Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Если есть, то какие и как их можно избежать?
Добрый день!
Планируется сделка купли - продажи апартаментов с привлечением кредитных средств( ипотеки). Продавец и покупатель- физ.лица. Реальная стоимость недвижимости 7 млн . Продавец требует занижения до 1 млн, с этой целью в дкп вся стоимость разбивается на стоимость помещения, стоимость доли зем.участка под зданием и неотделимые улучшения. Сделка будет проходить путем подписания кредитного договора в банке, далее у нотариуса заверяется ДКП и потом подается на регистрацию. Деньги закладываются в ячейку и продавец получает их после регистрации ДКП.
Вопрос: продавец наотрез отказывается писать расписку; есть ли риски для покупателя, учитывая, что сделка нотариальная? Если есть, то какие и как их можно избежать?
Добрый день
В первую очередь, нужно проверить стандатный набор документов
1. Выписка из ЕГРН расширенная
2. Документы, на основании которых нынешний владелец приобрел право собственности на квартиру
3. выписку из домовой книги о наличии или отсутствии зарегистрированных жильцов, показывающую, кто был ранее зарегистрирован в квартире
4. справки о расчетах по коммунальным платежам, в первую очередь проверить долги по капитальному ремонту, они, в отличии от всех других платежей ЖКХ, переходят вместе с квартирой новому собственнику
5. План квартиры
6. Не помешает справка из наркологического и психоневрологического диспансера на продавца
На момент заключения сделки все справки должны быть максимально свежими, потому как в них могут быт внесены изменения за считанные дни
Если квартира продается по доверенности — проверить полномочия доверенного лица, проверить доверенность на действительность (она может быть отозвана доверителем когда угодно)
Если квартира приобретена в браке и продавец состоит в браке — нотариальное согласие супруга
Не лишним будет проверить продавца по базе данных исполнительных производств, базе данных судов общей юрисдикции и по картотеке арбитражных дел, чтобы удостовериться, что он не находится в предбанкротном состоянии и на квартиру не могут быть наложены обременения
Что проверять дальше — зависит от того, какая информация будет получена после изучения базовых документов.
Продавец требует занижения до 1 млн, с этой целью в дкп вся стоимость разбивается на стоимость помещения, стоимость доли зем.участка под зданием и неотделимые улучшения
Это очень не рекомендуется делать, так как если в дальнейшем у Вас возникнут претензии по качеству квартиры, возникнут права третьих лиц и т.д., то претендовать на возврат всей суммы полностью будет сложно, а может быть и невозможно. Поэтому для такой дорогой сделки имеет смысл настоять на своём и указать стоимость как есть
Вопрос: продавец наотрез отказывается писать расписку; есть ли риски для покупателя, учитывая, что сделка нотариальная? Если есть, то какие и как их можно избежать?
Расписку о чём, о получении денег?
Нет, расписка в принципе не обязательна, если факт передачи денег фиксируется через ячейку
Добрый день, Жанна!
Вы указываете
в дкп вся стоимость разбивается на стоимость помещения, стоимость доли зем.участка под зданием и неотделимые улучшения
Однако данная формулировка противоречит действующему гражданскому законодательству.
Согласно пунктам 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить.
Неотделимые улучшения недвижимого имущества не являются самостоятельной вещью, поэтому не могут быть объектом договора купли-продажи и не могут рассматриваться как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.
Таким образом, договор купли-продажи неотделимых улучшений заключен с нарушением требований, установленных в пунктах 1, 3 ст. 455 ГК РФ, в силу чего заключать его не рекомендуется.
С уважением, Роман.
Дополню коллегу. Не рекомендую заключать такую сделку. Лучше от нее отказаться.
Если у продавца всплывут какие либо долги, то эту сделку как минимум могут оспорить и помещение у вас отобрать. Плюс в реестр кредиторов вы войдет с суммой по договору, а не фактически выплаченной.
Также при расторжении сделки по каким либо основаниям может привести к возврату не всей суммы.
В договоре нужно строго писать сумму, за которую вы покупаете помещение, и оплачивать строго безналичным путем. Расписка тогда необязательна.
Да и если он согласится на расписку, то ее очень легко оспорить.