Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Изменение территориальной зоны
Добрый день. Прошу подсказать по такому вопросу. Есть участок с категорией земли: с/х. Ври: для ведения садоводства. На участок получен ГПЗУ, в котором указано, что он находится в зоне СХ-2, зона для дач и огородов. Зарегистрирован дом на основании этого ГПЗУ как садовый. В 2019 году генплан поселка был упразднен и принят план округа, где зону СХ-2 заменили на зону СП-5, зона режимных территорий (давний спор был чья земля и мин. обороны продавило эту зону). Понятно, что генплан принят с нарушениями и даже в пзз нет этой зоны сп-5, поэтому оспорить думаю не сложно. Вопрос вот в чем, нужно ли это делать (не хочется возиться с судами) и чем грозит эта зона? Ведь согласно ч8 ст36 грк я и так могу пользоваться участком с изначальным видом. Строить больше ничего не планируем там. Получается МО можно только выкупить этот участок, так? Стоимость при этом будет определяться как рыночная? Будет ли Росреестр вносить изменения в хар-ки участка, не будет ли проблем с дальнейшей продажей? Стоит ли вообще что нибудь делать в этой ситуации?
Здравствуйте, Павел.
Да, все верно, если строиться (проводить реконструкцию) не планируете, то Вы можете пользоваться участком по старому ГПЗУ до изменений на основании статьи 36 Градостроительного кодекса.
Градостроительный кодекс
Статья 36. Градостроительный регламент
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
МО РФ может пойти путем изъятия (через выкуп естественно) Ваших ЗУ.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день!
Понятно, что генплан принят с нарушениями и даже в пзз нет этой зоны сп-5, поэтому оспорить думаю не сложно
Действительно изменение территориальных зон может сказаться на правах собственника, в части использования участка по ранее имевшемуся назначению. В связи с чем, судебная практика в ряде случаев удовлетворяет требования о признании решений, в части смены территориальной зоны, незаконными
Если в результате внесения данных изменений объем ограничений вашего права собственности существенно увеличивается, то вы как собственник , вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у вас данного земельного участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.Стоимость земельного участка будет браться за основу как рыночная.
В соот.со ст.36 Градостроительного кодекса земельным участком на данный момент вы вправе пользоваться по старому ГПЗУ.
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
На данный момент если вы планируете дальше пользоваться участком, то пока можете ничего не делать.Если ваши права будут как то ограничиваться, я думаю стоит либо обжаловать в суде данные изменения, либо потребовать выкупа данного земельного участка с возмещением вам убытков.
Добрый день! Вы все верно говорите! Вы можете пользоваться участком в таком состоянии, которое у вас есть. П 8 ст 36 ГрК РФ дает вам такие основания. Более того, поменяли же не ПЗЗ, а ген план. А часто бывает, что ген план не соответствует ПЗЗ, вот если ПЗЗ поменяют , внесут изменения и сделают соответствующим ген плану, тогда другое дело. Да, действительно, администрация может изъять земли на основании ст 56.3 ЗК РФ. Но опять же если земли передадут в мин обороны, то изъятие должно произойти до передачи.
Генеральный план является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки (что на практике не отменяет противоречия ПЗЗ генеральному плану) (ст 23 ГрК РФ). При этом сам ГП не устанавливает предельные параметры строительства, такие как высотность или плотность застройки. Если ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) приведут в соответствие с ГП, то на вашем участке нельзя будет сроить новые постройки и реконструировать старые. Возможно, если будут нарушены права других собственников обжалования будут с их стороны. Но вы вправе и сами требовать от администрации выкупа участка. Росреестр пока не поменяли ПЗЗ вносить изменения не должен.
Всего хорошего и удачи!
Практика требования о выкупа земельных участок поддержана Верховным судом РФ, ситуация была связана с тем, что администрация поменяла ПЗЗ
Постановление президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. N 136/13: