Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверка риэлтора и продавца квартиры
Здравствуйте. Покупаю квартиру, сама квартира и история (1/2 наследство, паспорта предъявлены и проверены банком, свидетельства о собственности, документы по наследованию есть, вторая половина куплена работником у крупной организации, собственники родственники) подозрений не вызывает. Но очень странное поведение риэлтора продавца: она категорически отказывается назвать ФИО, на сайтах под разными фамилиями и в отзывах жалуются на попытки мошенничества (сдачи квартиры без ведома собственника). Какие в этой ситуации рекомендуются действия по проверке квартиры и сколько они могут стоить? Отказ от сделки не рассматривается.
Здравствуйте.
Какие в этой ситуации рекомендуются действия по проверке квартиры и сколько они могут стоить?Михаил
по проверке квартиры можете посмотреть прежде всего выписку ЕГРП, а также заказать справку по объекту у нотариуса, не находится ли квартира под арестом, залогом и т.д. В силу ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (далее — запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.
В части риэлтора таких открытых источников нет, всё зависит от добросовестности человека. Ст. 10 ГК РФ
5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Здравствуйте, Михаил!
Сведения о квартире необходимо проверять не только по выписке из ЕГРН, необходимо также проверять правоустанавливающие документы продавцов на квартиру (такими являются договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство и т.д.).
По правоустанавливающим документам можно увидеть, как квартира (или доля в праве собственности на неё) поступила в собственность продавца, не были ли при этом нарушены права и интересы третьих лиц, которые впоследствии могут заявить свои права на квартиру.
оНо очень странное поведение риэлтора продавца: она категорически отказывается назвать ФИО, на сайтах под разными фамилиями и в отзывах жалуются на попытки мошенничества (сдачи квартиры без ведома собственника).Михаил
На мой взгляд, это может свидетельствовать, скорее всего, не о каких-то рисках в истории данной квартиры или её продавцов, а о недобросовестности самого риэлтора.
Ваша задача проверить саму юридическую чистоту сделки, её продавцов. Заручиться тем, что в случае, если впоследствии продавцами или какими-то третьими лицами будут предъявлены, например, требования о расторжении договора или о признании его недействительным, то Вас признают добросовестным приобретателем, и квартиру «не уйдет».
Как указано в статье 302 Гражданского кодекса РФ:
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» отметил следующее:
Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
Поэтому до совершения сделки надо принять максимум усилий, чтобы проверить как сам объект покупки, так и его продавцов (сведения о кредитной истории, возможном банкротстве, семейном положении, наличии детей, участии в судах, о наличии исполнительных производств), историю объекта (запросить выписку из ЕГРН не только о правообладателях на момент совершения сделки, но и об истории переходов права на объект), затребовать все правоустанавливающие документы, технические документы (была ли перепланировка, согласована ли она), выписки о лицах, зарегистрированных в квартире постоянно или временно, кто ранее был зарегистрирован, по каким основаниям был снят с регистрационного учета, сведения о наличии или отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
А как выявить этих третьих лиц? Как я понимаю, это могут быть какие-то неведомые мне родственники наследодателя. Это могут быть просто иждивенцы. Как их обнаружить? И если по самой квартире и её истории вопросов нет, то как, например, проверить, что продавец не станет банкротом через месяц (т.е. вопросы больше по людям)? И как проверить, что здесь не криминал? Суды с участием продавца и риэлтора? Где получить такую информацию?
Спасибо за минус, но вопрос был следующий
по людям тогда уточните, по риэлтору?
Извините, если не так сформулировал. По риэлтору — в первую очередь. Можно ли его как-то хотя бы идентифицировать? У него есть копии всех документов, а при таких отзывах не исключаю, что могу через какое-то время оказаться в неожиданно проданной квартире. По продавцам вроде паспорта проверены в банке, но фото давние (такие возраста). И опять же, банкротом может стать любой. Как всё это проверить? Суды? Уголовные дела? Где и как проверять?