Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Собственник продал арендуемое помещение
Добрый день! У меня детское доп образование (программирование). До самоизоляции бизнес был полностью оффлайн. С апреля закрыты, помещение в аренде. Арендодатель предоставил скидку в 90% с 1 апреля по 11 мая. И 11 мая продал помещение. Новый владелец не готов рассматривать скидки и учитывая, что мы до сих пор не работаем, а летом «мертвый сезон», проще разорвать договор. Но в этом случаем мы теряем обеспечительный платеж. Срок действия договора до 31 июля. Какие есть варианты чтобы расторгнуть без штрафов?
Прикрепил договор и допник на скидку, но подписать мы его не успели, т.к. 18 мая была продажа. Нас уведомили по факту.
- ДС 1 к дог. ПБ_19-74_ПСН_5_10 Афанасьев В.В. ИП фи~.pdf
Здравствуйте.
Изменение собственника не влечет изменения условий договора аренды или допников.
Гк ст 617
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Возможности подписать допник нет с прошлым собственником? Или скидку может по электронной почте согласовывали? Ну я про любые письменные доказательства.
Владимир, добрый день! К сожалению если допсоглашение к договору не было подписано, юридической силы оно не имеет и на нового собственника распространяются только те условия договора аренды, которые есть с подписанном договоре ( ст. 617 ГК РФ). С законопроектом о возможности одностороннего досрочного расторжения договора аренды пока еще нет определенности, возможно если такой законопроект все таки будет принят в виде закона или подзаконного акта в нем в том числе будет указано на недопустимость применения штрафных санкций предусмотренных за досрочное расторжение по инициативе арендатора. Надо видеть Ваш основной договор условия которого применимы к новому собственнику, возможно там все таки есть какая то лазейка
Здравствуйте, Владимир.
Тот факт, что с прошлым собственником Договор на скидку не подписали, не лишает Вас возможности требовать от нового собственника отсрочку уплаты аренды и скидку на арендные платежи до 50% в соответствии со статьей 19 Федерального Закона от 1 апреля 2020 года №98 ФЗ в связи с коронавирусом, поскольку ограничительные меры затронули Вашу деятельность.
Статья 19
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Направьте письменное требование в адрес нового Арендодателя и если откажет, то в судебном порядке на основании указанного закона можете получить скидку по арендной плате и потребовать отсрочку.
Образец уведомления прилагаю файлом.
С уважением! Г.А. Кураев
В дополнение нормы о возможности требовать снижения арендной платы
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
Статья 19
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Судебная практика в подтверждении Вашего права на изменение арендной платы и на отсрочку, а также на расторжение Договора.
Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21 апреля 2020 г.)
Вопрос 8: Возможно ли признание эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции основаниями для изменения или расторжения договора, а если возможно — то при каких условиях?
Ответ: Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.
При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.
Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Здравствуйте, Владимир.
Новый владелец не готов рассматривать скидки и учитывая, что мы до сих пор не работаем, а летом «мертвый сезон», проще разорвать договор.Владимир
Если Вы не можете использовать помещение в виду ограничения из-за пандемии, то можете требовать у арендодателя снижение арендной платы:
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
Статья 19
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Какие есть варианты чтобы расторгнуть без штрафов?Владимир
Также сейчас рассматривается законопроект, согласно которому, если арендодатель отказывает в скидке, то договор можно расторгнуть без уплаты санкций.
Следить за законопроектом можно вот здесь, на сайте Госдумы:
https://sozd.duma.gov.ru/bill/...
Планируется ввести вот такую норму закона:
«4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 4501 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Но пока это только законопроект.
На сегодняшний день можно ссылаться на ту норму, которая сейчас действует — привёл её вначале.
При этом Верховный суд в разъяснениях по коронавирусной сиутации указал, что несогласие арендодателя с подписанием допсоглашения рассматривается как уклонение:
Обзор № 2 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19)
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.
С апреля закрыты, помещение в аренде.Владимир
При этом такой важный момент - Верховный суд указал, что арендная плата подлежит снижению не с момента, когда будет подписано соглашение, а с момента, когда началась невозможность использования помещения под те цели, которые согласованы сторонами:
арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда
наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы
Но в этом случаем мы теряем обеспечительный платеж. Срок действия договора до 31 июля. Какие есть варианты чтобы расторгнуть без штрафов?Владимир
Здравствуйте. На сегодняшний день во втором чтении принят законопроект о расторжении договоров без штрафов для субъектов МСП.
https://sozd.duma.gov.ru/bill/953580-7
Однако следует отметить, что несмотря на введение в него определенных согласительных процедур если в течение 14 рабочих дней с момента обращения сторонам не удастся договориться о снижении размера платы или ином изменении условий договора, то можно будет расторгать договор аренды ( до 1 октября нынешнего года). Арендатору не нужно при этом будет возмещать хозяину помещения упущенную выгоду. Однако обеспечительный платеж останется у арендодателя.
То есть даже в этом законопроекте, дающем определенные возможности, обеспечительный платеж может остаться у арендодателя. При этом естественно надо смотреть сам договор.
При этом если указанная Вами договоренность о существенной скидке с прежним арендодателем у Вас закреплена дополнительным соглашением, то новый арендодатель (собственник) в силу положений ст. 617 ГК РФ не сможет повлиять на эти договоренности и вынужден будет их исполнять. От его желания или нежелания это никак не зависит.
Если же дополнительное соглашение не подписано, и возможности его подписать старым собственником не имеется, то у Вас остается возможность требовать от нового отсрочку уплаты аренды по ст. 19 закона №98-ФЗ от 01.04.2020 года, а также снижения арендных платежей до 50%. Но это естественно только в случае, если Вы готовы в какой-либо форме сохранить арендные отношения. Если нет — надо смотреть договор.
Кстати, Вы приложили только допсоглашение, а договора самого нет.
В третьем чтении приняли и в СФ передали.
Вас касается вот этот пункт (должен привести его полностью в силу важности именно полноценного изложеия):
статью 19 дополнить частями 4 - 8 следующего содержания:
«4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.
Как видите, если обеспечительный платеж был предусмотрен договором — он возврату не подлежит. Так что надо либо смириться с тем, что он пропадает, либо решать вопрос о продолжении отношений с учетом возможностей, которые Вам предоставляются в настоящее время.
Отдельно по закону сейчас есть вариант или отсрочки по ст 19 вот этого закона.
ФЗ
98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
Или именно требования о снижении платы через допник, но это во многом тоже по договоренности сторон.
Далее — вы после июля хотите уже уехать? То есть вариант продления договора даже не рассматриваете?
Так же сейчас рассматривается вот этот закон
https://yandex.ru/turbo/s/rbc....
Суть — право расторжения договора аренды малому бизнесу без уплаты каких то штрафов в одностороннем порядке, но этот закон пока не принят и будет ли он принят — вот до окончания вашего срока аренды пока не ясно. Но двигают его надо сказать быстро.
Если о скидках не договорились, то арендатор вправе будет расторгнуть договор и вернуть обеспечительный платёж.
Договор пока не приложился, только допник есть. Но тут больше сейчас вопрос закона и договоренности сторон на самом деле, чем вашего договора.