudact.ru/regular/doc/...
Суд в данной ситуации пришел к следующему выводу:
Однако как Вы можете сами обратить внимание на то, что далеко не последнюю роль в вынесении такого рода решения сыграло проведение судебной экспертизы.
В любом случае, как уже отметил, Вам нужно фиксировать указанный недостаток при приеме объекта, что доказывает факт их проявления по иным причинам, чем эксплуатация дома и предварительно обращаться с письменными требованиями об устранении высолов.
Не совсем.
В данном случае наличие или отсутствие высолов к проектной документации не имеет никакого отношения.
Исходя из ст. 48 Градостроительного кодекса РФ
Таким образом, застройщик может изменить условия о конструкции дома, этажности, используемых материалов и т.п. — но при этом наличие высолов в ней отражено не будет, поскольку к такого рода решениям их наличие или отсутствие не имеет никакого отношения — это недостаток их реализации.