Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Переход долгов при смене управляющей компании
Добрый день!
.
В нашем доме образовалось два вида задолженности перед УК.
1. С момента принятия дома, до момента заселения (данный вид задолженности, естественно, все отказываются оплачивать). Застройщик банкрот, поэтому долг просто висит.
2. Неплательщики
.
Каждая задолженность включает как долг за обслуживание дома, так и за поставку тепло-, водо-, электроресурсов, и т.д.
.
На данный момент инициативная группа нашего дома решила создать "ленивое" ТСЖ: уйти от старой УК и передать управление новой. При этом договор с новой УК будет заключаться индивидуально с каждым собственником. Никакие счета ТСЖ открывать не будет, так же, как и заключать договора напрямую с ресурсоснабжающими организациями. По сути, как я понял, это просто смена управляющей компании, с передачей ТСЖ права в дальнейшем менять эти самые компании на свое усмотрение.
.
На данный момент идут споры между жильцами, по двум основным вопросам:
1. Куда переходят долги перед старой УК: новой УК или же ТСЖ? В каких случаях, и обязательный ли это переход долга? Если долг останется у старой УК, то с кого она может требовать возврат: индивидуально с собственников или же с ТСЖ?
2. Будет ли иметь ТСЖ право сменять УК, а так же принимать решения по подключению доп услуг дому (установка шлагбаума, камер наблюдения, и т.п.), влияющие на общую сумму оплаты по своему усмотрению без решения других собственников, или же все это прописывается в уставе?
.
Было бы прекрасно, если ответ содержал в себе ссылки на законодательный акты.
Добрый день, Владимир!
1) Переход долга не обязателен. Нужно уточнить, есть ли у новой УК договор цессии — уступки требований (статья 382 ГК РФ), получить на руки его, заверенную новой УК, копию. (Отправляется письменный или электронный запрос по адресу, указанному на ее официальном сайте или порталах Госуслуг и Реформы ЖКХ).
Затем Вам обязаны ответить: на электронный запрос в течение 10 дней, на письменный в течение 20 дней.
Если переуступки не было, то долги остаются перед старой УК. С новой УК будут заключаться новые договора, соответственно обязанность по уплате долгов у вас будет по новому договору с новой УК. Гасить долги нужно будет каждому индивидуально, ведь у них тоже как я понимаю у каждого есть договор со старой УК, по которой есть права и обязанности у каждой из сторон.
ст. 162 ЖК РФ
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2) Да, вы можете сменить УК, нужно провести собрание собственников.
Чтобы вы могли сменить УК и делать дополнительные постройки вашего дома (шлагбаумы, камеры), лучше прописать эту возможность в Уставе ТСЖ.
ЖК РФ Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов
В повестку такого собрания необходимо включить вопросы о:
а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.
По поводу установки шлагбаумов, камер и т.д.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
1. Товарищество собственников жилья вправе:
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
Услуги к дому вы также можете подключать также по общему решению собственников, главное соблюдать формальности, например для установки шлагбаума установка должна быть согласована с территориальным органом МЧС. Так как должен быть обеспечен подъезд пожарных машин и соблюдение требований, установленных в ПОСТАНОВЛЕНИИ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 25 апреля 2012 года N 390 «О противопожарном режиме».
Добрый день, Владимир!
Начать следует с того у кого перед кем образовался долг? Несколько неясно из вопроса.
Вариантов всего два.
За не переданные помещения, после ввода дома в эксплуатацию, бремя содержания несёт застройщик (пп.7 ч.2 ст. 157 ЖК РФ).
Либо у лиц получивших помещения по акту с момента такой передачи (пп. 6 ч.2 чт. 157 ЖК РФ).
Долги данные имеют индивидуальную природу и никуда не «переходят». Т.е. правом на их взыскания обладает УК.
То есть при выборе формы управления в виде ТСЖ — Вы просто начнете уплачивать ТСЖ взносы с «чистого листа», а долг останется, как и право на его истребование.
Если отвечать на второй вопрос. То смена обслуживающей организации — это прерогатива правления ТСЖ (пп.6 ч.1 чт. 148 ЖК РФ).
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
Все же изменения сметы и распоряжение общим имуществом это собрание ТСЖ и собрание собственников, соотвественно. (ст. 145 и 44 ЖК РФ).
То есть УК сменить могут без собрания — остальное — нет.
Если Вам нужна более подробная схема работы ТСЖ, либо иные дополнительные вопросы — Вы можете обратиться ко мне в чат.
Удачи!
Спасибо за ответ!
Остался последний вопрос. Сможет ли в дальнейшем такое ТСЖ менять УК без проведения общих собраний? А так же принимать решения по проведению каких-либо работ, и требовать с других собственников плату за данные работы, опять же, без проведения общих собраний и голосования? Или же подобные нюансы прописываются в уставе, или еще где-то?
Согласно ЖК РФ Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
То есть без собрания можно только сменить УК, остальные вопросы решаются Общим собранием, все можно отрегулировать Уставом.
ст. 44 ЖК РФ