Выкуп земли сельxозназначения у государства

Здравствуйте,  Яна.

Срок аренды при переуступке прав и обязанностей по Договору не прерывается, срок продолжает течь.

3 года это срок, который нужно использовать участок без нарушений в том числе с учетом первоначального арендатора.

Земельный кодекс

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

Собственники объектов капитального строительства построенных и зарегистрированных в установленном порядке также имеют право требовать выкупа земельного участка без торгов в соответствии со статьей 39.20 ЗК.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Добрый день! Из договора который вы прикрепили, не совсем понятно что значит ВРИ «для сельскохозяйственного производства» , но судя по площади 154 га, речь идет о сельхозугодиях в составе земель сельхоз назначения. Вам надо уточнить обязательно что именно можно делать на этом участке. 

частью 2 ст 77 ЗК РФ определено, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Если здания строить можно, тогда ст 39.20 ЗК РФ вам может подойти. То есть после возведения постройки на основании разрешения на строительство (ст 51 ГрК РФ) можно будет выкупить участок за определенный процент от кадастровой стоимости. Однако скорее всего это сельхоз угодья (это как правило пашни, пастбища или сенокосы), в таком случае эти земли можно использовать только по назначению, обязательно использовать иначе землю могут изъять и строить на такой земле нельзя. 

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (ст 79 ЗК РФ) Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

Оборот таких земель регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ

часть 4 ст 10 101-ФЗ  

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Частью 6 ст 36 ГрК РФ установлено, что градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Это еще раз подтверждает, что нельзя строить на таком участке. 

В таком случае вам может подойти ст 39.3 ЗК РФ, а именно пунктом 9 частью 2 ст 39.3. ЗК РФ установлено, что купить без торгов можно  земельные участки предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Также такой участок можно приобрести в собственность в соответствии с п 5.1 ст 10 101-ФЗ 

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Законами субъекта могут быть установлены случае бесплатного приобретения земель сельхоз назначения сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности (часть 7 ст 10 101-ФЗ)

Выясните для чего именно участок, можно в градостроительной документации увидеть данную информацию в том числе, или в администрации района уточнить . 

Всего хорошего и удачи ! 

Здравствуйте, Яна.

Дополню мнение коллег, коли Вы заказали мнение трех юристов.

То есть в нашей ситуации нам надо будет три года ждать чтобы перевести? или надо будет что то построить чтобы перевести.

Как указал Кураев Геннадий, действительно нужно ждать три года с момента регистрации перехода права на нового арендатора (п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ). Связываться со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ лучше не стоит, так как есть  «богатая» судебная практика по признанию недействительности таких сделок по искам прокуратуры из-за несоразмерности площади построенного здания земельному участку. Лучше подождать три года, не быть привлеченным к административной ответственности Росреестром или Россельсхознадзороми выкупить за 100% кадастровой стоимости (см. ч. 2_3 ст. 12 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области»).

Перед выкупом имеет смысл, если стоимость космическая, оспорит ее в комиссии Росресстра.