Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Несколько собственников при найме жилья
Здравствуйте!
Нанимаю (арендую) квартиру. Сложная ситуация с собственниками.
1. Сейчас 1/4 владеет наймодатель с которым я веду переговоры, 3/4 владелец не присутствует. Наймодатель утверждает что он проживает за границей и связи с ним нет.
Эта квартира подходит мне по всем параметрам и я планирую её арендовать. Мне необходимо сделать в этой квартире ремонт.
Наймодатель 1/4 готов возместить мои расходы в случаи если объявится второй собственник и потребует моего съезда или будет препятствовать аренде.
Сформулируйте пункты которые мне необходимо добавить в договор, чтобы защитить свои инвестиции в ремонт?
2. Собственник 1/4 через месяц переоформляет свою долю на свою жену. Жена согласна на аренду и готова подписать необходимый договор. Какие пункты мне добавить в договор чтобы и эта ситуация не принесла мне проблем? Может параллельно подписать подобный договор и с женой, просто добавив что он действует с момента вступления в собственность.
С уважением,
Артем.
Добрый день, Артем! Давайте по порядку.
Сформулируйте пункты которые мне необходимо добавить в договор, чтобы защитить свои инвестиции в ремонт?
Ну, к примеру, можно включить в Договор следующее условие:
«В случае расторжения настоящего Договора Наймодателем в одностороннем порядке либо расторжения (прекращения) настоящего Договора по соглашению сторон, заключенному по инициативе Наймодателя, в связи с наличием законных препятствий (в том числе, вытекающих из судебного постановления) предоставлять жилое помещение иным лицам в пользование по договорам найма либо по иным основаниям, Наймодатель обязуется компенсировать Нанимателю в полном объеме все произведенные и документально подтвержденные расходы по текущему ремонту жилого помещения».
Собственник 1/4 через месяц переоформляет свою долю на свою жену. Жена согласна на аренду и готова подписать необходимый договор. Какие пункты мне добавить в договор чтобы и эта ситуация не принесла мне проблем?
А у Вас тут не будет никаких проблем. Ничего включать в договор и уж тем более отдельно подписывать с женой не нужно. Просто в силу закона. В статье 675 ГК РФ указано:
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Договор продолжит действовать на тех же условиях уже с новым собственником.
С уважением!
Здравствуйте Артем.
1. Я так понимаю договор будет заключен сроком до года, так как в этом случае не требуется государственной регистрации обременения (в виде аренды) и нотариального удостоверения в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Поэтому можно указать следующие, что:
«В случае расторжения настоящего договора Арендодатель обязуется в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ возместить все убытки, причинные Арендатор, в том числе, но не исключая расходы на поиск жилья, переезд (недостающее добавьте сами). Все неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность Арендодателя с обязательством последнего компенсировать Арендатору произведенные расходы».
2. Как указал коллега, такого пункта не требуется, так как в соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ договор аренды останется в силе при сменен собственника квартиры (он, так сказать, имеет вещную природы — следует за вещью).
планируется договор на 3 года. Можно ли будет его с такими пунктами зарегистрировать и обязательно ли это будет делать. Ведь по ГК договор найма может быть до 5 лет.
Если не будет нотариального подтверждения полномочий на сдачу имущества (доверенности) от других сособственников и нотариального удостоверения сделки, то нельзя. При сроке договора более года государственная регистрация обязательна в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ.
По другому только на срок менее года.
Добрый день Артем!
В связи с указанными вопросе обстоятельствами Вам предлагается включить в договор со ссылкой на п.2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ условие о том, что сторонами договора достигнуто соглашение о том, что наниматель производит неотделимые улучшения (арендованного имущества) в квартире за счет собственных средств и с согласия арендодателя 1/4, стоимость которых составит сумму _______________ и (или) определяется по результату проведения соответствующих работ.
После прекращения договора найма все расходы, понесенные нанимателем на проведение вышеуказанных улучшений возмещаются наймодателем в полном размере в случае, если договор найма будет расторгнут и (или) прекращен до истечения его срока действия по любым основаниям, кроме соглашения сторон.
Можно даже утвердить приложением примерный перечень необходимых для ремонта работ.
Про сохранение отношений аренды в связи со сменой собственника коллеги уже указали.
планируется договор на 3 года. Можно ли будет его с такими пунктами зарегистрировать и обязательно ли это будет делать. Ведь по ГК договор найма может быть до 5 лет.
Уважаемый Артем в силу положений ст. 674 Гражданского кодекса РФ,
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Тогда как в 4 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сформирована правовая позиция согласно которой лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
То есть, с учетом обстоятельства долгосрочности арендных отношений и риском смены собственника, лучше зарегистрировать в установленном порядке.
Можно ли будет его с такими пунктами зарегистрировать .
Можно, если будет соблюдена процедура одобрения участника общей собственности на сделку.
и обязательно ли это будет делать
Не обязательно, но желательно (см. выше правовую позицию ВАС).
планируется договор на 3 года. Можно ли будет его с такими пунктами зарегистрировать и обязательно ли это будет делать. Ведь по ГК договор найма может быть до 5 лет.
Да, конечно. Никаких проблем не будет.
В данном случае гос регистрации подлежит обременение жилого помещения по договору найма. Ст. 674 ГК РФ:
С уважением!