Аренда в пандемию

Здравствуйте, Наталья,

Арендатор не прав.

В соответствии с подп. «б» п. 3 "Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 

http://docs2.kodeks.ru/documen...

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

Таким образом, отсрочка по арендной плате действует до 01.10.2020 г., а не до дня окончания режима повышенной готовности. 

Если бы данный режим прекратился до 01.10.2020, то на период аренды с момента снятия ограничений (ПГ) и до 01.10.2020 предусмотрена уплата 50 % арендной платы.

И что будет если на последние 3 месяца арендодатель выставит претензию и одностороннее расторжение договора за однократное нарушение арендной платы, а также подаст в суд?

Это Ваше право, законодательно решение арендатора об уплате 50 % арендной платы, то есть о снижении ее в одностороннем порядке, не обосновано. Такое возможно, только по соглашению сторон.

В постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 указано:

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

Но это положение действовало только на период отсрочки, то есть до 01.10.2020.

Желаю удачи,

Добрый день.

Арендатор заявил что после 1октября 2020 года, в ноябре и декабре будет платить по 50% от арендной платы, т.к. режим повышенной готовности власти не сняли и продлили до 2022 г. Правомерны ли действия арендатора после 1 октября оплачивать 50 % при действующем режиме повышенной готовности до конца года?

Наталья

Нет, действия арендатора не правомерны.

Ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ определены условия установления отсрочки по оплате арендной платы. В их числе называется:

— обращение арендатора с заявлением о предоставлении отсрочки

— заключение на его основании дополнительного соглашения к договору аренды

 Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» которым определено, что 

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

Таким образом, срок отсрочки устанавливаемый данным дополнительным соглашением носит пресекательный характер — до 1 октября 2020 г.

Именно на этих условиях заключение дополнительного соглашения к договору аренды в части предоставления отсрочки по оплате является обязательным.

После 1 октября 2020 г., несмотря на сохраняющийся режим повышенной готовности — предоставление отсрочки по оплате аренды является уже правом, а не обязанностью арендодателя. 

В ст. 19 ФЗ- 98, а равно в приведенном постановлении Правительства РФ  указано, что 

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

Таким образом, последующий вопрос по отсрочке арендной платы — относится к исключительной прерогативе сторон, который решается ими добровольно.

Обязать предоставить отсрочку на указанных им основаниях арендатор после 1 октября 2020 г. уже не может. 

И что будет если на последние 3 месяца арендодатель выставит претензию и одностороннее расторжение договора за однократное нарушение арендной платы, а также подаст в суд?

Наталья

До претензии необходимо потребовать погашение задолженности и только при ее неисполнении можно обращаться в суд.

Но если речь идет только об однократном неисполнении обязанности по аренде — то суд лишь взыщет задолженность, но договор расторгнут не будет.

В силу ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.