Продажа нескольких домов на едином земельном участке ИЖС в ипотеку

Добрый вечер, Александр! 

ПРИКАЗом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. N 540 установлен вид разрешенного использования для земельных участков для индивидуального жилищного строительства: 

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек
2.1

То есть Вы имеете право построить на

 едином земельном участке ИЖС 8 соток

только один дом, для строительства двух необходимо участок разделить, если позволяют регламенты по минимальной площади для ИЖС.

Добрый вечер! Согласно п. 39 ст. 1  ГрК РФ (градостроительного кодекса)  объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГРк РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу п. 1 ч.7 ст. 51.1.ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган государственной власти или орган местного самоуправления проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе количество этажей, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки.

Виды разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», «Ведение садоводства» согласно Классификатору  видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Вышеуказанная позиция так же подтверждается в <Письмо> Росреестра от 12.05.2020 N 4200-АБ/20.

Исходя из вышеизложенного, построить два дома на участке ИЖС 8 соток не предоставляется возможным, в росреестре Вы право собственности на них зарегистрировать не сможете. На данном участке возможно строительство только одного дома.

Чтобы построить два дома, в данном случае можно попробовать разделить участок.

Александр, добрый день! На земельном участке, если позволяют нормы, установленные ПЗЗ города, такие как площадь и процент застройки, минимальные отступы от границ участка и т.д., закон позволяет размещение двух жилых домов. То есть построить вы их можете. Предварительно, обратившись в администрацию с уведомление о планируемом строительстве двух жилых домов на участке (ст 51.1. ГрК РФ). Можете до уведомления заказать градостроительный план земельного участка (ст 57.3 ГрК РФ), в котором узнаете «пятно застройки» и поймете возможно ли размещение домов на этих 8 сотках.

Что касается банк и залога доли. Во-первых, вам надо в банке уточнять, дадут они ипотечный кредит или нет. Но, как правило банки ссылаются на часть 2 ст 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Но Верховный суд уже неоднократно разъяснял, что пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является здание и доля в праве собственности на земельный участок.

(Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>) http://www.consultant.ru/docum...

Вот еще позиция ВС РФ 

предметом указанного договора залога является недвижимое имущество — нежилые здания, а доли земельного участка фактически являются принадлежностью главной вещи и следуют его судьбе.

https://www.garant.ru/products...

А так как у нас в земельном законодательстве одним из принципов является единство судьбы земельного участка и объекта на нем расположенного (ст1 ЗК РФ), а также ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (ст 69 Закона об Ипотеке), то у вас не получится землю оставить себе, а дома продать. Отчуждать придется все вместе. Аренда тоже может быть предметом залога, но в вашем случае, если будет продавать дом, то должна продаваться и доля в земельном участке (ст 35 ЗК РФ). 

Всего хорошего и удачи! 

Здравствуйте, Александр.

Собственно на все Ваши вопросы отвечает п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, согласно которому

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Т.е. Вы, не касаясь возможности строительства двух объектов индивидуального жилищного строительства на участке для ИЖС, не сможете продать отдельно дом без земельного участка. Тут только либо продавать дома оному покупателю по одному договору, либо, как указали коллеги, делить участок (если это вообще можно сделать учитывая положения ст. 11.9 Земельного кодекса РФ).