Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходимо проверить документы перед покупкой участка в ДНП
Добрый день! Необходимо проверить документы перед покупкой земельного участка в днп. Участок необходим для строительства дома, без прописки в нем, подойдет ли данная категория земель для этого? Правильно ли составлен договор? Как происходит сделка, в какой последовательности и на что обратить внимание?
- Выписка-из-ЕГРН-о-характеристиках.pdf
- 20200318_124804.jpg
- Screenshot_20200318-124326_Word.jpg
- Выписка-из-ЕГРН-о-переходе-прав.pdf
- Безымянный.jpg
Добрый день Максим.
Участок необходим для строительства дома, без прописки в нем, подойдет ли данная категория земель для этого?
Да, такая категория земельного участка подойдет для образования дачного ЗУ и строительства дачного дома.
Вот нормы, применимы по аналогии.
Статья 23. Особенности образования земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, особенности строительства объектов капитального строительств
11. Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения
Правильно ли составлен договор?
Договор составлен не правильно. Отсутствует главная часть: «Предмет договора», с указанием индивидуализирующих признаков земельного участка, а так же на основании каких правоустанавливающих документов Продавец владеет и распоряжается имуществом (ЗУ), а так же отсутствуют иные важные условия.
Так же раздел 4 Вашего договора содержит признаки акта-приема передачи. В принципе это не запрещено, но данные условия предусматриваются отдельным документом- актом приема передачи.
Ваш составленный договор регистрацию может не пройти.
Если необходимо составить договор купли-продажи, обращайтесь ко мне в чат.
Как происходит сделка, в какой последовательности и на что обратить внимание?
В данном случае стандартно. ЗУ в залоге не состоит и нет иных обременений.
В связи с этим, Вы заключаете договор купли -продажи, оплачивает госпошлину за проведение регистрационных действий, Продавец, если ЗУ является совместно нажитым имуществом, должен будет предоставить согласие супруги на заключение сделки (заверяется у нотариуса) и затем Продавец и Покупатель совместно должны будут обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации прав. Можете обратиться через любое МФЦ.
Вот в принципе и все.
Здравствуйте, Максим.
Я не была бы так оптимистична, как коллега.
В выписке ЕГРН указана категория земель — земли сельхозназначения и вид разрешенного использования — для огородничества.
Согласно ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться, в т.ч. гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
Однако, в данный перечень не входит использование земель сельскохозяйственного назначения для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. То есть садовый дом там построить нельзя.
Кроме того, обратила внимание, что доступ к участку возможен только через другой земельный участок, а значит, придется платить за сервитут (право прохода /проезда через чужой участок).
Целевое назначение сельскохозяйственных земель по закону сводится к их использованию только для нужд сельского хозяйства, в связи с чем на этих землях могут находиться только здания, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, к которым садовые дома не относятся.
Можно, конечно, построить нечто и назвать его «овощехранилищем», но это большой риск, что будет признано нецелевое использование земель сельхозназначения и дом признают самовольной постройкой и обяжут снести.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2015 N 18-КГ15-65, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Здравствуйте, Максим. Вы спрашивали про то подходит ли категория.
Категория земли — земли сельскохозяйственного назначения подходит для ведения огородничества и садоводства (ст 7 ЗК РФ, ст 77 ЗК РФ, 101- ФЗ от 24.07.2002 года) На сельхоз землях могут быть участки и для ЛПХ и для КФХ и для садоводства. Закон это не запрещает. На земельных участка для садоводства можно строить жилые и садовые (без прописки) дома в том числе и на сельхоз землях об этом говорит 217-ФЗ от 29.07.2017 года.
Но в выписке из ЕГРН участка который вы хотите купить указан ВРИ участка «для огородничества». (Хотя на портале Росреестра вид указана "«для садоводства и огородничества» ) Вот он для строительства не подходит.
На участках для огородничества возводить капитальные постройки нельзя, можно возводить только временные сооружения для хранения инвентаря. Если построите дом, даже сезонный, вас могут оштрафовать за не целевое использование . Описание видов использования может посмотреть в приказе № 540 от 1.09.2014 года.
Для того чтобы купить этот участок и построить на нем дом. Вам надо 1. Уточнить в какой территориальной зоне находится данный участок согласно правил землепользования и застройки данного мун образования. 2. Если в данной зоне кроме огородничества предусмотрен основной вид «для ведения садоводства», то вы сами сможете или ваш продавец (это недолго и бесплатно) поменять вид через МФЦ. Как только будет вид для садоводства есть смысл покупать для строительства. Узнать вид тер. зоны можно либо в администрации в архитектуре, либо самостоятельно скачав с сайта администрации правила землепользования.
3. Надо проверить наличие охранных зон и зон с особыми условиями использования территории (сейчас ПКК Росреестра не доступна не могу посмотреть), но в выписке не указаны такие зоны, так что скорее всего их и нет) Бывает просто если приаэродромная территория , к примеру, могут быть ограничения по строительству.
4. То что есть запись что доступ обеспечен посредством такого-то участка, не означает что надо будет платить за проход/проезд. К любому участку обеспечивается доступ через другой участок. Скорее всего когда-то был один участок из которого выделили много участков , а между ними «дороги» - земли общего пользования. Если они остались в собственности физ лица изначального собственника всего участка, тогда, да могут просить плату.
В общем, если можно изменить ври участка с огородничества на садоводство, то участок купить можно. Что касается процедуры. Составляется договор в простой письменной форме, обе стороны с ним и с паспортами приходят в МФЦ, продавец должен иметь согласие супруга (если приобретено в браке), но что-то быстро он продает, даже менее трех лет у него в собственности. Сдаете приемщику в МФЦ, платите гос пошлину и ждете около 1,5 недели. Потом получаете выписку из ЕГРН о собственности на участок на ваше имя.
На счет договора. Обратите внимание, что от лица продавца действует человек по доверенности, надо проверить не отозвана ли доверенность, была ли он действительно изготовлена у нотариуса. Название договора не совпадает с предметом договора. Вы покупаете не дачный участок, а участок для огородничества. Это принципиальная разница. Может так вас пытаются ввести в заблуждение. С вступлением в силу 217-ФЗ с 01.01.2019 года понятие «дачный участок » и дачное строительства" отменили, их приравняли к садовому земельную участку. А вы покупаете огородный земельный участок.
п. 4 ст 3 217-ФЗ от 29.07.2017 года
Это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
Так же считаю важным дополнить, что ВРИ реализуемого земельного участка является «огородничество», в связи с этим построить дом или иное строение на таком ЗУ не получится.
Для строительство необходимо изменить ВРИ земельного участка на на такое: «для введения дачного хозяйства», «для дачного строительства».
https://rosreestr.ru/site/pres...
Сделать это может собственник обратившись с соответствующим заявлением в Росреестр. Т.е. либо может в дальнейшем обратиться покупатель после того, как зарегистрирует права собственности, либо Продавец до совершение сделки ДКП ЗУ.
Ну вот и коллега подкорректировал свой ответ.