Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Газовая труба под домом, без обременения по документам
Здравствуйте!
Под домом (расположен в черте г. Лобня Московской области) расположена газовая труба низкого давления, проходящая поперек участка дальше к соседям. Обременений в свид-ве о праве собственности на дом, участок не зарегистрировано. Информации по трубе при сделке кукли-продажи (2006 год) никакой не было, в БТИ в частности.
При попытке в 2009 году переоформить дом (был 90 кв.м., стал 240 кв.м.) неофициально был получен ответ, что труба проходит под достроенной частью дома, и такое согласовать невозможно - при этом документы не подавались, и официальный ответ не был получен о такой невозможности.
Часть дома над трубой - пристройка из пеноблока, с отдельной крышей, без фундамента. Первоначально - оранжерея, впоследствии преобразована в баню. Не знаю, подходит ли такое строение под "капитальное".
С тех пор вопросом никто не занимался.
Хочется понимать:
- Какие перспективы с узаконением дома в текущих границах.
- Что мне дает отсутствие обременений/информации о трубе в документах по собственности в контексте первого вопроса.
- Что такое сервитут, как он устанавливается, и целесообразно ли его устанавливать и получать арендную плату (и каков размер по МО?)
- Возможно ли применение п.9 ст. 57.1 ЗК РФ в данном случае? Возможно ли по этой статье получить возмещение, например, стоимости работ по переносу газопровода или сооружения над ним?
- Каковы последствия неузаконения изменений (если по документам дом 90 кв.м., а по факту 240), и целесообразно ли вообще это предприятие с узаконением? В контексте купли-продажи дома, наследования и т.д...
- Если регистрация дома в текущих границах возможна через суд, то с какой ЦЕЛЬЮ обращаемся в суд? Узаконить текущее состояние? Это невозможно. Заставить владельца трубы ее перенести? Пожалуй, тоже бесперспективно, т.к. всплывет какое-нибудь согласие прежних собственников времен Царя Гороха. Применить ст. 57.1 и взыскать с гос.органов?.. Установить сервитут и получать от горгаза 100 рублей в месяц? ...
- Каков механизм текущих действий? Подаю заявку на регистрацию дома чтобы получить отказ, и его уже обжаловать? Или не спешить с этим?
В общем, хочется всесторонне разобраться в вопросе и понять дальнейшую тактику действий.
Какие перспективы с узаконением дома в текущих границах.Александр
Если пристройка в 150 кв.м. без фундамента, то ее объектом недвижимости назвать сложно.
Часть дома над трубой — пристройка из пеноблока, с отдельной крышей, без фундамента. Первоначально — оранжерея, впоследствии преобразована в баню. Не знаю, подходит ли такое строение под «капитальное».Александр
то есть все достроенные 150 кв.м. это баня без фундамента? Вы хотите ее сделать частью дом? Нужно , конечно, кадастровому инженеру делать обследование, но пока с ваших слов на ОКС это не похоже. Потом баня если включится в площадь жилого объекта, вы представляете себе какой будет налог на собственность?
Что мне дает отсутствие обременений/информации о трубе в документах по собственности в контексте первого вопроса.Александр
При наличии сведений о трубе в картах города (поселка), разрешений на ее прокладку у газовиков (то есть если она не проложена самовольно) — ничего! Отсутствие сведений в ЕГРН не говорит об отсутствии охранной зоны в принципе.
Каковы последствия неузаконения изменений (если по документам дом 90 кв.м., а по факту 240), и целесообразно ли вообще это предприятие с узаконением? В контексте купли-продажи дома, наследования и т.д...Александр
Если участок в собственности, то можете пользоваться сколько хотите таким вот объектом, пока администрация не начет проверять собственников на предмет ухода от налогов, в том плане что есть объект , права на него не оформлены — налоги не платятся. Но во-первых, не известно когда такое будет и будет ли вообще, во-вторых, в вашем случае ходить с рулеткой и мерить сколько метров оформлено а сколько нет никто не будет. По закону правильнее зарегистрировать права на весь объект, поскольку изменилась площадь (уникальная характеристика объекта — появился новый объект ст 8 218-ФЗ от 13.07.2015 года). Но вам важно определиться, что именно вы настроили и сколько денег, сил и т.д. в контексте вашего вопроса придется потратить на оформление и есть ли смысл.
Здравствуйте, Александр! Я начну отвечать на Ваши вопросы с последнего, потому что у ВАс пока только на уровне предположений и нужно получить необходимую информацию для того, чтобы определиться с дальнейшими действиями.
Каков механизм текущих действий?
1. Сначала запросите в отделе архитектуры градостроительный план земельного участка. В его состав входят сведения:
9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;
10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
11) о границах публичных сервитутов.
Получив ГПЗУ, Вы увидите, есть ли в действительности газопровод, и насколько он ограничивает возможное строительство.
2. Если газопровод есть, нужно запросить сведения о собственнике газопровода. Запрос можно сделать в местную администрацию и в газоснабжающую компанию.
Если решите предъявлять требования о переносе газопровода — эти требования нужно будет предъявлять к собственнику. Но перспективы здесь небольшие. Вот Вам по ссылке пример решения суда по аналогичному делу https://jur24pro.ru/reshenie-sudov/grazhdanskoe-delo-2-546-2017-2-7076-2016-m-6119-2016/
Что мне дает отсутствие обременений/информации о трубе в документах по собственности в контексте первого вопроса.
По сути ничего не даёт. Хотя закон предусматривает внесение сведений об обременениях, на самом деле, допустим, в суде, отсутствие таких сведений Вам не поможет.
Порядок установления охранных зон объектов систем газоснабжения предусмотрен Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878, согласно которым утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков — для проектируемых газораспределительных сетей и без согласования с указанными лицами — для существующих газораспределительных сетей.
Пункт 18 Постановления № 878:
Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении границы охранной зоны и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки является основанием для проведения кадастровых работ по формированию частей земельных участков, входящих в охранную зону, их государственному кадастровому учету с присвоением учетных кадастровых номеров в Едином государственном реестре земель и государственной регистрации обременений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если будете заниматься выяснением судьбы газопровода, можете запросить, во-первых, свежую выписку из ЕГРН на земельный участок, во-вторых, решение об утверждении границы охранной зоны.
Согласно п.п. «б» п.7 Постановления № 878 охранная зона устанавливается:
вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода — в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров — с противоположной стороны.
Далее продолжу.
Какие перспективы с узаконением дома в текущих границах.
Сейчас порядок «узаконивания» в том числе уже возведённых строений предусмотрен ст. 51.1 Градостроительного кодекса. Этот порядок предполагает обращение в местную администрацию с уведомлением о планируемом строительстве (не обращайте внимание на слово «планируемом»). Перечень прилагаемых к уведомлению документов указан в самой статье http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/fe0cad704c69e3b97bf615f0437ecf1996a57677/
Я так поняла, что Вы реконструировали основной объект путём надстройки второго этажа и сделали некапитальную пристройку без фундамента, которая как раз и располагается над газовой трубой. Поэтому попробуйте подать уведомление, указав в схеме размещения объекта параметры основного строения без пристроя.
Если в согласовании будет отказано — тогда уже нужно пробовать узаконить в судебном порядке. Для этого подаётся иск о признании права собственности на реконструированный объект. Доказыванию подлежит то, что несмотря на отсутствие согласования в его размещении, объект соответствует градостроительным нормам и правилам и не представляет угрозу жизни и здоровью.
О перспективах говорить сложно, желательно понимать, что с газопроводом.
Что такое сервитут, как он устанавливается, и целесообразно ли его устанавливать и получать арендную плату
Сервитут — это право ограниченного пользования. Как правило, это право запрашивается лицом, которому оно необходимо. В Вашем случае, исходя из того, что Вы владеете участком 14 лет и никто не беспокоился о газовой трубе, сервитит никому не нужен. Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а при недостижении соглашения — в судебном порядке.
Возможно ли применение п.9 ст. 57.1 ЗК РФ в данном случае? Возможно ли по этой статье получить возмещение, например, стоимости работ по переносу газопровода или сооружения над ним?
Здесь обсуждать пока рано. Нужно сначала выяснить, есть ли в действительности ограничения.
Положения п. 9 ст. 57.1 не применяются в отношении зон с особыми условиями использования территорий, которые и границы которых установлены до 04.08.2018.
Обращаться надо на основании ст 222 ГК РФ для признания права собственности на объект в реконструированном виде, будет экспертиза, может прийти администрация или газовики и возражать против признания. Заставлять владельца переносить (как правило это очень редко бывает, если не самоволка — вообще практически невозможно сделать) , пока применять ст 57.1 ЗК РФ смысла нет через суд, вы еще никуда не обращались, в том смысле ни в администрацию, ни к газовикам.
Пока не спешить, надо разобраться. В идеале, надо знать всю историю. Когда и на основании чего возник газопровод, почему права в ЕГРН на него не зарегистрированы, не возводился ли он самовольно и т.д. Можно ли вообще по ПЗЗ реконструировать дома в данной территориальной зоне и т.д.
Пока речи о пункте 9 ст 57.1 ЗК РФ нет. Я бы начала с запросов. Для начала, заказать градостроительный план участка в администрации — это бесплатно (ст 57.3 ГрК РФ. В нем будет указана данная труба и по идее должны быть ссылки на то, кем и когда установлена зона (или каким законом ) , исходят из ответа уже решать, что просить у газовиков. Так как ваши права нарушены, вы не можете реконструировать свой дом. Опять же как вы провели реконструкцию? Соблюдали ли отступы от границ участка, процент застройки участка (надо вам изучить Правила землепользования)
Всего хорошего и удачи!
И то, что конкретно размещено над трубой — это пристройка 6х6 метров, впоследствии превращенная в баню. Чисто гипотетически, ее можно разобрать без особого ущерба для основной части дома. Но не хотелось бы.